Baudarlehen

Ein Baudarlehen wird in Anspruch genommen, wenn der Kauf einer Immobilie, wie Haus oder Eigentumswohnung, finanziert werden soll. Auch beim Bau beziehungsweise einer Modernisierung oder Restaurierung von Immobilien werden Baudarlehen geltend gemacht. Allen gemeinsam ist, dass es sich dabei um eine Finanzierung aus Fremdkapital handelt.

Es sind in der Regel sogenannte Realkredite, die dem Kreditinstitut ein Grundpfandrecht zusprechen, das den Rahmen der Beleihungsgrenze absichert. Diese Beleihungsgrenze beträgt bei den Hypothekenbanken 60 Prozent, bei den Bausparkassen 80 Prozent und bei Geschäftsbanken 80 bis 90 Prozent des gesamten Wertes, der beliehen werden soll. Vom Gesetz aus gibt es keine Vorschriften, was bedeutet, dass die Banken von den oben genannten Grenzwerten abweichen können. Das Grundpfandrecht ist eine Grundschuld gegenüber den Geldinstituten, bei denen das Baudarlehen abgeschlossen wurde. Bis zu dieser Grundschuld wird die Bank auf jeden Fall ein Darlehen gewähren, weil eine Finanzierung bis zu diesem Betrag als gesichert gilt.
Baudarlehen werden auf eine langfristige Laufzeit ausgelegt, im Regelfall handelt es sich dabei um bis zu zehn Jahre. Im Vorfeld wird der Antragsteller auf seine Bonität hin geprüft. Im abschließenden Vertrag werden die Höhe des Darlehens, die Laufzeit, der festgelegte Zinssatz, die Grundschuld, Art und Höhe des Zins und der Zinstilgung sowie die Konditionen der Bank festgelegt.

Baudarlehen – was ist zu beachten

Viele Leute wollen sich früher oder später den Wunsch der eigenen vier Wände verwirklichen. In den Meisten fällen Ist jedoch nur sehr wenig Eigenkapital vorhanden, sodass ein langfristiges Baudarlehen aufgenommen werden muss. Es gibt diverse verschiedene Kreditinstitute und Bausparkassen, welche verschiedene Baudarlehen mit unterschiedlichsten Konditionen und Rückzahlungsmöglichkeiten anbieten. Aber auf was genau sollte man als zukünftiger Bauherr bei der Aufnahme eines Baudarlehens achten? Das Hauptaugenmerk bei der Aufnahme eines langfristigen Baudarlehens Sollte natürlich auf dem Zinssatz liegen.

Der Effektivzinssatz Sollte Möglichst niedrig und im besten Fall 10 bis 15 Jahre festgeschrieben sein. Außerdem Sollten Kreditnehmer darauf achten, dass. die Annuität für das Baudarlehen passend ist. Die Anfangstilgung Sollte bei ca. einem Prozent liegen. Auch Sondertilgungsmöglichkeiten Sollten für Bauherren bei Abschluss eines Baudarlehens eine große Rolle spielen. Im Normalfall werden dem Darlehensnehmer 10% der ursprünglichen Darlehenssumme als Sondertilgungsmöglichkeit pro Jahr eingeräumt.

Auch der Abschluss von Tilgungsaussetzungsdarlehen ist möglich. Dabei Sollte darauf Geachtet werden, das. dass parallel abgeschlossene Produkt (Bausparvertrag oder Lebensversicherung) zum Ablaufdatum des Baudarlehens voll bespart und fällig ist, sodass das Baudarlehen Schließlich getilgt werden kann. Oft kommt es zu Verzögerungen bei Tilgungsaussetzungsdarlehen zum vorgesehenen Tilgungszeitpunkt. Wird kein Tilgungsaussetzungsdarlehen gewählt, so empfiehlt es sich dennoch einen Bausparvertrag als Parallelprodukt zum Baudarlehen abzuschließen.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann man einen Teil des Baudarlehens durch das Bausparguthaben und ein zinsgünstiges Bauspardarlehen tilgen und wertvolles Somit spart Geld. In erster Linie Sollten zukünftige Bauherren vor Abschluss eines Baudarlehens alle Angebote genau vergleichen und sich über die verschiedenen Möglichkeiten der Finanzierung genau schlau machen. Es gibt sogar Möglichkeiten über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsgünstige Darlehen zu bekommen.

