Baulast

Die Baulast stellt eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung dar, die der Grundstückseigentümer gegenüber einer Bauaufsichtsbehörde freiwillig übernimmt. Baulasten werden mit Hilfe eines Baulastenverzeichnisses bei der zuständigen Baugenehmigungsbehörde eingetragen. Eine Ausnahme gibt es für die Länder Brandenburg und Bayern. Dort wird die Baulast nicht bei der Baugenehmigungsbehörde eingetragen, sondern im Grundbuch. Nur mit einem schriftlichen Verzicht kann die Baulast von der Bauaufsichtsbehörde aufgegeben werden. Ist dies der Fall, erfolgt die entsprechende Löschung aus dem Verzeichnis. Es gibt unterschiedliche Baulasten zu verschiedenen Verpflichtungen der Grundstückseigentümer und Bauherren.

Eigentümer von Grundstücken erwerben mit dem Kauf eine freiwillige Verpflichtung, bestimmte Vorgaben bzw. Richtlinien zu erfüllen. Die Baulast und wird gegenüber der Baubehörde durch die Unterschrift des Grundstückskäufers anerkannt. Die Baulast wird allerdings nicht so, wie zum Beispiel die so genannten Grunddienstbarkeiten, im Grundbuch eingetragen und genießt deshalb auch keinen öffentlichen Glauben. Die Baulast wird als Eintragung bei der für den Eigentümer zuständigen Baubehörde im Baulastenverzeichnis und auch im Liegenschaftskataster geführt. Die Eintragung in ein Verzeichnis ist abhängig vom Bundesland.

Belastende Einschränkungen durch Baulast vermeiden

Vor dem Kauf eines Grundstücks sollten sich Käufer unbedingt über die Baulasten für das Grundstück informieren. In welchem Verzeichnis im jeweiligen Bundesland die Baulasten aufgeführt sind, darüber können sich potentielle Käufer bei der örtlichen Baubehörde informieren. Einschränkungen, die dem jeweiligen Eigentümer durch eine Baulast auferlegt werden, können zu erheblichen Problemen für den geplanten Bau führen. Andere Baulasten sichern wichtige Rechte für die Bauherren. Ohne öffentlich-rechtliches Interesse kann sich der Eigentümer von diesen Verpflichtungen nicht befreien. In Einzelfällen kann eine nachteilige Baulast einen kompletten Bauplan gefährden und durch Neuplanungen auch zusätzliche Kosten für den Grundstückskäufer bedeuten. Der beauftragte Notar ist nicht verpflichtet, zuvor für den Käufer die bestehenden Baulasten für das Grundstück einzusehen und ihn darauf hinzuweisen.

Die wichtigsten Baulasten

Zu den wichtigsten und häufigsten Baulasten gehören:

• Abstandsflächenbaulast
• Erschließungsbaulast
• Überfahrbaulast
• Freiflächenbaulast
• Stellplatzbaulast
• Kinderspielplatzbaulast
• ereinigungsbaulast
• Anbaubaulast

Abstandsflächenbaulast

Bei der Abstandsflächenbaulast ist festgelegt, welcher Abstand zwischen einem Gebäude und den Nebengrundstücken, den Nachbargebäuden einzuhalten ist. In der Regel gilt ein Abstand des Gebäudes von drei Metern bis zur Grenze des benachbarten Grundstücks. Die Bemessungen für den Abstand werden von der Wand des Hauses ausgehend vorgenommen. Dabei wird auch die Höhe des Gebäudes in Rechnung gestellt. Balkons, Erker, Simse und dergleichen, die nicht mehr als 1,5 m überragen und nicht eng über die gesamte Front verteilt sind, werden dabei allerdings nicht berücksichtigt. Ebenso werden auch Erweiterungen der Außenmauer des Hauses durch eine spätere Sanierung mit Wärmedämmung bis zu üblichen Maßen nicht mitgerechnet. Außerdem können unabhängig von der bestehenden Baulast kleine Bauten wie zum Beispiel die Garage fürs Einfamilienhaus oder ein kleiner Pavillon auf Antrag genehmigt werden.

Erschließungsbaulast

Durch eine Erschließungsbaulast wird der Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet, bestimmte Flächen freizuhalten. Diese nicht bebaubaren Flächen dienen der Zuführung von Leitungen für Wasser, Gas, Abwasser, den Stromkabeln und weiteren Durchführungen. Die Erschließungsbaulast kann eine wichtige Voraussetzung sein, ein Grundstück bebauen zu können. Häufig müssen Zuleitungen über ein davorliegendes oder nebenan liegendes Grundstück verlegt werden. Dafür muss das entsprechende Grundstück mit der Erschließungsbaulast belegt sein, damit die Arbeiten durchgeführt werden könne.

