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Was ist die Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Dies geschieht meist dann, wenn der Kaufvertrag unterschrieben wird. Die Auflassungsvormerkung sichert den tatsächlichen Eigentumsübergang an den Käufer eines Grundstücks oder einer Immobilie. Da dieser jedoch erst mit Eintragung ins Grundbuch rechtswirksam wird und zwischen Abschluss des Kaufvertrags und der Eintragung im Grundbuch durchaus einige Zeit vergehen kann, wird die Auflassungsvormerkung vorgenommen. Durch diese zählt die Immobilie oder das Grundstück nicht mehr zum Vermögen des Käufers. Das heißt, die Immobilie oder das Grundstück können nicht mehr anderweitig verkauft werden. Auch eine Zwangsvollstreckung im Falle einer Insolvenz wird durch die Auflassungsvormerkung unmöglich.
Wird der Kaufvertrag für eine Immobilie unterschrieben, erfolgt in aller Regel die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Eintragung erfolgt in Abteilung II des Grundbuchs, wo alle Lasten des Grundstücks vermerkt werden. Mit der Auflassungsvormerkung wird also quasi angezeigt, dass das Grundstück bereits verkauft wurde und daher nicht mehr veräußert werden darf. Es zählt mit Eintragung der Auflassungsvormerkung nicht mehr zum Besitz des Verkäufers. Auch eine Zwangsvollstreckung ist nun nicht mehr möglich.
Die Auflassungsvormerkung ist ein Begriff aus dem Sachenrecht, war aber schon immer einer der umstrittensten Rechtsbegriffe. Erst 1900 fand sie Eingang in das BGB, weil sie zum Schutz bestehender Rechte an Grundstücken diene. Ihre eigentliche Rechtsnatur ist aber auch heute noch strittig. Obwohl im Sachenrecht (§ 883 BGB) verankert, wird die Auflassungsvormerkung von der überwiegenden Rechtsmeinung nicht als dingliches Recht gesehen, sondern als ein Sicherungsmittel eigener Art (sui generis), mit dem schuldrechtlichen Anspruch auf eine spätere dingliche Rechtsänderung (Auflassung).
Eine Auflassungsvormerkung setzt grundsätzlich einen sicherungsfähigen, dinglichen Anspruch voraus. Das heißt, der der Auflassungsvormerkung zugrundeliegende Grundstückskaufvertrag muss vorher formwirksam geschlossen worden sein. Alle wesentlichen Vertragselemente müssen notariell beurkundet worden sein. Um konstitutive Rechtskraft zu erlangen, muss die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Der von der Eintragung Betroffene (Verkäufer), muss ausserdem zuvor die Eintragung bewilligt haben. Gemäß § 892 BGB ist der gute Glaube an die Berechtigung des Bewilligenden geschützt. Die Bewilligung ist daher auch dann wirksam, wenn die Berechtigung (Verfügungsbefugnis) fehlte, es sei denn, dass dem Käufer die fehlende Berechtigung bekannt war.
Verfügungen über das Grundstück, die nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung getroffen werden, sind nach § 883 Abs. 2 S. 1 BGB unwirksam, wenn sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden (relative Unwirksamkeit). Ob dies der Fall ist, bestimmt sich nach dem Inhalt der Forderung.
Die Auflassungsvormerkung hat die vertraglich rechtliche Zusicherung des Erwerbs eines Grundstücks unter den im Kaufvertrag festgesetzten Bedingungen zum Inhalt. Sie dient damit dem Schutz des Käufers vor einem mehrfachen Verkauf des Grundstücks durch den Eigentümer.
Es gibt noch weitere Risiken beim Immobilienerwerb, die sich durch eine Auflassungsvormerkung verhindern lassen. Wenn, bevor der Eigentumsübergang rechtlich vollzogen ist, eine Zwangsversteigerung des Grundstücks durch die Bank droht oder die Insolvenz des Verkäufers eintritt, kann nur eine Auflassungsvormerkung die Interessen des Käufers schützen.
