Baugrenze

Die Baugrenze ist eine festgelegte Linie, die im Bebauungsplan zu finden ist. Es darf nur bis zu dieser Grenze gebaut werden. Sie darf auf keinen Fall überschritten werden. Im Bebauungsplan ist die Baugrenze als blaue Linie eingezeichnet. Jedes Gebäude, das gebaut werden soll, darf nicht über die Grenze gebaut werden. Dabei gibt es eine kleine Ausnahme. Das Vortreten von einzelnen Gebäudeteilen wie beispielsweise ein Vordach ist in geringem Maße erlaubt. Die Ausnahmen stehen fest in der Landesbauordnung und können von Bauherren im Vorfeld nachgelesen werden. Die Baugrenzen gibt es, damit die Nachbarn vor übermässiger Bebauung geschützt werden. Sonst könnten ihnen erhaltenswerte Bäume oder sogar die Sonne genommen werden. Es gilt aber zu beachten, dass es sich bei der Baugrenze nicht um die Grundstücksgrenze handelt.

Die Planung des Bauvorhabens

Nach dem Kauf eines Grundstücks beginnt die Planung des Baus. Dabei muss der Bebauungsplan her, den es für jedes Grundstück der Gemeinde gibt. In den Bebauungsplan sind alle angrenzenden Grundstücke sowie die Baulinie und die Baugrenze eingezeichnet. Die Baulinie wird in rot und schwarz / weiß gehalten und die Baugrenze in blau und schwarz / weiß. In vielen Grundstücken sind beide Linien vorhanden, aber es gibt auch Ausnahmen, wo nur die Baugrenze vorhanden ist. Ist nur eine Baugrenze vorhanden, dann kann das geplante Gebäude anhand der Richtlinien mit dem erforderlichen Abstandsflächen frei positioniert werden. Ist eine Baulinie vorhanden ist der Bauherr ein wenig eingeschränkter. Anhand der beiden Linien kann in erster Linie die Größe der Grundfläche des geplanten Gebäudes erstellt werden. Die Grundfläche darf nur innerhalb der Linien liegen und ist somit beschränkt. Auch in Sachen Höhe kann eine Begrenzung vorhanden sein. Wenn die Nachbar eher einen flachen Bungalow besitzen, wird es nicht möglich sein ein dreistöckiges Mehrfamilienhaus zwischen die Bungalows zu setzen. Das würde die Nachbarn belästigen.

Unterschied zwischen Baugrenze und Grundstücksgrenze

Die Baugrenze ist meist nicht mit der Grundstücksgrenze gleich. Die Grundstücksgrenze bewegt sich am Nachbargrundstück und reicht auch bis dahin. Die Baugrenze liegt viel weiter davor und kann nicht annähernd mit der Grundstücksgrenze verglichen werden. Also ist das Bauen bis zur Grundstücksgrenze nicht erlaubt. Auch in Sachen Garagen oder Holzhütten für den Garten gibt es genaue Richtlinien. Sie dürfen nicht direkt an die Grundstücksgrenze gesetzt werden. Es muss ausreichend Platz zum Nachbargrundstück bewahrt werden, damit die beiden Grundstücke nicht voll gestellt aussehen und die Nachbars sich nicht in ihrer Privatsphäre gestört fühlen.

Ausnahmen bei der Baugrenze

Wie bei allen anderen Richtlinien auch gibt es auch bei der Baugrenze einige wenige Ausnahmen. In seltenen Fällen darf die Baugrenze überschritten werden. Das ist allerdings nur möglich, wenn die Anforderungen laut Landesbauordnung nicht überschritten werden. Zu den Gebäudeteilen, welche die Baugrenze überschreiten dürfen gehören

• Terrassendächer
• Vordächer
• ähnliche Bauvarianten

Der Bebauungsplan

Die Baugrenze befindet sich im Bebauungsplan. Der Bebauungsplan wird auch als B-Plan bezeichnet und enthält alle Grundstücke sowie deren Bebauungsmöglichkeiten. Der Bebauungsplan wird vom Gemeinderat festgelegt. Er ist eine Satzung und wird in der Versammlung festgehalten. Dabei bestimmt der Gemeinderat nicht nur die Nutzung der einzelnen Grundstücke, sondern auch die Größe und die Art der Bauten. Durch den Bebauungsplan wird eine verbindliche Bauleitplanung festgelegt, die nach dem Baugesetzbuch geregelt ist. Allerdings befinden sich im Bebauungsplan nur kleine Teile der Gemeinde und nicht alle Grundstücke. Enthalten ist eventuell ein Stadtteil oder nur eine kleine Gruppe von Grundstücken. Im Bebauungsplan sind alle räumlichen Grenzen festgelegt, wobei die einzelnen Geltungsbereiche sich nicht überschneiden dürfen.

