Bauwert

Der Bauwert ist der grundlegende Berechnungsfaktor, um den Beleihungswert einer Immobilie ermitteln zu können. Hier werden die Herstellungskosten des Hauses und die der Außenanlagen mit in die Berechnung einbezogen. Bei neu errichteten Gebäuden wird der Bau anhand nachgewiesener Erbauungskosten errechnet und in der Regel ein Abschlag von etwa 10 bis 20 % vorgenommen. Die Höhe des Abschlags richtet sich nach den Chancen, die Immobilie veräußern zu können und ist regional unterschiedlich. Bei Altbauten gibt es das Indexverfahren, nach dem der Bauwert ermittelt wird. Hier dienen die Bauwertverhältnisse aus dem Jahr 1913 als Grundlage und werden gleich 100 gesetzt. So kann nach dem Baukostenindex eine Anpassung an die aktuellen Kostenverhältnisse ermöglicht werden.

Immobilie beleihen – Bauwert ermitteln

Die erste Beleihung einer Immobilie findet bereits statt, bevor nur der erste Spatenstich für den Hausbau getan wurde. Wird ein Immobiliendarlehn zur Bau- oder Kauffinanzierung beantragt, genügt der Bank gewöhnlich die Sicherheit des Einkommens des Antragstellers nicht. Die Bank sichert sich für das Darlehn Rechte auf die Immobilie, bis das Darlehn getilgt ist. Dazu ist es zwingend erforderlich einen konkreten Beleihungswert festzustellen. Dafür ist der Bauwert die maßgebliche Kenngröße. Im Fall eines Kreditausfalls, bei dem der Kreditnehmer nicht in der Lage ist die Ratenzahlungen zu bedienen, kann die Bank durch die Versteigerung der fertigen oder halbfertigen Immobilie entschädigen.

Die Beleihung wird, um rechtswirksam zu sein in das Grundbuch eingetragen. Hier erscheint die Bank als Gläubiger. Damit die Immobilie als Sicherheit dienen kann, muss der Beleihungswert genau berechnet werden. Gewöhnlich ist dieser Beleihungswert gleich dem Verkaufswert. Allerdings haben die Darlehen für Immobilien sehr lange Laufzeiten. Was ein Verkauf zum Beispiel nach 15 Jahren der Laufzeit einbringen könnte, lässt sich wegen der starken Preisschwankungen nicht vorhersagen. Daher müssen dem Beleihungswert unabhängig von Marktschwankungen gültige Größen zugrunde gelegt werden. Außerdem werden bei der Ermittlung zur Sicherheit 10 % bis 20 % vom aktuellen Beleihungswert abgezogen, falls der Wert der Immobilie im Laufe der Jahre sinkt. Eine Ermittlung des Beleihungswerts für ein Darlehn geht zulasten der Bank. Der Beleihungswert, der auch den Bauwert beinhaltet, dient als Grundlage für die Höhe des gewährten Darlehns. Ein Darlehn wird aber nie auf den kompletten Beleihungswert, sondern nur bis zur Grenze von 60 % bis 80 % ausgezahlt.

Verfahren für die Ermittlung des Beleihungswerts

Zur Feststellung vom Beleihungswert wird ein Sachwertverfahren durchgeführt. Der Sachwert der Immobilie wird durch den Bodenwert, also das Grundstück, und den Bauwert, Wert des Gebäudes bestimmt. Dies Berechnung wird für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen und von Einfamilienhäusern angewandt.

Kenngrößen für den Bodenwert:

• Größe des Grundstücks – Grundlagen sind Grundbuch oder Liegenschaftsregister
• Kaufpreis pro m² – Grundlagen bilden die Karten für Bodenrichtwerte
• Erschließungskosten, sofern solche anfallen – Kosten für Anschlüsse für Wasser, Energie und Kanalisation

Kenngrößen für den Bauwert:

• Der umbaute Raum – Gebäude in m³
• Baukosten je m³ – Grundlage: Baukostenverzeichnis
• Baunebenkosten – behördliche Genehmigungen, Kosten für Architekt und/oder Bauingenieur, Energieverbrauch und Wasserverbrauch beim Bau, Bauversicherung
• Außenanlagen – Zuwege, Einfahrt, Terrasse, Gartenanlage, Strom-, Gas, und Wasseranschlüsse
• Pauschaler Sicherheitsabschlag des Kreditgebers für eventuelle Wertverluste

