Beleihungsobjekt

Als Beleihungsobjekte können Grundstücke, Häuser oder auch Eigentumswohnungen gelten. Sie stellen die dingliche Sicherheit für die Banken dar, um diese vor dem Risiko des Kreditausfalls zu schützen. In der Regel erfolgt die Stellung als Sicherheit über die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch. Üblicherweise wird der Kredit für den Hausbau oder den Immobilienkauf nur gegen diese Art der Sicherungsübereignung gewährt. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Darlehnsnehmers kann der Kreditgeber auf das Beleihungsobjekt als pfändbares Objekt zur Tilgung zurückgreifen. Anderenfalls wird keine Kreditzusage erteilt. Somit ist fast jedes finanzierte Eigenheim auch ein Beleihungsobjekt im Sinne einer Baufinanzierung. Denn nur die wenigsten Menschen können sich den Traum vom eigenen Häuschen im Grünen ohne eine Kreditaufnahme erfüllen.

Das Beleihungsobjekt ist nicht zwingend identisch mit dem Investitionsobjekt, denn eine Immobilie kann durch eine weitere, die als Beleihungsobjekt dient, finanziert werden.

Darlehn zur Immobilienfinanzierung – Sicherheiten

Mit einer Grundschuld belegte Sicherheiten bieten der Bank bei der Finanzierung für Immobilien eine gesicherte Gewähr, dass das Darlehn im Falle eines Ausfalls nicht zum völligen Verlustgeschäft wird. Dabei muss es sich unbedingt um das Grundstück handeln, auf dem ein Bauherr aktuell bauen möchte. Wer eine Eigentumswohnung besitzt und nun ein Haus bauen möchte, kann auch die Eigentumswohnung als Beleihungsobjekt zur Verfügung stellen. Ebenso kann beim Bau eines neuen Hauses ein anderes Grundstück des Bauherrn als Sicherheit eingesetzt werden. Erforderlich ist nur, dass das betreffende Beleihungsobjekt den Wert des Darlehns in ausreichendem Maß absichert. Das wird durch Prüfungen und Gutachten gesichert. Die Grundlage für die Sicherheit stellt der Beleihungswert des jeweiligen Objekts dar.

Das bebaubare oder bebaute Grundstück für die Eintragung der Grundschuld muss sich nicht unbedingt in Deutschland befinden. Es können auch Häuser und Grundstücke als Beleihungsobjekte anerkannt werden, die sich in einem Land der EWU (Europäische Währungsunion) befinden. So kann zum Beispiel das Ferienhaus in Spanien als Beleihungsobjekt für den Immobilienkauf in Deutschland dienen, wenn der Beleihungswert eine ausreichende Beleihungsgrenze für den Kauf oder das Bauvorhaben darstellt. Um den Beleihungsauslauf zu senken, kann beispielsweise auch eine kleine Ferienwohnung als zusätzliche Sicherheit für die neue Immobilie eingetragen werden. Entscheidend ist, dass die angegebenen Beleihungswerte bei einer Versteigerung den finanziellen Ansprüchen der Bank genügen würden, falls der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr begleichen kann.

Geeignet als Beleihungsobjekt ist somit:

• Vorhandenes Wohneigentum
• Ein lt. Bebauungsplan bebauungsfähiges weiteres Grundstück des Darlehnsnehmers
• Wohneigentum im EU-Ausland oder einem Land, mit dem entsprechende Abkommen vorliegen – z.B. Schweiz, Kanada, USA und weitere
• Eine Immobilie im Fremdbesitz, die vom Eigentümer für den Darlehnsnehmer beliehen werden soll

Beleihungsobjekt als Voraussetzung für die Fremdfinanzierung

In der Regel dient als Beleihungsobjekt das Baugrundstück, das Haus oder die Eigentumswohnung, welche vom Darlehnsnehmer zu finanzieren sind. Gewöhnlich setzt sich dann die Finanzierung aus einem Anteil von Eigenkapital und einem Anteil von Darlehn zusammen. Daher wird das Immobiliendarlehn nur genehmigt, wenn alle notwendigen Unterlagen über das Beleihungsobjekt vorliegen. Dazu gehören u.a.:

• Kaufpreis
• Angaben zum Grundstück im Bebauungsplan
• Gutachten zum Wert des Grundstücks
• Baugenehmigung
• Bauplan

Zur Bewertung des Beleihungsobjekts kann die Bank ein eigenes Gutachten in Auftrag geben. Die Kosten für den Gutachter muss der Darlehnsnehmer allerdings nicht tragen. Die Erhebung entsprechender Gebühren seitens einiger Banken wurden von Gerichten inzwischen als rechtswidrig erklärt. Die Ermittlung des ausreichenden Werts von Sicherheiten gehört zu den Pflichten der Bank im Zuge einer Kreditvergabe.