Ein Baudarlehen kann im Gegensatz zu einem Privatkredit ausschließlich für Finanzierungen im Zusammenhang mit Baumaßnahmen oder Immobilienkauf verwendet werden. Bei Baudarlehen werden meist Beträge ab 30.000 EUR vergeben, wobei der Darlehenshöhe nach oben keine Grenzen gesetzt sind.
Im Zusammenhang mit einem Baudarlehen ist es wichtig, dass eine Immobilie (Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung) vorhanden ist, die beliehen bzw. auf die eine Hypothek aufgenommen werden kann und damit dem Gläubiger als Sicherheit dient.

Das Baudarlehen ist charakterisiert durch seine langen Laufzeiten (bis 35 Jahre oder sogar länger) und die kurze Zinsbindung (garantiert eine festgelegte Zinshöhe; meist über fünf, zehn oder fünfzehn Jahre). Ein Baudarlehen ohne Eigenkapital wird nur selten gewährt und ist zudem teurer. Vor einer Zusage erwarten Banken in der Regel einen Eigenkapitalanteil von 20 – 30 %, der sich aus der Beleihungsgrenze der Immobilie ergibt.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, den führt der erste Weg auf der Suche nach der passenden Finanzierung zu seiner Hausbank. Dies vor allem deshalb, weil durch den meist seit mehreren Jahren bestehenden Kontakt ein Vertrauensverhältnis entstanden ist, welches die Annahme zulässt, dass man hier fundiert beraten wird und auch mit einem günstigen Angebot rechnen darf. Jedoch ist der das Girokonto und evtl. Sparkonten betreuende Sachbearbeiter selten auch der richtige Ansprechpartner in Fragen der Immobilienfinanzierung, was man spätestens dann feststellt, wenn das unterbreitete Angebote deutlich schlechtere Konditionen aufweist als das, was gemäß den bekannten Zinsrankings erwartet hat. Die dort vertretenen Anbieter können deutlich bessere Angebote unterbreiten und stellen eine klare Konkurrenz zu den Filialbanken dar.

Dabei nehmen die Discount-Anbieter überwiegend eine vermittelnde Stellung zwischen Interessent und großen Hypothekenbanken oder Versicherungen ein. Manche Discount-Anbieter arbeiten überwiegend mit einem Vertragspartner, andere mit bis zu 20 Kreditanbietern zusammen.

Bevor man nun die Entscheidung für das eine oder andere Angebot trifft, empfiehlt sich ein detaillierter Vergleich unterschiedlicher Angebote. Wer beispielsweise ein Darlehen von 100.000 € über eine Laufzeit von 10 Jahren nur 0,3 % günstiger abschließt, hat auf diesen Zeitraum gesehen nahezu 4.000 € an Zinsen eingespart. Auf andere Zinsdifferenzen oder Laufzeiten gerechnet kann also ein genauer Vergleich die Abtragungsdauer erheblich verkürzen.

Da viele Immobilienfinanzierungen zunächst für eine Laufzeit von 10 Jahren oder weniger abgeschlossen werden, wird danach eine so genannte Anschlussfinanzierung erforderlich. Wie eine Umfrage von Infras TTR ergab, verlängern mehr als 40 % aller Darlehensnehmer den bisherigen Finanzierungsvertrag, ohne sich über aktuelle Konditionen anderer Anbieter zu informieren. Dabei kann die Immobilienbesitzer durchaus die Tatsache verblüffen, dass sie als Bestandskunde oft schlechtere Konditionen erhalten als etwaige Neukunden, obwohl erfahrungsgemäß eine Vertragsverlängerung für den Kreditgeber weniger Risiko beinhaltet. Entsprechende Vergleichsangebote anderer Anbieter sollte man etwa 2 – 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung einholen und mit dem Angebot der Anschlussfinanzierung vergleichen. Entscheidet man sich für einen neuen Anbieter, entstehen Kosten für die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank, welche etwa 0,2 bis 0,3 % des per Grundschuld abgesicherten Betrages ausmachen. Diese zusätzlichen Kosten sind aber meist durch die günstigeren Bedingungen nach 1 bis 2 Jahren ausgeglichen, ab dem Zeitpunkt spart man Geld!

