Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen (lat. annus = Jahr) ist die klassische Immobilienfinanzierung bei der man über einen bestimmten Zeitraum immer eine gleich hohe Rate zahlt, um das Darlehen zu tilgen. Die Tilgungsrate setzt sich monatlich aus Zins und Tilgung zusammen. Die Zinsen werden dabei stets aufgrund der Restschuld berechnet. Somit nimmt der Zinsanteil im Laufe der Zeit ab, während der Rückzahlungsanteil um die gesparten Zinsen steigt. Der Zinssatz wird bei Abschluss über einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Dies kann auch die gesamte Darlehensdauer sein.

Was ist Annuitätendarlehen?

Die gebräuchlichste Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Es wird aber auch bei anderen Krediten genutzt. Dabei wird eine monatlich gleichbleibende Rate bestehend aus Zinsanteil und Tilgungsanteil bezahlt. Die Mindestrückzahlung wird von den Banken unterschiedlich gehandhabt. Dabei kommt es auch auf das Eigenkapital an. Üblich sind etwa 2 Prozent Tilgung. Wenn wenig oder kein Eigenkapital vorhanden ist, kann die Mindesttilgung auch höher ausfallen.

Der Zinssatz wird dabei für eine bestimmte Zeit festgeschrieben. Üblich sind zehn Jahre. Bei längeren Zeiträumen erhöht sich in der Regel der Zinssatz. Mit jeder Zahlung verringert sich die Restschuld, so dass gleichzeitig auch der Anteil der Zinsen an der Rate sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Ist das Darlehen bis zum Ende der Laufzeit nicht komplett getilgt, wird eine Anschlussfinanzierung vereinbart.

Annuität

Die Annuität kommt vom lateinischen annus, was Jahr bedeutet. In den Wirtschaftswissenschaften und in der Finanzmathematik handelt es sich somit um eine jährliche Zahlungsweise aus den Elementen Tilgung und Zinsen. In der Praxis werden die Raten jedoch monatlich geleistet. Die Annuität ist somit die monatliche Rate multipliziert mit 12.

Der Begriff Annuität kommt auch in der Investitionsrechnung vor, um zu vergleichen, welche Investition bei gleicher Dauer günstiger ist. Die Berechnung ergänzt damit die Kapitalwertmethode.

Berechnung der Annuität

Eine Annuitäten-Beispielrechnung liefert die Verbraucherzentrale Bremen. Basis der Berechnung ist eine Finanzierungssumme in Höhe von 100.000 Euro und einer Gesamtlaufzeit von 25 Jahren. Die Zinsbindung wird für 15 Jahre auf 5,01 Prozent festgeschrieben. Die monatliche Annuität beträgt 623,33 Euro. Nach den ersten 15 Jahren verbleibt somit eine Restschuld in Höhe von 43.011,14 Euro.

Bei anderen Alternativen sind nach dem selben Zeitraum noch fast 60.000 Euro zu zahlen. Der Unterschied kommt durch die sofortige Tilgung ab der ersten Rate zustande. Bei der Bausparvariante werden zunächst jahrelang ausschließlich Zinsen für das Darlehen getilgt und gleichzeitig über einen Bausparvertrag die Tilgungssumme angespart.

Welche Alternativen gibt es zum Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Methode bei der Immobilienfinanzierung. Daneben gibt es aber auch noch das Tilgungsdarlehen oder das Endfällige Darlehen. Nachfolgend werden die Unterschiede zum Annuitätendarlehen aufgezeigt:

Tilgungsdarlehen

Alternativ kann ein Kreditnehmer auch das Tilgungsdarlehen zur Abtragung wählen. Hierbei wird eine konstante Tilgungsrate gezahlt. Die Zinsbelastung ist anfangs noch recht hoch, nimmt aber mit der Zeit ab. Auch beim Tilgungsdarlehen werden die Zinsen aufgrund der Restsumme berechnet, so dass sich die Zinsbelastung mit der Zeit verringert. Somit ist die erste Rate die höchste und die letzte Rate die niedrigste.

Diese Form der Rückzahlung ist eher geeignet für Kreditnehmer, die anfangs hohe Beträge zahlen können, die Raten jedoch zukünftig reduzieren möchten.

Im Unterschied dazu bleibt beim Annuitätendarlehen die Ratenhöhe gleich, so dass von Rate zu Rate die Tilgung der Restsumme steigt.