Überfahrtbaulast

Diese Baulast kann das Wegerecht sichern, wenn andere Grundstückeigentümer als Zugang/Zufahrt zu ihren Grundstücken ein angrenzendes Grundstück nutzen müssen. In vielen Fällen wird allerdings das Wegerecht unter den Eigentümer der Grundstücke geregelt und im Grundbuch eingetragen. Die Verpflichtung zur Gewährung des Überfahrtsrechts des eigenen Grundstücks durch Anrainergrundstücke kann alternativ bereits unter den bestehenden Baulasten aufgeführt sein. In dem Fall entfällt die Einigung zwischen den einzelnen Eigentümern.

Freiflächenbaulast

Bei der Freiflächenbaulast handelt es sich in der Regel um eine Maßnahme für den Brandschutz, bzw. für die Brandbekämpfung. Es müssen Freiflächen als Zufahrtswege für die Feuerwehr und Rettungsfahrzeuge von einer Bebauung ausgeschlossen werden. Diese Flächen müssen auch für die Einsatzfahrzeuge ohne Komplikation befahrbar. Es darf also keine besonders gesicherten Türen und Tore dazu geben.

Stellplatzbaulast

Ist für ein Grundstück eine Stellplatzbaulast erlassen, besagt diese, dass auf dem Grundstück Flächen für Stellplätze für die Nutzung durch Dritte vorgehalten werden müssen. Meist werden solche Stellflächen von Nachbarn genutzt. Dadurch kann allerdings die Nutzung eines Grundstücks eingeschränkt werden.

Kinderspielplatzbaulast

Zur Errichtung und Unterhaltung eines Spielplatzes für Kinder sind Eigentümer von zwei bis fünf vermietbaren Wohnungen verpflichtet. Unberücksichtigt bleiben dabei Eigenheime mit zwei Wohnungen, die von der eigenen Familie bewohnt werden. Die Baulast kann von der zuständigen Behörde aufgehoben werden, wenn beispielsweise spezielle Seniorenwohnungen geplant sind. Bei Häusern mit über fünf Wohnungen muss eine Fläche für einen Kinderspielplatz ausgespart und ein solcher vom Eigentümer errichtet werden. Die Einrichtung des Spielplatzes muss auch Kleinkinder berücksichtigen. Die Größe der jeweiligen Spielplätze wird nach Wohneinheiten berechnet. Die Größenanordnungen sind den dafür gültigen rechtlichen Regelungen zu entnehmen.

Vereinigungsbaulast

Diese Baulast bedeutet, dass mehrere Grundstücke zu einem Grundstück zu einem Grundstücke zusammengefasst werden.

Anbaubaulast

Insbesondere bei Gebäuden mit direkter Straßengrenze kann mittels der Anbaubaulast bewirkt werden, dass alle Gebäude in geschlossener Front zu bauen sind. Die Abstandsbaulast wird durch diese Regelung außer Kraft gesetzt. Für Bauherren kann ein solches Grundstück Nachteile für die individuelle Baugestaltung haben.

Verpflichtung gegenüber der Baubehörde

Die Baulast setzt sich aus einer Reihe von verschiedenen Verpflichtungen gegenüber der Baurechtsbehörde zusammen. Im Bebauungsplan müssen diese Vorgaben unbedingt berücksichtigt werden. Anderenfalls kann es zur Forderung nach Rückbau kommen, sogar zur Forderung vom Teilabriss oder Abriss des Gebäudes kommen. Der künftige Bauherr muss sich also eingehende Kenntnisse von allen Baulasten für das Baugrundstück verschaffen. Insgesamt sorgt die Festlegung von Baulast dafür, dass einer wilden Bebauung, die Interessen der Gemeinschaft der Bürger entgegensteht, unterbunden wird. So sorgen die Regelungen der Baulast für die Abstände der Gebäude zum Beispiel dafür, dass um die Häuser ausreichend Freiraum entsteht, um einzelne Häuser nicht zu verdunkeln. Wo es keine geschlossene Häuserfront an Straßenführungen gibt, würde eine zu dichte Bebauung auch die Zufahrten für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge beeinträchtigen. Bei der Erschließungsbaulast wird eindeutig geregelt, dass ein Grundstücksbesitzer Flächen für wichtige Versorgungen freihalten muss. Das ist auch im Interesse der einzelnen Bauherren, die diese Flächen nutzen müssen, um ihr Grundstück entsprechend mit Wasser, Strom, Gas usw. zu versorgen. Je nach Erfordernis können weitere Baulasten von den zuständigen Baubehörden angeordnet werden, wenn dies der Gemeinschaftsnutzen erforderlich macht.