Sollte der Verkäufer plötzlich in Geldnot geraten bzw. seinen finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen und seine Bank stellt beim Amtsgericht einen Antrag auf Zwangsversteigerung des betreffenden Grundstücks, kommt es maßgeblich darauf an, ob die Auflassungsvormerkung vor dem Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen wurde. Ist dies der Fall, hat ein Ersteigerer des Grundstücks gegenüber dem Käufer das Nachsehen. Dieser kann von seinem bestehenden Eigentumsrecht Gebrauch machen. Ist die Vormerkung jedoch nach dem Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen, hat der Käufer keine rechtliche Handhabe mehr. Er kann ohne einen entsprechenden Verzicht des Ersteigerers kein Eigentümer werden.
Bei einer Insolvenz des Verkäufers hingegen kann der Käufer sicher sein, dass er als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen wird, wenn eine Auflassungsvormerkung zu seinen Gunsten eingetragen war. Diese Rechtsfolge tritt unabhängig davon ein wann der Insolvenzantrag gestellt bzw. das Insolvenzverfahren eröffnet wurde.
Die Dauer einer Auflassungsvormerkung ist unterschiedlich. Bis die eigentliche Eintragung des Eigentumerwerbs im Grundbuch erfolgt, können vier bis acht Wochen vergehen. Das kann davon abhängen wie schnell der Verkäufer vorhandene Lasten im Grundbuch löschen läßt, oder wie schnell auf Käuferseite die Verhandlungen mit der Bank über die Finanzierung abgeschlossen sind. Der normale Ablauf ist folgender: nach Eintragung der Auflassungsvormerkung erhält der Käufer vom Notar eine Fälligkeitsmitteilung mit der Aufforderung den Kaufpreis inkl. der Notarkosten zu zahlen. Wenn der Kaufpreis und auch die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt gezahlt sind, veranlasst der Notar die Grundbuch-Umschreibung auf den Käufer. Dieser wird damit dann Eigentümer des Grundstücks. Dann kann die Auflassungsvormerkung wieder gelöscht werden, da sie gegenstandslos geworden ist.
Die Auflassungsvormerkung ist von der eigentlichen Auflassung zu unterscheiden. Die Auflassung ist eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer über den Kauf einer Immobilie, wie z. B. ein Grundstück. Sie ist in der Regel Bestandteil des notariellen Kaufvertrages. Erst mit der Auflassung erfolgt die Eintragung des Eigentumerwerbs in das Grundbuch und aus dem Käufer eines Grundstücks wird der rechtmäßige Eigentümer. Die Auflassungsvormerkung, auch Eigentumsvormerkung genannt, liegt zeitlich vor der Auflassung und dient zur vorläufigen Sicherung des Anspruches des Käufers auf Erwerb des Grundstücks. Mit der Auflassungsvormerkung wird der geschlossene Kaufvertrag im Grundbuch eingetragen und sichert damit dem Käufer das Recht zu später als Eigentümer eingetragen zu werden.
Die Auflassungsvormerkung wird in die Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragen. Sie wird zunächst im notariellen Kaufvertrag mit aufgenommen, erlangt aber erst mit Eintragung im Grundbuch ihre sachenrechtliche Wirkung. Mit der Eintragung treten zwei wesentliche Rechtsfolgen ein: der Eigentümer (Verkäufer) kann nicht mehr vom Kauf zurücktreten und er darf das Grundstück nicht mehr belasten.
Mit jeder Eintragung in ein Grundbuch sind selbstverständlich Kosten verbunden. Die Kosten für eine Auflassungsvormerkung betragen die Hälfte der Kosten der späteren Auflassung. Zum Beispiel: Kostet das Grundstück 200.000 Euro liegen die Kosten für den Grundbucheintrag über den Eigentumserwerb etwa bei 600 Euro, das heißt die Kosten für die Auflassungsvormerkung betragen 300 Euro.
Eigentumsübergang
Eigentumsübergang wird erst später vollzogen
Obwohl die Auflassungsvormerkung bereits anzeigt, dass der Verkauf der Immobilie vollzogen wurde, handelt es sich hiermit noch nicht um einen Eigentumsübergang. Erst dann, wenn auch die Auflassung selbst sowie die Eigentumsübertragung im Grundbuch vollzogen wurden, geht es tatsächlich in den Besitz des Käufers über. Zwischen der Auflassungsvormerkung und der Eigentumsumschreibung können jedoch Wochen oder gar Monate vergehen, etwa wenn an den Verkauf Bedingungen geknüpft wurden.