Endfälliges Darlehen

Weiterhin besteht die Möglichkeit ein endfälliges Darlehen zu nutzen. Bei dieser Methode zahlt der Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit ausschließlich die Zinsen und keine Tilgung. Die Zinsbelastung bleibt dadurch monatlich gleich, denn die Restsumme verringert sich nicht. Der Darlehensbetrag wird schließlich erst am Ende der Vertragslaufzeit in einer Summe getilgt. Durch diese Tilgungsmethode ist die monatliche Belastung zwar relativ gering, dafür muss der Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit die Kreditsumme ansparen, damit diese dann am Laufzeitende für die Volltilgung zur Verfügung steht.

Die häufigste Methode des Sparens ist dabei ein Bausparvertrag oder eine Kapitallebensversicherung, die an den Kreditgeber abgetreten werden und auf die dann die Rückzahlung des Kredits gespart wird. Allerdings stehen dem Kreditnehmer dann die Vorteile der Verträge nicht weiter zur Verfügung.

Die Ratenhöhe bleibt, ebenso wie beim Annuitätendarlehen, konstant und richtet sich nach der Zinsbelastung. Allerdings wird das Darlehen während der Laufzeit, im Gegensatz zum Annuitätendarlehen, nicht getilgt, sondern erst am Ende in einer Summe.

Für wen ist das Annnuitätendarlehen sinnvoll?

Diese Darlehensart ist insbesondere für Kreditnehmer sinnvoll, die ein Eigenheim kaufen, das sie selbst nutzen möchten und das Zinsrisiko dabei klein halten wollen. Die monatliche Rate ist festgeschrieben, so dass man eine entsprechende Planungssicherheit hat.

Vorteile

• Planungssicherheit
  Die Zinsbindung liegt in der Regel bei 10 oder mehr Jahren. Somit kann innerhalb dieses Zeitraums mit einer festen monatlichen Rate kalkuliert werden. Besonders sicher ist die Planung, wenn man die Zinsen über den gesamten Zeitraum bindet, sodass der Kredit nach der Laufzeit abgezahlt ist.
• Bekannte Restschuld
  Auch wenn das Darlehen am Ende der Laufzeit nicht komplett getilgt ist, so kann man dennoch gut kalkulieren, da die Restschuld am Ende der Laufzeit bereits bei Vertragsschluss bekannt ist.
• Tilgung mindert Restschuld
  Aufgrund der Zahlungssplittung in Zinsen und Tilgung, wird jede Zahlung bereits zur Tilgung der Restschuld genutzt und entsprechend verrechnet. Die Schuldsumme reduziert sich somit bei jeder Zahlung und die Zinszahlungen nehmen kontinuierlich ab.

Nachteile

• Keine Flexibiltät
  Während der Zinsbindung kann der Vertrag normalerweise nicht geändert werden. Wer dennoch flexibel bleiben möchte, kann Sondertilgungsraten vereinbaren. Diese können im Normalfall einmal jährlich gezahlt werden und werden sofort auf die Restschuld verrechnet. Für diese Flexibilität wird jedoch der Tilgungszinssatz zum Teil bis zu 1 Prozent erhöht. Sind keine Sonderzahlungen vereinbart und der Kunde möchte das Darlehen zurückzahlen, so wird eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.Sobald die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist, hat der Kreditnehmer jedoch gemäß § 489 BGB ein Recht auf Sonderzahlung oder komplette Rückzahlung. Hierzu muss die Baufinanzierung mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann dann nicht berechnet werden.
• Zinsänderungsrisiko
  Nach Ablauf der Zinsbindungsdauer besteht die Möglichkeit, dass der Zinssatz sich erhöht. Eine Prognose hierüber ist schier unmöglich. Das Risiko kann jedoch umgangen werden, in dem beispielsweise ein Bausparvertrag abgeschlossen wird, bei dem ein fester Zinssatz garantiert wird, wenn hierüber eine Finanzierung erfolgt. Auch möglich wäre ein Volltilger-Darlehen oder ein Forward-Darlehen.

Welche Optionen bestehen beim Annuitätendarlehen?

