Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf stellt den Anteil am Kaufpreis bzw. Beleihungswert einer Immobilie dar, der durch Fremdmittel finanziert wird. Das heißt, wenn der Kaufpreis bei 250.000 Euro liegt, so wird zumeist ein Sicherheitsabschlag von 10 % einbehalten. Damit verbleibt ein Beleihungswert von 225.000 Euro. Nimmt der Immobilienkäufer nun einen Kredit in Höhe von 150.000 Euro auf, so stellt dieser Betrag 66,67 %, also 2/3 des Beleihungswertes dar und wird als Beleihungsauslauf bezeichnet. Der Beleihungsauslauf ist damit also der Teil des Kaufpreises, der fremdfinanziert wird und wird meist in Prozent ausgedrückt. Dabei darf man den Beleihungsauslauf aber keinesfalls mit dem Beleihungswert verwechseln.

Der Beleihungsauslauf stellt den Quotienten dar auf den Darlehensbetrag und dem Beleihungswert für das Objekt. Möchte man beispielsweise ein Darlehen von 100000 Euro aufnehmen, braucht das Objekt einen Beleihungswert von 200000 Euro, denn der Beleihungsauslauf muss die gleiche Höhe haben wie der Darlehensbetrag. Somit spricht an von einer 50%igen Beleihung eines Objektes. Unterschiedliche Kredite haben allerdings unterschiedliche Grenzen was die Beleihung eines Objektes betrifft. Was für einen genau zutrifft, kann man bei seiner Bank unverbindlich erfragen. Auch welche Art von Darlehen für das Vorhaben am besten geeignet ist.

Beleihungsauslauf – Einfluss auf den Zinsen

Das Verhältnis vom Wert der Immobilie – Baugrundstück, Bestandsbau oder Eigentumswohnung – zum Darlehn ist nicht unerheblich für die Zinsen, die von der Bank für die Finanzierung der Immobilie erhoben werden. Mit der Höhe des Beleihungsauslaufs werden also auch die Zinsen angehoben werden. Je höher der Anteil von Fremdkapital ist, das für die Immobilie aufgenommen werden muss, desto länger ist gewöhnlich auch die Laufzeit eines Darlehns. Das ist ebenfalls ein Faktor, der sehr erheblich auf die gesamte Zinslast Einfluss nimmt.

Die Bank beurteilt die Finanzierung im Verhältnis zum eigenen Risiko für den Kapitaleinsatz. Fällt der Beleihungsauslauf zu hoch aus, dann verweigern manche Banken ein Darlehn. Für die Sicherheitskriterien der Bank gilt, dass im Falle eines Zahlungsausfalls und einer folgenden Zwangsversteigerung zumindest die eingesetzten Kapitalmittel wieder zu decken sind. Daher prüfen die Banken im Vorfeld der Zusage für die Finanzierung den Beleihungswert bei einer Beleihungsüberprüfung. Wegen der langfristigen Finanzierungen sollte der Beleihungswert für einen Zeitraum von ca. 30 Jahren Bestand haben.

Für übliche Zinsen je nach Beleihungsauslauf liegen für die Darlehnsgeber spezielle Tabellen vor. Auszugehen ist davon, dass sich bei Werten von mehr 60 % der Sollzins erhöht.

Beleihungsauslauf senken für die Finanzierung

Es kommt vor, dass Antragsteller für ein Darlehn zur Immobilienfinanzierung knapp die Grenzwerte für den Beleihungsauflauf verfehlen. Dann gibt es zwei Möglichkeiten, die Finanzierung zu ermöglichen. Die erste Möglichkeit ist, dass der Antragsteller den Anteil vom Eigenkapital erhöht. Die zweite Möglichkeit besteht darin, der Bank zur Sicherung der Kreditsumme noch weitere Sicherheiten anzubieten.

Eigenkapital erhöhen

Der Einsatz von Eigenkapital kann beispielsweise dadurch erhöht, dass

• weitere Rücklagen für die Immobilie aufgewendet haben. Nicht immer wurden gleich alle Ersparnisse für den Kauf der Immobilie vom Käufer veranschlagt. Häufig wird für das Wohneigentum gesondert gespart. Darüber hinaus haben die Kaufinteressenten oft noch ein gut bestücktes Tagesgeldkonto, Aktien und andere Rücklagen. Sind solche Mittel vorhanden, kann aus ihnen zusätzliches Geld für den Immobilienkauf freigemacht werden. Allerdings kann es für einen Immobilienkäufer kritisch sein, restlos alle Rücklagen in die Kaufsumme zu investieren. Es könnte dann der wichtige Puffer für die Absicherungen von Notfällen fehlen. Tritt dann ein eine nicht vorhersehbare Notsituation ein, könnte die Rückzahlung der Darlehnsraten gefährdet sein. Auch könnten diese Mittel fehlen, wenn über die geplante Finanzierung hinaus weitere Kosten anfallen.
• Eine andere Möglichkeit, das Eigenkapital zu erhöhen könnte eine private Anleihe innerhalb der Familie oder bei Freunden sein. Auch diese Entscheidung ist zweischneidig, da sich dadurch die monatlichen Verpflichtungen für Rückzahlungen erhöhen.

