Bausparvertrag

Beim Bausparvertrag handelt es sich um einen besonderen Sparvertrag, der bei einer Bausparkasse abgeschlossen wird und seinen Einsatz hauptsächlich in der Finanzierung von wohnwirtschaftlichen Maßnahmen findet. Es wird dabei eine vertraglich vereinbarte Bausparsumme zu einem vertraglich festgelegten Prozentsatz angespart und bei Zuteilung des Bausparvertrages wird der fehlende Teil als sogenanntes Bauspardarlehen gewährt, um bei Zuteilung auf die volle Bausparsumme verfügen zu können. Je nach Tarif und Bausparbedingungen der jeweiligen Bausparkasse wird eine Mindestsparzeit festgelegt, welche einen Zeitraum von 12 bis 80 Monaten umfassen kann. Der Bausparvertrag ist als eine geeignete Anlageform für vermögenswirksame Leistungen (VwL), zur Gewährung einer Arbeitnehmersparzulage und der Wohnungsbauprämie zu sehen.

Als Bausparvertrag bezeichnet man einen Vertrag, der von einem Bausparer mit einer Bauspakasse abgeschlossen wird. Mit einem Bausparvertrag kann man sich den Traum eines Eigenheimes verwirklichen. Ein Bausparvertrag bietet sehr viele Vorteile. Die dabei vereinbarte Bausparsumme wird zu einem festgelegtem Prozentsatz angespart. Der fehlende Teil der abgeschlossenen Vertragssumme wird als Baudarlehn gewährt. Bei Zuteilung kann der Bausparer über die volle Summe verfügen. Von den einzelnen Banken werden die Bausparverträge zu verschiedenen Konditionen angeboten. Dadrüber kann man sich bei den einzelnen Banken gut informieren lassen.

Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um einen Sparvertrag, der zwischen dem Bausparer (derjenige, der das Geld anlegt) und der Bausparkasse abgeschlossen wird. Eine der Haupteinsätze eines sog. Bauspardarlehens ist derd Bereich der Immobilienfinanzierung.

Der Bausparvertrag fällt ebenfalls unter die steuerlich geförderten Vermögenswirksamen Leistungen. Dies erfolgt in Form der Gewährung einer Arbeitnehmersparzulage oder einer Wohnungsbauprämie. Ebenso gibt es die Möglichkeit für die Bausparer, eine einkommensunabhängige Riester-Förderung (das sog. „Wohn-Riester“) sowohl in das Spar- als auch in der Darlehensphase in Anspruch zu nehmen.

Der am Tag des Vertragsabschlusses dem Bausparvertrag zugrunde liegende Bauspartarif bestimmt auch die Zinssätze (sowohl Spar- als auch Darlehenszins), die vereinbarte Ansparzeit, die eventuell im Vertrag festgehaltene Mindestvertragsdauer, die Tilgungszeit und das bei der Zuteilung vorhandene Mindestguthaben. Dazu kommen noch die Spar- und Tilgungsbeiträge sowie die Abschlussgebühr, die bei Vertragsabschluss anfällt.

Von den Bausparkassen werden hier unterschiedliche Tarife angeboten. Da gehören u.a. Standardtarife, Langzeittarife, Schnellspartarife oder variable Tarife. Dabei beträgt die Laufzeit eines Standardtarifs zwischen 18 sowie 20 Jahre, wobei dann ungefähr 8 Jahre auf die Ansparzeit entfällt.

Direkt beim Vertragsabschluss erhält in der Regel die Bausparkasse eine Abschlussprovision von 1 Prozent der Bausparsumme. Dadurch werden dann die Guthabenzinsen gemindert. Unter der Bausparsumme versteht man die Summe des Sparanteile und dann des sich daraus ergebenden möglichen Bauspardarlehens. Der Guthabenzins während der Ansparphase berechnet sich immer auf der Grundlage des angesparten Guthabens. Was den vereinbarten Darlehenszins anbelangt, so ist hier die Berechnungsgrundlage die nominelle Vertragssumme.

Das dann später auszuzahlende Bauspardarlehen wird hauptsächlich aus den angesparten Guthaben der anderen Bausparer bezahlt, bei denen der Vertrag noch nicht zuteilungsreif ist. Dabei ist dann zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses häufig nicht genau vorhersehbar, wie viel Kapital zur Zuteilung zur Verführung steht. Aus diesem Grund kann keine feste Bewertungszahl angegeben werden, ab wann ein Vertrag zugeteilt wird. Ebenso ist es den Bausparkassen auch nicht gestattet, eine verbindliche Angabe über die Zuteilungsaussichten gegenüber dem Bausparer abzugeben.