Zu dem Annuitätendarlehen können weitere Optionen vereinbart werden:

Sonderzahlungen

Kreditnehmer, die trotz des recht unflexiblen Annuitätendarlehens, eine gewisse Flexibilität beibehalten möchten, können Sonderzahlungen mit der Bank vereinbaren. Hierzu kann der Kreditnehmer einmal jährlich bis zu 10 Prozent kostenlos tilgen. Diese Sonderzahlung wird ausschließlich auf die Restsumme gezahlt, so dass diese schneller sinkt und das Darlehen schneller abbezahlt werden kann. Manche Banken bieten diese Option kostenlos an. Häufig wird dafür jedoch der Zinssatz erhöht. Eine Vereinbarung über Sonderzahlungen lohnt sich daher nur, wenn man trotz Finanzierung und Rücklagenbildung genug Einkommen hat, um jährlich eine größere Summe zur Tilgung zu verwenden.

Bereitstellungszinsfreie Zeit

Banken berechnen für die Bereitstellung des Darlehens häufig drei bis zwölf Monate nach Darlehenszusage Zinsen. Verzögert sich beispielsweise der Bau, kann der Kreditnehmer das Darlehen so lange liegen lassen, bis der Bau vollständig ausgeführt wurde und der Umzug stattfinden kann. Ist die Bereitstellung nicht zinsfrei, können die Bereitstellungszinsen die Nebenkosten deutlich erhöhen. Eine bereitstellungszinsfreie Zeit kann hier für Abhilfe schaffen.

KfW-Darlehen

Die KfW ist eine staatliche Förderung, wodurch ein Darlehen zinsgünstiger gestaltet werden kann. Das KfW-Darlehen wird dabei in das Annuitätendarlehen eingebunden und ist auf einen maximalen Betrag pro Vorhaben begrenzt. Es wird also ein Teil des Darlehens durch ein KfW-Darlehen abgedeckt und der Rest im Idealfall über ein Annuitätendarlehen.

Schutz gegen Vorfälligkeitsentschädigung

Sollte die Immobilie vor Vertragsablauf des Annuitätendarlehens aus unvorhersehbaren Gründen verkauft werden, stellt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Hiergegen kann sich der Kreditnehmer mit einem kündbaren Darlehen absichern. Bei besonderen Härtefällen kann man das Darlehen ohne Entschädigung tilgen. Der Schutz wird bei einigen Banken durch einen Zinsaufschlag gewährt.

Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

In aller Regel ist nach der Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld offen, so dass eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist. Es lohnt sich, diese frühzeitig und sorgfältig zu planen, um bares Geld zu sparen. Dabei sollten die folgenden Tipps genutzt werden:

1. Frühzeitig planen
   Es lohnt sich, die Anschlussfinanzierung bereits drei bis vier Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist aktiv zu planen und verschiedene Angebote und Alternativen gegeneinander abzuwägen.
2. Nicht auf Bankberater verlassen
   Am sinnvollsten lässt man sich von einem unabhängigen Finanzberater beraten, der nachweislich qualifiziert ist. Bankberater sind darauf geschult, die eigenen Produkte zu verkaufen und nicht die günstigsten. Zudem gibt es auch unseriöse Berater auf dem Markt, vor denen man sich in Acht nehmen sollte.
3. Nicht nur die Hausbank fragen
   Die Hausbank hat nicht immer die günstigsten Konditionen. Man sollte sich daher nicht alleine auf deren Urteil verlassen, sondern auch andere Angebote einholen, prüfen und vergleichen.
4. Optionen sinnvoll nutzen
   Sofern Sondertilgungsrechte vereinbart worden sind sollten diese genutzt werden, um das Darlehen zügiger abzuzahlen und die Restschuld zu verkleinern. Zudem steht in vielen Darlehensverträgen mit langer Laufzeit eine Klausel zum Sonderkündigungsrecht. Sofern sich eine günstigere Alternative bietet, ist es sinnvoll, dieses zu nutzen, um die Finanzierung günstiger werden zu lassen.
5. Anschlussfinanzierung neu verhandeln
   Wenn die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist, werden die Karten neu gemischt und so kann die Finanzierung neu verhandelt werden, indem man beispielsweise die Tilgungshöhe erhöht, um das Darlehen schneller abzuzahlen.
6. Vergleichen
   Wichtig ist, die Zinsen und Konditionen verschiedener Banken zu vergleichen, um für sich das günstigste Darlehen zu erhalten. Dabei macht es manchmal Sinn, umzuschulden und die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank aufzunehmen.
7. Keine Scheu vor Wechselkosten
   Eine Umschuldung bedeutet grundsätzlich immmer auch, dass Wechselkosten entstehen. Diese Wechselkosten sind jedoch zum Teil vergleichsweise gering, so dass sich eine Umschuldung dennoch lohnen kann.
8. Zinsbindungsfrist genau prüfen
   In Phasen eines Niedrigzinses ist es sinnvoll zu überlegen, ob eine längere Zinsbindung nicht kostengünstiger ist. Ebenso könnte bei einer hohen Zinsphase eine kürzere Zinsbindung sinnvoll sein.
9. Neue Bedarfsermittlung durchführen
   Die erste Finanzierung liegt Jahre zurück und die Lebensumstände könnten sich verändert, zum Beispiel Kinder, Heirat, neue Arbeitsstelle. Bei der Anschlussfinanzierung ist eine erneute Bedarfsermittlung daher sinnvoll.
10. Volltilger-Darlehen nutzen
    Sofern die Restschuld nicht mehr allzu hoch ist und das Darlehen innerhalb eines überschaubren Zeitraums abgeahlt werden könnte, kann die Anschlussfinanzierung als Volltilger-Darlehen genutzt werden. Die Konditionen der Banken sind dann teilweise besser, als eine Anschlussfinanzierung mit anschließender Restschuld.

