Baumängel

Weicht eine bauliche Leistung von dem vertraglich vereinbarten Sollzustand ab, liegt ein Baumangel vor. Der Mangel ist durch den Gesetzgeber genau definiert und kann verschiedene Sachverhalte erfüllen. Verstößt der Auftragnehmer gegen den Bauvertrag und liefert eine vertragliche Leistung nicht ab oder entspricht eine Bauleistung nicht den anerkannten Regeln der Bautechnik, kann der Bauherr die Mängelbeseitigung verlangen. Verweigert der Auftragnehmer die Beseitigung und lässt die gesetzte Frist verstreichen, kann eine Ersatzleistung zu seinen Kosten veranlasst werden. Baumängel können, neben der Wertminderung einer Immobilie, zu schweren gesundheitlichen Schäden führen und sollten aus diesem Grund immer behoben werden.

Nicht immer hat jeder das Glück, das beim Bau eines Hauses alles glatt geht. Immer wieder ist es der Fall, das Baumängel auftreten. Die Gründe dafür können völlig unterschiedliche Gründe haben. Zum einen kann dies auf die verwendeten Materialien zurückzuführen sein, oder aber auch auf eine falsche Ausführung der Arbeiten. Grundsätzlich gilt aber, sobald man Baumängel feststellt, sollten diese schnellstmöglich behoben bzw. beseitigt werden. Bauherren sollten deshalb regelmäßig eine Baubegehung vornehmen, damit im Vorfeld schon Baumängel bemerkt werden können und somit Kosten, die zu einem späteren Zeitpunkt der Bemerkung anfallen würden vermieden werden können. Manchmal kann es auch der Fall sein, das sich einige Baumängel, die erst nach dem Einzug bemerkt werden oft gar nicht beseitigen lassen.

Baumängel für die Mängelanzeige dokumentieren

Das Gesetz hat dem Bauherrn das eindeutige Recht der Mängelrüge bei Fehlern und Versäumnissen von Bauunternehmen und Handwerkern beim Bau zugesprochen.
Für die Erstellung einer beweiskräftigen Mängelrüge müssen die Baumängel vom Bauherrn dokumentiert werden. Für sichtbare Mängel sind Fotos die beweiskräftigsten Dokumentationen. Bei Verwendung falscher Materialien können die Beschriftungen der Lieferscheine oder Lieferpapiere fotografiert oder kopiert werden. Baumängel bei den Baumaßen sind nur durch schriftliche Dokumentation der Abmessungen anzuführen. Mit der Möglichkeit der Nacherfüllung haben die Baufirma oder die Handwerker eine Chance, den Mangel nachträglich zu beheben. Zusätzliche Kosten dürfen dabei nicht entstehen. Allgemein wird eine Frist von 14 Tagen für die Beseitigung der gerügten Mängel eingeräumt. Rechtliche Grundlagen:

§ 634 Rechte des Bestellers bei Mängeln

Ist das Werk mangelhaft, kann der Besteller, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,

• 1. nach § 635 Nacherfüllung verlangen,
• 2. nach § 637 den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen,
• 3. nach den §§ 636, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 638 die Vergütung mindern und
• 4. nach den §§ 636, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

§ 635 Nacherfüllung

• (1) Verlangt der Besteller Nacherfüllung, so kann der Unternehmer nach seiner Wahl den Mangel beseitigen oder ein neues Werk herstellen.
• (2) Der Unternehmer hat die zum Zwecke der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten zu tragen.
• (3) Der Unternehmer kann die Nacherfüllung unbeschadet des § 275 Abs. 2 und 3 verweigern, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist.
• (4) Stellt der Unternehmer ein neues Werk her, so kann er vom Besteller Rückgewähr des mangelhaften Werkes nach Maßgabe der §§ 346 bis 348 verlangen.

Der Bauherr kann einen Teil des Rechnungsbetrags bis zu einer Beseitigung der gemeldeten Mängel einbehalten.

