Baufortschritt

Unter dem Begriff Baufortschritt sind die einzelnen Phasen bei einem Umbau oder einem Neubau zu versehen. Gerade bei der Finanzierung über einen Kredit will die kreditgebende Bank Fortschritte sehen, denn sie zahlen die einzelnen Darlehen nur aus, wenn der Baufortschritt entsprechend vorhanden ist. Die Bank zahlt nämlich nur die Gelder aus, wenn das Objekt zu dem Zeitpunkt auch den entsprechenden Wert hat. Der Bank müssen regelmäßig Baustandenberichte vorgelegt werden, um den Baufortschritt prüfen zu können.

Allgemeine Informationen zum Baufortschritt

Der Baufortschritt wird auch als Bauausführung bezeichnet. Der Bau eines Gebäudes muss nach festen Richtlinien erfolgen. Im Grunde wird beim Bau immer zuerst mit dem Keller begonnen, dann folgt der Rohbau mit den Wänden und zum Schluss folgt das Dach. Ohne den Rohbau kann das Dach nicht angebracht werden. Um einen Überblick über die einzelnen Phasen des Bauvorhabens zu haben gibt es den Bauzeitenplan. Im Bauzeitenplan befinden sich die Grundlagen von Beginn bis zum Ende der einzelnen Bauphase. Es kann auch immer zu Störungen in den einzelnen Bauphasen kommen, denn unvorhergesehene Ereignisse können nicht im Vorfeld geplant werden. Dabei ist genau der Punkt der unvorhergesehenen Ereignisse ein häufiger Streitpunkt im zivilen Baurecht. Die Störungen können nicht nur vereinzelt auftreten, sondern sich auch überschneiden und somit gerät der ganze Zeitplan aus dem Ruder. Die Verzögerungen haben nicht nur wirtschaftliche Auswirkungen, sondern auch finanzielle. Im Falle eines Rechtsstreit wird das Bautagebuch als Beweismittel verwendet. In dem Bautagebuch befinden sich die Abweichungen des Bauplans und somit kann es als Beweismittel herhalten.

Die einzelnen Phasen des Baufortschritts

Im Grunde besteht jede Baustelle aus einzelnen Phasen. Hier ein kleines Beispiel zum Bau eines Hochbaus.

1. Die Baugenehmigung ist der erste Schritt. Ohne die Baugenehmigung dürfen keine baulichen Vorhaben begonnen werden. Die Baugenehmigung ist bei der Gemeinde oder der Stadt zu beantragen und muss im Vorfeld eingereicht werden. Die Zustimmung des Gemeinderats kann bis zu sechs Monate dauern. Die Kosten für die Baugenehmigung wird vom Bauherrn getragen. Sie muss in dreifacher Ausführung erstellt werden, wovon eine Ausführung beim Bauherrn bleibt.
2. Der erste Akt auf der Baustelle ist in der Regel der Aushub der Baugrube. Aber auch der erste Spatenstich kann als Beginn der Bauarten genommen werden. Mit dem Baufreigabeschein, der meist mit der Baugenehmigung erteilt wird, kann der Bau endlich beginnen.
3. Die Öffentlichkeit wird über den Baubeginn mit Hilfe der Grundsteinlegung informiert. Diese Phase ist nicht festgelegt und wird eher als eine kleine Zeremonie gesehen.
4. Anschließend folgen die ersten Rohbauarbeiten. Das Grundgerüst des Bauwerks wird erstellt und dazu gehört auch die Dachkonstruktion inklusive des Dachstuhls.
5. Danach folgt das Richtfest. Das Richtfest wird gefeiert, wenn der Dachstuhl steht. Hierbei handelt es sich um keinen bautechnischen Vorgang, sondern eher um eine Zeremonie für den Bauherrn.
6. Mit der Dachfläche und der Dachrinne wird der äußere Teil des Gebäudes fertiggestellt.
7. Jetzt kommt der Innenausbau, der mit Heizungs-, Sanitär-, und Elektroanlagen bestückt wird.
8. Der Außenschutz des Gebäudes wird mit Hilfe des Fenstereinbaus vervollständigt. Dazu gehören heute in der Regel Fenster mit entsprechender Isolierung und passenden Rolläden, die an den Fenstern fest montiert sind.
9. Nachdem das Grundgebäude mit Dach, Fenster und Innenausbau abgeschlossen sind, kommt der Innenputz, der Estrich und die notwendigen Fliesenarbeiten. Jede einzelne Arbeit ist fest im Baufortschritt verankert und gilt als eigene Phase, die abgeschlossen sein muss.
10. Jetzt ist das Haus bezugsfertig. Das Haus ist bezugsfertig, wenn die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich erledigt sind. Die Fassadenarbeiten stehen dann aber noch aus. Diese Arbeiten können noch nach dem Einzug gemacht werden.
11. Für die äußere Gestaltung des Gebäudes sind die Fassadenarbeiten zuständig.
12. Die Außenanlagen werden fertiggestellt und vervollständigen das harmonische Bild.
13. Jetzt folgt die Bauabnahme. Die Bauabnahme wird durch die Baubehörde gemacht und erfolgt am Ende der Baumaßnahme.