Das Annuitätendarlehen ist im Bereich der Baufinanzierung das am häufigsten vergebene Darlehen. Es zeichnet sich durch einen gleich bleibende Monatsrate aus, die über die gesamte Zinsbindungsphase stabil bleibt. Die Rate selbst setzt sich sowohl aus einem Zins- wie auch einen Tilgungsanteil zusammen. Die Höhe der anfänglichen Tilgung wird dabei im Darlehensvertrag festgeschrieben und kann üblicher Weise zwischen einem und fünf Prozent des Nettokredites betragen. Da die Restkreditsumme mit jeder Tilgung sinkt, reduziert sich auch der Zinsanteil der Annuitätenrate stetig, der Tilgungsbeitrag hingegen steigt.

Das Annuitätendarlehen hat seinen Namen durch die Art der Rückzahlung erlangt, diese erfolgt in Annuitäten. Eine Annuität ist per Definition eine regelmäßig wiederkehrende konstante Zahlung. Die Rückführung solch eines Darlehen erfolgt in gleichbleibenden Leistungsraten, die sich aus einer Tilgungsrate und den Zinsen auf die Restschuld zusammensetzt. Während der Tilgungsteil zu Beginn der Abzahlung relativ gering ist und im Laufe der Zeit einen größeren Anteil der Annuität ausmacht, sinken die Zinsen, da diese in direkter Verbindung zur Rückzahlung der Darlehenssumme stehen. Die Vorzüge eines Annuitätendarlehen sind vor allem in der Planungssicherheit zu sehen. Dem Schuldner sind die Leistungsraten in ihrer Höhe bekannt und können auch zeitlich eingeordnet werden.

Zinsbindungsfrist genau beachten

Ein weiteres Kennzeichen von Annuitätendarlehen ist der Zinsbetrag, der für einen gewissen Zeitraum fest vereinbart wird. Man spricht hier von Zinsbindungsphase. Diese kann zwischen 10-20 Jahren individuell vereinbart werden. Ist das Darlehen am Ende der Zinsbindungszeit noch nicht vollständig getilgt, ist eine Anschlussfinanzierung nötig, die dann zum aktuell geltenden Marktzins erfolgen wird.

Bei einem Annuitätendarlehen handelt es sich um ein Darlehen mit konstant bleibenden Ratenbeträgen. Das heißt, die Höhe der zu zahlenden Raten bleibt über die gesamte Laufzeit gleich und setzt sich aus der Tilgungsrate und den Zinsen zusammen. Bei dieser Art des Darlehens verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Meist wird der Zinssatz bei Darlehensabschluss über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben, der sich auch über die gesamte Kreditlaufzeit erstrecken kann. Die eigentliche Tilgungsrate sollte in der Regel im ersten Jahr der Tilgung 1 % der Kreditsumme betragen und mit fortlaufender Ratenzahl bis auf 100 % der Kreditsumme im letzten Jahr steigen.