Alternativen zur Senkung des Beleihungsauslaufs

Besser als riskante Wege zur Erhöhung vom Eigenkapital können

• zusätzliche Angebote für Sicherheiten für die Bank sein. Falls der Kaufinteressent über beleihbare Werte wie beispielsweise hohe Festgeldanlagen, ein sehr hochwertiges, restlos bezahltes Auto und ähnliche Werte verfügt, können diese als zusätzliche Sicherheiten für das Darlehn dienen.
• Alternativ könnte sich der Kaufinteressent auch nach einem günstigeren Grundstück, Haus oder einer günstigeren Eigentumswohnung umsehen, um eine Finanzierung sicherzustellen. Oft kann ein gleichrangiges Haus oder Grundstück in einer weniger hoch bewerteten Lage gefunden werden oder es werden Abstriche an der Wahl von Größe von Haus oder Baugrundstück gemacht. Diese Alternative birgt für den Käufer die geringsten Risiken. Er muss weder auf sämtliche Rücklagen zugreifen, noch weitere Sicherheiten anbieten, um den Beleihungsauslauf zu senken.

Baumaßnahmen begrenzen – Teilsanierung statt Vollsanierung

Soll auf einem Grundstück neu gebaut werden, können eventuell auch bei den Bauplanungen bestimmte Einsparungen vorgenommen. Vielleicht verzichtet der Bauherr vorerst auf ein ausgebautes, voll nutzbares Dachgeschoss, einen für Wohnzwecke zulässigen Ausbau von Kellerräumen und ersetzt besonders aufwendige Baumaßnahmen durch etwas günstigere Alternativen. Manchmal lassen sich bestimmte Baumaßnahmen verschieben und später als Eigenleistung umsetzen oder mit Geldern finanzieren, die erst in einigen Jahren verfügbar sind. Ist zum Beispiel mit Auszahlungen aus einer Versicherung zu rechnen, können solche Pläne später damit finanziert werden. Soll die Finanzierung durch die Bank für ein Sanierungsprojekt beantragt werden, kann die vollständige Sanierung vielleicht vorerst durch eine Teilsanierung ersetzt werden, für die ein Darlehn gewährt wird.

Hypothekendarlehen 1a, 1b

Abhängig von der Beleihungsgrenze werden zwei Formen des Hypothekendarlehns unterschieden.

• 1a Hypothekendarlehn – Darlehnshöhe unter der Beleihungsgrenze, die finanzierende Bank hat den Ersteintrag im Grundbuch und im Fall des Tilgungsausfalls bei der Zwangsversteigerung zuerst entschädigt. Vorteil für die Bank: Besonders höhe Sicherheit. Vorteil für den Kunden: Günstige Zinsen.
• 1b Hypothekendarlehn – zweitrangiger Eintrag der Bank im Grundbuch, da das Darlehn durch eine öffentliche Bürgschaft des Landes abgesichert ist. Bei solchen Darlehn liegt der Beleihungsauslauf über 100 %. Für das Darlehn werden weit höhere Zinsen fällig.

Finanzierungsrechner für Immobilienkauf

Für die Berechnung der Finanzierung der eigenen Immobilie stehen im Internet zahlreiche, einfach bedienbare, Finanzierungsrechner zur Verfügung. Anhand dieser Rechner lassen sich auch die verschiedensten wichtigen Kenngrößen, u.a. der Beleihungsauslauf, schnell und sicher ermitteln. Kunden können hier Zinsen, Laufzeiten, Finanzierungsaufwand und Gesamtkosten der Finanzierung berechnen. Insbesondere für den Vergleich von Angeboten für die Finanzierung ist es sinnvoll, einen Rechner für die Immobilienfinanzierung zu nutzen. Über die vielen einzelnen Rechengrößen hinaus, die für die Finanzierung eine Rolle spielen, erhält der Kunde den schnellen Überblick zur Gesamtfinanzierung.