Der Aufbau eines Bebauungsplans

Der Bebauungsplan besteht aus zwei Bereichen

• der Planzeichnung (Teil A)
• dem textlichen Inhalt (Teil B)

Damit die allgemeine Lesbarkeit des Bebauungsplan garantiert werden kann sind die Planzeichen nach der Planzeichenverordnung normiert. Es können allerdings weitere Planzeichen entwickelt werden, wenn es von Nöten sein sollte. Der textliche Inhalt wird anhand der Formulierungen des Baugesetzbuches normiert. In der Regel wird die Planzeichnung im Maßstab von 1 : 500 erstellt. Bei großen Plangebieten kann es sich aber auch um einen Maßstab von 1 : 1000 oder 1 : 2500 handeln. Das Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystem dient dabei als Grundlage. Veraltet wird das System auch als Flurkarte bezeichnet. Das Plangebiet ist deutlich abgegrenzt und gut zu erkennen sind die einzelnen Grundstücksgrenzen sowie die Baugrenzen der einzelnen Grundstücke.

Die Bedeutung des Bebauungsplans

Beim ersten Erlass des Bundesbaugesetzes ist man davon ausgegangen, dass die Bebauung von Grundstücken nach einem planmäßigem Konzept stattfinden muss. Seit Einführung des Bebauungsplans haben sich die Richtlinien kaum verändert. Allerdings ist dem Gesetzgeber auch damals schon klar gewesen, dass nicht jedes Land verbindlich geplant werden kann. Aus dem Grund hat er planersetzende Regelungen geschaffen. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die von der Gemeinde noch nicht geplant sind. Hier wird zwischen Innenbereichen und Außenbereichen unterschieden. Auch diese planersetzenden Regelungen sind deutlich durch Baugrenzen zu erkennen.

Die Rechtswirkung von Baugrenzen

Im Grunde gilt die Baugrenze als äußerste Begrenzung. Die überbauten Flächen dürfen zwar bis an die Baugrenze heranreichen, sie aber nicht unbedingt überschreiten. Natürlich muss das Bauvorhaben nicht bis zur Baugrenze ausgereizt werden, aber die Möglichkeit besteht. Im Grunde entscheidet hier der Bauherr und der Architekt in wie weit das Bauvorhaben mit der Baugrenze im Einklang steht. Grenzen gibt es bei den Abstandflächen, denn hier sind analoge Bauten über die Baugrenze hinaus nicht erlaubt. Schon gar nicht, wenn sie bis zu Nachbargrenze reichen. Die Abstandsflächen sind ebenfalls im Grundstücksplan zu finden. Jeder Grundstücksbesitzer bekommt einen solchen Grundstücksplan, auf dem die einzelnen Bereiche des Grundstücks genau festgehalten sind. Auch die Grundstücksgrenzen der Nachbars sind dort eingetragen.

Die Positionierung mit Hilfe der Baugrenze

Die Baugrenze dient auch zur Positionierung des Gebäudes. Somit muss das Gebäude nicht in einer Reihe mit den anderen Nachbargebäuden liegen, sondern kann anhand der Baugrenze anders positioniert werden. Grundvoraussetzung ist immer, dass die Baugrenze nicht überschritten wird. Die Baugrenze verläuft meist einige Meter vor der Grundstücksgrenze und sorgt dafür, dass die Nachbarn in keinster Weise in ihrer Sicht und ihrem Privatleben gestört werden. Es gibt keine festgesetzten Vorgaben, wo sich die Baugrenze befinden muss. Sie wird von der Gemeinde bestimmt.