Höhe der Zinsen

Für die Höhe der Zinsen ist das Beleihungsobjekt nur insofern ausschlaggebend, ob die Bank im Grundbuch an erster oder an zweiter Stelle eingetragen ist. Als Gläubiger an erster Stelle sind die verauslagten Darlehnsgelder für die Bank restlos abgesichert. Wird sie bei einem Darlehnsvertrag mit öffentlicher Bürgschaft des Landes an zweiter Stelle geführt, ist der vollständige Ausgleich im Zuge einer Zwangsversteigerung nicht gänzlich gesichert. Daher werden im zweiten Fall gewöhnlich entsprechend höhere Zinsen erhoben. Günstig werden auch die Zinsen bei einem Fall sein, wo ein gleichwertiges oder höherwertiges Beleihungsobjekt als Sicherheit für ein Bauvorhaben verfügbar ist. Allerdings kommen für die Zinsgestaltung noch viele weitere Faktoren infrage, wie beispielsweise die Bonität, die Höhe des Einkommens, die Höhe der monatlichen Belastung und mehr.

Voraussetzungen für das Beleihungsobjekt

Für das Gebäude, das als Beleihungsobjekt akzeptiert werden soll, muss zwingend eine Gebäudeversicherung nachgewiesen werden. Unversichert bestünde Gefahr, dass Schadenfälle durch Wasser, Feuer oder Unwetter den Wert des Objekts erheblich mindern könnten. Ein Haus könnte dann nicht mehr zum zuvor berechneten Preis verkauft werden. Die Gebäudeversicherung muss hinsichtlich Versicherungssumme und sonstigen Konditionen sicherstellen, dass im Schadensfall die Gesamtkosten für eine Wiederherstellung des ursprünglichen Wertzustands übernommen werden.

Im eigenen Interesse sollte der Darlehnsnehmer sich mit weiteren Versicherungen absichern.

• Restschuldversicherung
• Berufsunfähigkeitsversicherung, Erwerbsunfähigkeitsversicherung
• Risiko-Lebensversicherung
• Rechtsschutzversicherung
• Private Haftpflicht
• Hausratsversicherung – Abschluss beim Bezug des Hauses

Ein guter allgemeiner Versicherungsschutz sorgt dafür, dass bei diversen Schadensfällen und unvorhersehbaren Ereignissen nicht zu hohe Kosten auflaufen und die vertragstreue Zahlung der Tilgungsraten für das Darlehn verhindern.

Beleihungsobjekt – Zahlungsausfall

Für den Kreditgeber stellt ein Beleihungsobjekt mit einem Eintrag der Grundschuld im Grundbuch eine gute Absicherung dar. Der Kreditnehmer muss sich darüber klar sein, was dies im Fall einer Nichtzahlung der Raten zu bedeuten hat. Gerät der Kreditnehmer einmal aus akzeptablen Gründen mit einer Rate in Verzug, so lässt sich in der Regel mit der Bank reden. Sieht sich der Darlehnsnehmer aber auf längere Sicht außerstande, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, kann die Bank auf zweierlei Weise reagieren:

• Die Bank kündigt das Darlehn
• Die Bank beantragt die Zwangsvollstreckung für das Beleihungsobjekt

Häufig gehen bei einem Immobiliendarlehn beide Schritte Hand in Hand. Die Bank fordert die sofortige Tilgung des vollständigen Darlehns mit der Folge der Zwangsvollstreckung bei Nichtzahlung. Eine Restschuldversicherung in ausreichender Höhe bietet Schutz im Fall eines unverschuldeten Zahlungsausfalls. Anderenfalls sollte sich der Darlehnsnehmer sofort an die nächste örtliche Schuldnerberatung wenden.

Können im Zuge der Zwangsversteigerung nicht alle Forderungen der Bank abgedeckt werden, hat die Bank das Recht, auf weitere Vermögenswerte des Schuldners zuzugreifen. Offene Schuldbeträge können durch weitere Ratenzahlungen abgetragen werden. In dem Fall muss der Darlehnsnehmer auch nach Verlust der Immobilie noch Ratenzahlungen an die Bank leisten. Umso wichtiger ist es, vor Aufnahme eines Immobilienkredits kritisch zu rechnen und gut zu vergleichen. Das gilt besonders auch für die Anschlussfinanzierung, die nach dem Auslauf der Zinsbindung vorzunehmen ist. Auch die Anschlussfinanzierung sollte ohne Not finanzierbar sein.