Bebauungsplan

Der Bebauungsplan kennzeichnet in Einzelheiten die Bebauung eine Gemeinde oder Stadt. Grundlage dafür ist der Flächennutzungsplan. Bebauungsplan und Flächennutzungsplan sind Inhalte des Bauleitplans. Für Teilgebieten werden einzelne Bebauungspläne erstellt. Die Bebauungspläne werden beschlossen, nachdem die Bürger und andere Behörden an der öffentlichen Vorlage der Planung beteiligt waren. Jeder kann die Bebauungspläne bei der örtlichen Behörde jederzeit einsehen. Ersichtlich sind:

• Bauweise,
• Art der baulichen Nutzung,
• Maß der baulichen Nutzung,
• die Vorgaben zum Dach,
• Farbe und Ausrichtung,
• die Grundflächenzahl,
• Geschossflächenzahl,
• Baulinie

Der Bebauungsplan, auch als B-Plan bezeichnet, ist immer auf ein genau festgelegtes Gebiet bezogen und wird von der jeweiligen Gemeinde als Satzung beschlossen. Der Plan besteht aus einem ausführlichen Textteil, in dem alle Festsetzungen des Bebauungsplans genau beschrieben werden. Außerdem gehören Planwerke dazu, in welchen diese Festsetzungen grafisch dargestellt werden. Was im Bebauungsplan nicht klar geregelt wurde, kann frei gestaltet werden, wenn der Baumaßnahme zur Gesamtplanung passt.

Bebauungsplan bindend für die Bauplanung

Der Bebauungsplan ist im § 9 BauGB (Baugesetzbuch) geregelt. Die Vorgaben im jeweils gültigen Bebauungsplan sind zwingend bei jedem individuellen Bauplan eines Bauherrn zu beachten. Sieht zum Beispiel der Bebauungsplan für ein Gelände eine einheitliche Bebauung mit Einfamilienhäusern mit einer bestimmten Geschossflächenzahl und Anzahl von Geschossen vor, so darf ein neues Haus in diesem Gebiet nicht höher gebaut und größere Geschossflächen haben. Die Angaben in einem Bebauungsplan sind bei den meisten Maßangaben Maximalwerte. Kleiner als vorgesehen können die Häuser in der Regel sein. Sind bestimmte Dachneigungen vorgegeben, müssen diese eingehalten werden. Sehr genau einzuhalten ist immer die Vorgabe einer Baulinie. Die Baulinie wird im Bebauungsplan gewöhnlich vorgegeben, wo Gebäude mit einheitlicher Straßenfront gebaut werden oder für den Bau von Reihenhäusern und Doppelhäusern in einer Reihe. Bei Reihenhaus- und Doppelhaussiedlungen muss die Baulinie trotz der Vorgärten eingehalten werden. Eine weitere wichtige Angabe im Bebauungsplan ist die Baumassenzahl. Sie beinhaltet das maximale Volumen des Gebäudes. Außerdem sind die Bauherren bei der Nutzung der Grundstücke an den Bauplan gebunden. Die Nutzung von Flächen wird üblicherweise unterteilt in:

• Wohngebiete – reine Wohnbebauung
• Mischgebiete – Wohnbauten, Gewerbegebäude und Geschäfte
• Gewerbe- und Industriegebiete – keine Wohngebäude
• Flächen für den Gemeindebedarf
• Öffentlicher Verkehr, allgemeine Versorgung
• Landwirtschaft
• Wald, Naturschutzgebiete

Darüber hinaus können im Bebauungsplan noch Auflagen für einzelne Grundstücke enthalten sein. Dabei können Denkmalschutz und Vorschriften für eine bestimmte Bauart eine Rolle spielen.

Geregelt werden mit den Bauplänen die Abstandsflächen der Gebäude von den Grundstücksgrenzen und erlaubte Nebengebäude wie Garagen, für die einzelne Baugenehmigungen einzuholen sind.

Bauplan und Flächennutzungsplan

Innerhalb der Flächennutzungspläne, die auch als vorbereitende Bauleitpläne bezeichnet werden, wird die Bodennutzung dargestellt, wobei die voraussehbaren Bedürfnisse der jeweiligen Gemeinde mit einbezogen werden. Innerhalb des Bebauungsplanes, der auch als verbindlicher Bauleitplan bezeichnet wird, finden sich rechtsverbindliche Festsetzungen, die eingehalten werden müssen – diese sollen der städtebaulichen Ordnung dienen.