Beispiele für Baumängel und mögliche Folgen bei Nichtbeseitigung

• Undichter Keller oder keine/mangelhafte Entwässerung der Außentreppe zum Keller – Eintritt von Nässe, Feuchtigkeit, Schimmelgefahr, Gesundheitsgefährdung, Wertminderung für das Haus.
• Tragende Bauteile aus Holz weisen Risse auf – die Stabilität wird beeinträchtigt, Einsturzgefahr bei hoher Belastung, Unfallgefahr, Eindringen von Feuchtigkeit, Wertminderung für das Gebäude.
• Rissiger Putz, rissiges Mauerwerk, Maurer sparen beim Mörtel – hier wird entschieden die gesamte Bauqualität gemindert. Die Verwendung von zu wenig Mörtel birgt die Gefahr, dass Mauern nicht dauerhaft haltbar sind, sogar einstürzen können. Risse lassen Feuchtigkeit und Kälte eindringen, führen zum vorzeitigen Bröckeln von Putz.
• Verwendung minderwertiger Materialien im Widerspruch zum Bauauftrag – Wertminderung. Der Bauherr zahlt zu viel für billiges Materials. Unerwünschte Optik.
• Die Lüftungsanlagen sind nicht dicht – Gefahr von Eintritt von Feuchtigkeit und Schimmel, Gesundheitsgefahren.
• Verwendung umweltschädlicher Stoffe beim Bau, obwohl der Auftrag dies ausgeschlossen hat – Gesundheitsgefahren, Umweltbelastung.
• Falsch angebrachte Führungen für Elektroleitungen, falsch verlegte Elektroleitungen und Anschlüsse – Einschränkung der Nutzung.
• Baumängel sind somit nicht nur äußerliche Mängel, sondern wirken auf den Gebäudewert und können erhebliche Einschränkungen der Wohnqualität haben. Verschiedene Baumängel führen zur Gefährdung der Gesundheit der Bewohner oder sind eine Unfallgefahr.

Es wird keine fristgerechte Nachbesserung vorgenommen

Lässt das Bauunternehmen oder der Handwerker eine Nachfrist verstreichen, ohne die gewünschten Nachbesserungen vorzunehmen, kann der Bauherr ein anderes Unternehmen oder einen anderen Handwerker mit den Arbeiten beauftragen. Handelt es sich um gravierende Baumängel, hat der Bauherr auch das Recht vom Vertrag zurückzutreten. Dadurch werden meist Mehrkosten und eine verzögerte Fertigstellung des Baus verursacht. In dem Fall kann ein Bauherr auch ganz vom Vertrag mit dem ursprünglich beauftragten Bauunternehmen zurücktreten. Ist zwischen dem Bauherrn und Bauunternehmen keine Einigung möglich, muss der Fall einem Anwalt vorgetragen werden, der sich im ersten Schritt um eine gütliche außergerichtliche Einigung bemühen wird. Führt das nicht zum Erfolg, kann ein Beweisverfahren vor Gericht eingeleitet werden.

Für das gerichtliche Verfahren sind beweiskräftige Dokumentationen unerlässlich. Daher sollten grundsätzlich sehr umfangreiche und vollständige Dokumentationen zusammengetragen werden. Bei den vorhergehenden Verhandlungen mit dem Bauunternehmen oder Handwerker über die Baumängel sollte mindestens ein glaubwürdiger Zeuge anwesend sein. Für das Gerichtsverfahren muss ein sachkundiges Gutachten erstellt werden.

Baumängel werden erst nach der Bauabnahme entdeckt

Der Bauherr ist kein Fachmann für den Hausbau. Auch bei regelmäßiger Kontrolle der Bauarbeiten und Information über alle Einzelheiten der Bauausführung werden einige Baumängel oft erst nach der Bauabnahme sichtbar. Auch dann ist der Bauherr nicht rechtlos. Die nach Abnahme und vollständiger Bezahlung der Baufirma entdeckten Baumängel müssen ebenfalls vom Auftragnehmer beseitigt werden. Die ausführende Baufirma hat eine Gewährleistungspflicht. Innerhalb von fünf Jahren können nachträglich Mängel am Bau geltend gemacht werden. Wie während der Bautätigkeit wird auch dann der Baumangel durch eine Mängelrüge mit Fristsetzung seitens des Bauherrn angezeigt. Die nach Fertigstellung des Baus entdeckten Baumängel sind meist viel zeitaufwendiger und komplizierter zu beseitigen als es während der Bauzeit der Fall ist. Werden Mängel bei der Bauabnahme sichtbar, kann der Auftraggeber das Doppelte der voraussichtlichen Kosten von der Bezahlung der Baufirma eingehalten, bis die reklamierten Mängel vollständig beseitigt sind.