Wer trotzdem zunächst mit seinem bisherigen Kreditgeber verhandeln möchte, benötigt ein konkretes Vergleichsangebot mit Zinssatz und natürlich den Vertragsbedingungen, um eine Verhandlungsgrundlage zu besitzen. Im Internet unterbreitete Angebote liegen meist unter denen, die man tatsächlich erhält – sie dienen lediglich dazu, das Interesse zu wecken sowie potentielle Kundenadressen zu erhalten und finden lediglich bei Standardverträgen Anwendung, wenn bestimmte Einkommensverhältnisse und Sicherheiten gegeben sind. Der so genannte Effektivzinssatz sollte auch nicht einziges Entscheidungskriterium sein – mindestens ebenso wichtig ist die Möglichkeit einer Sondertilgung oder dass günstige Förderkredite bei der Finanzierung Berücksichtigung finden. Nebenkosten wie Wertgutachten, Bereitstellungszinsen sowie Teilauszahlungs- und Kontoführungsgebühren sind übrigens im errechneten Effektivzins nicht enthalten.

In vielen europäischen Staaten ist der Traum von einem Eigenheim weit verbreitet. Dabei steht u.a. der Klassiker, ein frei stehende Einfamilienhaus, an oberster Stelle. Danach folgen dann die Doppelhaushälfte und die Eigentumswohnung. Der Großteil der privaten Bauherren oder Immobilienkäufer kann Wohnungseigentum aus Rücklagen und Ersparnissen nicht finanzieren. Deshalb erfolgt dann die Aufnahme eines Baudarlehens, um die Eigentumswunsch dann zu verwirklichen.

Dabei kann ein solches Darlehen für verschiedene Vorhaben verwendet werden. Die Verwendung der aufgenommenen Darlehenssumme ist jedoch auf wohnwirtschaftliche Zwecke beschränkt. Dazu gehören u.a. auch der Umbau oder die Sanierung von Wohnungseigentum oder die Finanzierung einer bereits vorhandenen Immobilie.

Die unterschiedlichen Einsatzmöglichkeiten eines Baudarlehens

Neubau

Der Bau von selbst genutztem Wohnungseigentum gehört zu den häufigsten Gründen für die Aufnahme eines Baudarlehens. Damit hier auch die Finanzierungssumme und somit die Darlehenssumme ausreichend hoch kalkuliert wird, müssen im Vorfeld vom Bauherrn die entstehenden Kosten für die Bau sowie die Baunebenkosten exakt bestimmt werden.
Kauf von bereits einer bereits vorhandenen Immobilie.

Zum Erwerb von Wohnungseigentum muss es nicht immer ein Neubau sein. Wenn Lage sowie Architektur einer bereits bestehenden Immobilie den Vorstellungen des Käufers entgegen kommen, kann es auch eine solche Lösung sein. In einem solchen Fall sollte man bei der Höhe der Darlehenssumme auch den eventuell fällig werden Umbau oder die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen mit einkalkulieren.

Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung in zentraler Lage kann auch einiges bieten. Auch hier sollten mit bei der Höhe des Baudarlehens eventuell die Sanierungs- und Umbaukosten mit berücksichtigen werden.

Kapitalanlage in eine Immobilie

Auch der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung als Mietobjekt kann sich eventuell lohnen. Dabei kann man von der eingenommen Miete das Baudarlehen abzahlen und erhält dann später nach der Abzahlung als Vermieter ein entsprechendes Zusatzeinkommen. Hier sollte man jedoch das Baudarlehen so planen, dass man im Notfall auch die aktuelle Rate bei ausstehenden Mieteinnahmen (Leerstand, unpünktliche Mietzahlungen etc.) aus eigenen Mitteln finanzieren kann.

Umbaumaßnahmen

Wenn man in einer Bestandimmobilie Umbauten vornimmt, kann hierfür auch das Baudarlehen genutzt werden.

Sanierungsmaßnahmen

Häufig ist bei Bestandimmobilien die Ausstattung nicht auf dem aktuellen Stand und es werden Reparaturen fällig. Auch hier kann ein Baudarlehen helfen.