Die drei Phasen bei der Abwicklung des Bausparvertrages

Sparphase

Die im Vertrag vereinbarte Bausparsumme wird bis zu dem vertraglich festgelegten Prozentsatz angespart. Dabei wird das Kapital von allen Bausparern einer Bausparkasse angesammelt. Dabei ist es möglich, die Bausparsumme aufzustocken. Dies hat dann die Folge, dass sich der Zuteilungspunkt des Vertrages in der Ansparphase verschiebt. Ebenso besteht für den Bausparer ein Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen aus einem Bausparvertrag, der zuteilungsfrei ist. Dieser Rechtsanspruch kann auch vererbt werden.

Während der Sparphase wird das für die Zuteilung erforderliche Mindestsparguthaben angesammelt. Dabei sollte der Bausparer in den Bausparvertrag mindestens den Regelsparvertrag (dies ist von Tarif zu Traf unterschiedlich und liegt monatlich zwischen 3 Promille und 10 Promille der Bausparsumme) ansparen. Dabei kann die Zahlungsweise (einmal im Monat oder einmal im .Vierteljahr) vom Bausparer selbst festgelegt werden. Sollte keine Bezahlung der Sparraten durch den Bausparer erfolgen, ist häufig in den Allgemeinen Bedingungen der Bausparkassen festgelegt, dass dies zur Kündigung des Vertrages führt.

Die Zuteilung

Unter einer Zuteilung des Bausparvertrages versteht man die Freigabe der Auszahlung durch die Bausparkasse. Somit kann dann der Bausparer ab dem Zeitpunkt der Zuteilung sich das Guthaben und, wenn ausreichend Sicherheiten vorhanden sind, die vereinbarte Darlehenssumme auszahlen lassen. Eine Zuteilung kann von seiten der Bausparkasse dann erfolgen, wenn die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt sind. Dabei sind die Punkte für die Zuteilungsreife in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) festgehalten und sind von Tarif zu Tarif und Bausparkassen unterschiedlich.

Folgende Zuteilungsvoraussetzungen werden in der Regel vereinbart:

Mindestguthaben

Dabei muss das Bausparguthaben einen vertraglich vorher festgelegten Prozentsatz der Bausparsumme erreicht haben. Unter Bausparguthaben wird die Summe der auf einen Bausparvertrag bereits geleisteten Einzahlungen (dazu gehören auch die vermögenswirksamen Leistungen) sowie die gutgeschrieben Zinsen sowie Wohnungsbauprämien verstanden.

Mindestvertragsdauer

Dies ist der Zeitraum zwischen dem Vertragsabschluss und dem frühestmöglichen Zuteilungstermin eines Bausparvertrages.

Mindestbewertungszahl

Hierbei handelt es sich um die vertraglich vereinbarte Bewertungszahl, die für eine mögliche Zuteilung erreicht werden muss.

Mindestsparzeit

Diese Zahl beschreibt den geringstmöglichen Zeitraum, in dem die Spareinlagen gezahlt werden müssen.

Die Reihenfolge der Zuteilung erfolgt anhand der Bewertungszahl. Dabei wird die Bewertungszahl an festgelegten Bewertungsstichtagen berechnet und dann der Höhe nach als Reihenfolge geordnet. Dabei hat dann der Bausparvertrag mit einer höheren Bewertungszahl vor den anderen Beträgen, was die Zuteilung anbelangt, Vorrang. Dabei wird die Bewertungszahl aus den Sparbeiträgen, die bisher aufgelaufenen Zinsen sowie der Vertragslaufzeit errechnet. Bei den älteren Tarifen liegen die Bewertungsstichtage an den Quartalsenden. Bei den aktuellen Tarifen erfolgt dies monatlich.

Darlehensphase

Die Differenz zwischen der abgeschlossenen Vertragssumme und dem eingezahlten Bausparguthaben wird bei der Zuteilung als Bauspardarlehen gewährt. Dadurch kann dann der Bausparer nach der Zuteilung die volle Bausparsumme in Anspruch nehmen. Für das Darlehen (also die oben erwähnte Differenz) wird vom Darlehensnehmer (also Bausparer) der im Bausparvertrag vereinbarte Zinssatz bezahlt. Auch ist es möglich, das Bauspardarlehen jederzeit vorzeitig voll oder nur teilweise zurück zu zahlen. Hier gibt es keine Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn es erforderlich ist, werden die Bausparkassen im Grundbuch nachrangig abgesichert. Dabei darf der Beleihungsauslauf hier 80 Prozent nicht überschreiten.

Somit sind Bauspardarlehen Annuitätendarlehen mit einem festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit. Dabei beträgt die anfängliche Tilgungsrate, je nach Tarif, zwischen 0,2 und 0,9 Promille der Bausparsumme je Monat. Ebenso ist es möglich, das Darlehen zusätzlich durch eine Risikolebensversicherung abzusichern. Das heißt, dass das Versicherungsunternehmen dann die noch offenen Darlehensbeträge im Falle eines Todes des Bausparers an die Bausparkasse zurück bezahlt. Diese Kosten für diese Versicherung trägt der Bausparer.