Der Flächennutzungsplan – Bestandteil der Bauleitplanung

Nach §§ 5 bis 7 BauGB (Baugesetzbuch) entwickeln die Gemeinden und Städte Flächennutzungspläne. Flächennutzungsplan und Bebauungsplan bilden eine untrennbare Einheit. Geht es im Bebauungsplan vorwiegend um die Erstellung der Gebäude und die allgemein bauliche Ordnung, stellt der Flächennutzungsplan grafisch die Begrenzungen genutzter Flächen und deren spezielle Nutzung dar. Beide Dokumente greifen ineinander und sind Bestandteile der gesamten Bauleitplanung einer Gemeinde. Die Inhalte des Flächennutzungsplans sind gesetzlich vorgeschrieben. Dazu gehören:

• Aufteilung der gesamten Flächen für Bebauung und andere Nutzungen
• Unterteilungen in Wohn-, Gewerbe- und Industriegebiete, Mischgebiete
• Straßen- und Wegeplanung, alle Verkehrswege
• Gewässer, Anlagen für Wasserversorgung und Entsorgung
• Häfen
• Ausschüttungen – sämtliche Grabungen
• Erholungsgebiete, Grünanlage, Flächen für Sportnutzung, Spielplätze, Friedhöfe
• Landwirtschaftlich genutzte Flächen
• Wald und Forst

Flächennutzungsplan und Bebauungsplan müssen auch den besonderen Ansprüchen von Umweltschutz und Klimaschutz gerecht werden. Dafür sind bestimmte Beschränkungen für die Nutzung der einzelnen Gebiete erforderlich. Zu solchen Beschränkungen kann zum Beispiel der Ausschluss von Überflutungsflächen von der Bebauung gehören. Auch Auflagen für Gebäude und bestimmte Grundstücke können im Interesse von Klima- und Umweltschutz eingebunden werden.

Der Bauplan als Bestandteil der Landesraumordnung

Wie die einzelnen Baugrundstücke in den Bauplan der Gemeinde eingebunden sind, so fügen sich die Baupläne in einer Gemeinde in die übergeordnete Raumordnung des Landes ein. Insbesondere müssen die Flächennutzungspläne und Baupläne Konzepte für den Straßenbau und andere Verkehrswege des Landes berücksichtigen. Bei Gebieten mit sehr großräumiger Nutzung kann es sein, dass die Nutzung Flächen in zwei Gemeinden, sogar zwei Bundesländern betreffen. Das trifft z.B. auf Flächen für den Abbau von Bodenschätzen, Trassenführungen für Energietransport, Waldgebiete, großflächige Naturschutzgebiete und mehr zu. Hier spielen auch noch länderübergreifende Planungen des Bundes eine wichtige Rolle. Die übergeordneten Raumordnungen stellen sicher, dass Bauplanungen von Gemeinden nicht in Widerspruch zur Landesraumordnung geraten, sondern die Raumordnungen harmonisch ineinandergreifen.

Bebauungsplan – Einbeziehung der Öffentlichkeit und Behörden

Die Bebauungspläne stellen eine wichtige Grundlage für die Entwicklung der Gemeinde oder Stadt dar. Daher ist ein umfangreiches Verfahren erforderlich, um diese Planungen abschließend zu verabschieden. Mit der Verabschiedung erhält der Bebauungsplan rechtsgültige Wirkung. Für private Bauherren und für Bauvorhaben von Unternehmen sowie öffentliche Bauvorhaben ist er bindend. Dennoch kann ein besehender Bebauungsplan durch Änderungen neuen Erfordernissen angepasst werden, wenn das sich als notwendig erweist. Vor der Verabschiedung werden die Entwürfe für die Bebauungspläne der Öffentlichkeit zugänglich gemacht, ebenso den übrigen Behörden. Sowohl seitens der Bürger wie der Behörden können gegen bestimmte Planungen Einwände und Stellungnahmen erhoben werden. Nach gründlicher Prüfung werden entsprechende Änderungen vorgenommen, eventuell Abstriche von einer geplanten Nutzung oder Bebauung oder Einfügungen von Erweiterungen vorgenommen. Erst daran anschließend wird der Bebauungsplan verabschiedet. Während der gesamten Wirkungsdauer sind alle Bebauungspläne der Gemeinde oder Stadt für jeden Bürger einsehbar. So können sich auch künftige Bauherren über die jeweiligen Nutzungsauflagen für ein Grundstück informieren und feststellen, ob sich das Grundstück für die eigene Bauplanung eignet.

Eine gründliche Information über die vorgegebene Flächennutzung und den geltenden Bebauungsplan verhindert für den Bauherrn Planungsfehler und zusätzliche Verzögerung beim Verfahren für die Baugenehmigung. Da mit der Erstellung von einem Bauplan meist ein Architekt oder ein Bauingenieur beauftragt wird, wird dieser dafür Sorge tragen, dass der spezielle Bauplan zum vorliegenden Bebauungsplan passt und alle Vorschriften beachten. Private Bauherren, die ihren eigenen Bauplan lieber selbst zeichnen möchten, sollten sich dennoch einer fachkompetenten Unterstützung rückversichern, um Planungsfehler auszuschließen. Insbesondere muss ein einzelner Bauplan den vorgeschriebenen Maßvorschriften, beispielsweise für die Baumassenzahl, Baugrenzen, eine Baulinie usw. entsprechen.