Der Baufortschritt im Gebäudeneubau

Von zentraler Bedeutung für den Bauherren sind der Baubeginn, die Bezugsfertigkeit und die Bauabnahme. In Einzelfällen gibt es Streitpunkte in Bezug auf die Bezugsfertigkeit und den Baubeginn. Es gibt keine genauen Kriterien, nach denen sich gerichtet werden kann. Bei der Finanzierung eines Gebäudes müssen die einzelnen Phasen des Baufortschritts immer nach Fertigstellung bezahlt werden. Es gibt feste Richtlinien, an die sich gehalten werden sollte. Diese sind im MaBV §3 Abs.2 Nr.2 festgehalten. Damit die Bank die Zahlungen vornimmt, muss der Baufortschritt immer nachgewiesen werden. Die Zahlungen sind in % festgelegt und belaufen sich auf den gesamten Kaufpreis.

• 30 % nach Auflassungsvormerk im Grundbuch
• 40 % nachdem der Rohbau inklusive Zimmererarbeiten erledigt sind
• 8 % bei Fertigstellung von Dachflächen und Dachrinnen
• 3 % nach den Heizungsanlagen
• 3 % nach den Elektroanlagen
• 10 % nach dem Fenstereinbau mit Verglasung
• 6 % nach den Innenputzarbeiten
• 3 % nach den Estricharbeiten
• 4 % nach den Fliesenarbeiten
• 12 % bei Bezugsfertigkeit
• 3 % nach den Fassadenarbeiten
• 5 % nach kompletter Fertigstellung

Bank schickt Sachverständigen

Der Bank müssen regelmäßig Bautenstandsberichte vorgelegt werden, damit sie immer über den aktuellen Baustand informiert ist. Es kann schon mal vorkommen, dass die Bank einen eigenen Sachverständigen auf die Baustelle schickt, um den Wahrheitsgehalt zu überprüfen und sich selbst ein Bild von dem Baufortschritt zu machen. Das kommt eher selten vor und meist nur bei sehr hohen Summen, die über die Bank finanziert werden.

Erst kommt das Eigenkapital

Die meisten Bauvorhaben werden mit einem Teil Eigenkapital und einer Restfinanzierung durch die Bank ermöglicht. Bei der Auszahlung nach Baufortschritt muss zuerst das Eigenkapital genommen werden, um die Leistungen der einzelnen Unternehmer auf dem Bau zu bezahlen. Erst, wenn das Eigenkapital verbraucht ist, kommt die Bank mit dem Bankdarlehen zum Einsatz und finanziert die restlichen Baufortschritte mit dem Kredit. Die Auszahlungen und deren Höhe sind genau in der Makler- und Bauträgerverordnung festgelegt. Informationen dazu sind im Internet und den Behörden zu bekommen.