Zusätzliche Wertelemente für gewerbliche Immobilien

Soll für eine gewerblich genutzte Immobilie ein stichhaltiger Beleihungswert ermittelt werden, reichen die Berechnungen für den Bauwert und den Bodenwert nicht aus. Zusätzlich wird noch ein Ertragswertverfahren durchgeführt. Erheblich für den Beleihungswert ist auch der Nettoertrag im Jahr, der aus der Immobilie gezogen wird. Die zweite übergeordnete Kenngröße ist der Gebäuderohertrag. Faktoren, die in die Berechnung eingehen, sind:

• Mieterträge Brutto
• Kosten der Bewirtschaftung von Gebäude und Gelände
• Erträge, die aus dem Grundstück erwirtschaftet werden

Schuldenfreies Eigenheim als Sicherheit für Kredite

Nicht nur für Finanzierung von Bau oder Kauf eines Hauses muss der Beleihungswert, inklusive Bauwert, ermittelt werden. Nach der Tilgung des Darlehns kann das Haus eine sehr gute Sicherheit für höhere Kredite bieten. Eine Immobilie ist für die Bank ein sicheres Pfand. Wird ein Haus mit bis zu 30.000 Euro beliehen, findet die Schuld keinen Eintrag ins Grundbuch. Höhere Darlehn mit dem Haus als Sicherheit machen den Eintrag ins Grundbuch erforderlich. Für die Beleihung stellt auch hier die Bank den Beleihungswert nach den oben genannten Prinzipien fest. In diesem Fall geht es vorrangig vom Verkehrswert gesprochen, der dem Beleihungswert entspricht als dem Gradmesser des aktuell zu erzielenden Verkaufserlöses bei einem Verkauf.

Die schuldenfreie Immobilie kann beispielsweise für eine Sanierung oder Modernisierung beliehen werden. Sie kann als Sicherheit für weiträumige Anbauvorhaben dienen. Soll auf dem Grundstück ein weiteres Wohngebäude entstehen, wird auch hier für die Finanzierung u.a. wieder der Bauwert ermittelt.

Einheitliche Regelung der Bauwerte

Für die Bauwerte gibt es vereinfachte Verfahren zur Berechnung. In den Bauordnungen werden Indexzahlen für den anrechenbaren Bauwert vorgegeben. Zugrunde gelegt werden die Baugebührenverordnung, die Bauprüfverordnung und die Höhe des Stundensatzes. Die Kenngrößen für die Bauwerte können Tabellen entnommen werden. Verzeichnisse gibt es für Neubauten sowie für Altbauten.

Für den Bauantrag, der für den Erhalt einer Baugenehmigung gestellt wird, ist der Bauwert ebenfalls eine wichtige Größe. Für die Höhe der Gebühren für den Bauantrag werden ebenfalls der umbaute Raum und der Bauwert herangezogen.

Bauwert für Verkauf und Versicherung wichtig

Der aktuelle Bauwert von einem Haus wird zudem für Verkaufsverhandlungen und verschiedene Versicherungen berechnet. Beim Bauwert geht es immer ausschließlich um das Gebäude, nicht um das Grundstück. In die Feststellung des aktuellen Bauwerts für ein Bestandsgebäude gehen u.a. ein:

• Das Haus ist renoviert oder nicht renoviert
• Am Haus gibt es Baumängel
• Stand der Altersentwertung – Baujahr des Gebäudes

Für verschiedene Versicherungen der Immobilie ist der Bauwert wichtig, um die erforderliche Deckungssumme der Versicherung festzustellen. Eine Versicherung mit zu geringer Deckungssumme kann im Schadensfall hohe Einbußen bei der Versicherungsleistung bedeuten. Bei Vereinbarung von einer zu hohen Deckungssumme wird die Versicherung dauerhaft überzahlt.

Für den Bauwert von einem Gebäude wird immer ein Mindestwert berechnet. Das bedingt, dass bei der Wertermittlung 30 % vom Neuwert abgezogen werden. Bei einem Verkauf an einen Käufer, der die Immobilie abreißen lassen will, wird dieser Abzug nicht vorgenommen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Bauwert Bedeutung hat für die Finanzierung von einem Bauvorhaben oder für den Hauskauf, für Immobilienversicherungen, für Verkäufe des Gebäudes und für die Beleihung des Hauses. Bauherren kommen also bei den verschiedensten Vorhaben mit dem Bauwert in Berührung.