Was sollte bei der Aufnahme eines Baudarlehens beachtet werden?

Nachdem ein solches Vorhaben, die Aufnahme eines Baudarlehens, für jeden zunächst einmal etwas Ungewöhnliches ist, sollte man sich zunächst einmal für die Planung einer solchen Immobilienfinanzierung ausreichend Zeit nehmen. Eine solche Finanzierung kann den Darlehensnehmer über viele Jahre begleiten.

Damit dann bei einer Baufinanzierung alle erdenklichen und eventuell anfallenden Kosten abgedeckt sind und die Zinszahlungen sich beschränken und die monatliche Rate langfristig konstant bleibt, bedarf es einer klugen Planung, bei der einiges zu beachten ist.

Richtige Kalkulation beim Budget für das Baudarlehen

Bei einem Baudarlehen wird ein nicht unerheblicher Teil des Einkommens über viele Jahre gebunden. Deshalb ist es wichtig, die monatliche Abzahlungsrate so zu kalkulieren, dass trotzdem noch ausreichend finanzieller Spielraum zur Verfügung steht. Dabei sollten unerwartete Ausgaben, wie zum Beispiel ein erforderliches neues Auto, die veränderte Einkommenssituation nicht gefährden.

Das zum jeweiligen Immobilieneigentum passende Baudarlehen

Wenn man sich für eine Bestandimmobilie zu entscheiden hat, ist nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages auch der Kaufpreis fällig. Bei einem Neubau sieht es wiederum anders aus. Hier macht es dann mehr Sinn, die Teile des Baudarlehens nach dem jeweiligen Baufortschritt abzurufen. Wenn es zu eventuellen Verzögerungen kommt, verschiebt sich der dann Geldabruf. Hierbei sollte man darauf achten, dass die Angebote einen längeren Zeitraum ohne Bereitstellungszinsen mit beinhalten.

Je höher die Eigenkapitalquote, desto niedriger die Zinsen für ein Baudarlehen

Grundsätzlich gilt auch für das Baudarlehen, wie bei anderen Krediten oder Darlehen, dass je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser sind die Konditionen der finanzierenden Bank. Dabei sollten mindestens 20 Prozent der Gesamtfinanzierungssumme als Eigenkapital mit eingebracht werden. Dabei sollte man jedoch beachten, dass hier nicht alle Rücklagen in die Immobilienfinanzierung gesteckt werden sollten, weil Ersparnisse wichtig sind, wenn neben der monatlichen Rückzahlungsrate auch unerwartete Belastungen auftreten.

Laufzeit

Bei einem Baudarlehen ist die Laufzeit wesentlich länger, als dies bei einer anderen Kreditart, wie zum Beispiel bei einem Konsumenten-Kredit, der Fall ist. Hier gehören Laufzeiten bis zu 20 Jahre oder länger zum Alltag. Auch hier sollte man als Darlehensnehmer in Betracht ziehen, dass die Länge der Laufzeit auch einen Einfluss auf die Höhe des angebotenen Zinssatzes hat. Ebenso sollte man ein Baudarlehen so planen, dass eine Abzahlung zu Rentenbeginn vollständig erledigt ist, weil dann auch die Einkommenshöhe während des Erwerbslebens nicht mehr in dem Umfang zur Verfügung steht.

Baudarlehen so schnell wie möglich tilgen

Je schneller ein Baudarlehen abbezahlt wird, desto eher ist der Darlehensnehmer schuldenfrei und das Haus, die Eigentumswohnung etc., gehört ihm und nicht mehr dem Darlehensgeber. Deshalb sollte man gerade auch in der aktuellen Zeit mit niedrigen Zinsen eine möglichst hohe anfängliche Tilgungsrate vereinbaren.

Die Zinsen

Einen Anbieter mit günstigen Zinsen erhält man u.a. über einen Zinsvergleich im Internet. Hier wird in der Regel auch der effektive Jahreszins neben dem Sollzins angegeben. Der effektive Jahreszins beinhaltet die Gesamtkosten eines Baudarlehens und nicht nur die reinen Zinskosten. Auf dieser Basis kann dann ein entsprechender Vergleich stattfinden