Beleihungsunterlagen

Für die Wertermittlung eines Objektes bzw. die Festlegung des Beleihungswertes werden von Finanzdienstleistern Beleihungsunterlagen benötigt. Für Immobilienkredite ist der Grundbuchauszug eine wichtige Beleihungsunterlage.

• Bei Baugrundstücken gehören sowohl Flurkarten als auch Nachweise über die Gesamthöhe der Erschließungskosten und auch die schriftliche Bestätigung, dass das Grundstück als Bauland ausgewiesen und der Nachweis, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, zu den Beleihungsunterlagen.
• Bei Gebrauchtobjekten im Immobilienbereich sind die Baubeschreibung neben den Bauzeichnungen sowie der Gebäude- und Feuerversicherung und Miet- bzw. Pachtverträgen Bestandteile der Beleihungsunterlagen.
• Für Neubauten sind als Beleihungsunterlagen die Baubeschreibung, der Bauschein, die Berechnung der Fläche, aufgeteilt in Wohn- und Nutzfläche, die genaue Berechnung des insgesamt umbauten Raumes sowie die Aufstellung der Bau- und Baunebenkosten erforderliche Beleihungsunterlagen.

Unterlagen für das Immobiliendarlehn

Einige Unterlagen für ein Immobiliendarlehn unterscheiden sich nicht von denen für andere Kredite. So müssen vollständige Nachweise zur Person, zum Einkommen und zur monatlichen Belastung vorgelegt werden. Zur Feststellung der Bonität nimmt die Bank eine Anfrage bei der Schufa vor. Bei der Finanzierung eines Bauvorhabens, eines Hauskaufs oder dem Kauf einer Eigentumswohnung dient der Bank allerdings nicht nur das Einkommen des Darlehnsnehmers, sondern auch die Immobilie selbst als Sicherheit. Daher muss der Genehmigung des Kredits eine Ermittlung des Objektwerts vorausgehen. Die Banken setzen bei der Finanzierung auf die größtmögliche Sicherheit für das vorgestreckte Kapital und ermitteln einen Beleihungswert, der sich unterhalb des Kaufpreises, bzw. Verkehrswerts, der Immobilie bewegt. Für die Kreditsumme wird dann noch einmal unterhalb des Beleihungswerts die Beleihungsgrenze festgesetzt. Je nachdem, ob sie einzuhalten ist oder überschritten werden muss, findet die Berechnung für die Zinsen statt. Um den Beleihungswert einer bestehenden oder für den Bau geplanten Immobilie sicher einschätzen zu können, sind zahlreiche Unterlagen erforderlich. Besonders umfangreiche Unterlagen werden für den Baukredit verlangt, denn das Gebäude befindet sich zum Zeitpunkt der Darlehnsvergabe erst im Planungsstadium.

Zu diesen Beleihungsunterlagen gehören für ein Bauvorhaben:

• Der Kaufvertrag
• Der Architektenvertrag
• Der Grundbuchsauszug
• Der Bauplan
• Baubeschreibung und Plan für den umbauten Raum
• Gesamte Nutz- und Wohnfläche
• Grundriss, Geschossgröße, Anzahl der Geschosse
• Flurkarte, Katasterpapiere
• Die Baugenehmigung

Nur auf der Grundlage von vollständigen, geprüften Beleihungsunterlagen kann der Immobilienkredit für ein Bauvorhaben zugesagt werden.

Bei der Finanzierung vom Kauf eines bereits bestehenden Gebäudes müssen ebenso umfangreiche und eingehende Nachweise über das Gebäude und seinen tatsächlichen Zustand beigebracht werden. Geht der Kauf mit einem Sanierungsvorhaben für das Haus einher, muss auch die Planung für die Sanierung im Einzelnen vorgelegt werden.

Immobiliendarlehen werden jeweils für eine konkrete Immobilie, für ein individuelles Bauvorhaben vergeben. Bei Bau- und Sanierungsvorhaben werden die Darlehn auch nicht in einer Summe nach der Genehmigung ausbezahlt. Die Auszahlung erfolgt in Teilabschlägen je nach dem Baufortschritt. So ist sichergestellt, dass die Bank nicht Gelder für ein Bauvorhaben im Voraus einsetzt, das vielleicht abgebrochen und wegen eines Zahlungsausfalls nicht weitergeführt werden kann.

Beleihung von fremdgenutzten Immobilien

Umfangreiche Sicherheiten fordern die Finanzierer auch für den Erwerb von fremdgenutzten Immobilien, also Immobilien zur Vermietung an:

Für vermietete Immobilien sind nachzuprüfen:

• Mietverträge
• Mietgarantien
• Getrennt geführte Mietkautionen
• Wirtschaftsplan einer Wohnanlage
• Vollständige Lastenberechnung der Immobilie

Die geforderten Einzelnachweise für den Kauf von vermieteten Immobilien richten sich nach der Größe, der Anzahl der Mieteinheiten und erforderlichen Daten für den Wert von Gebäude/Gebäuden und Grundstück.

Beleihungsunterlagen für den Kauf der Eigentumswohnung

Für eine bezugsfertige Eigentumswohnung gestalten sich die Beleihungsunterlagen etwas übersichtlich als für den Neubau eines Hauses. Die persönlichen Unterlagen sind in gleicher Weise beizubringen wie für jeden anderen Immobilienkauf. Damit die Bank die Wertigkeit der betreffenden Wohnung und somit die Höhe der Beleihung für den Kauf berechnen kann, sind Unterlagen vorzulegen wie:

• Kaufvertrag – Entwurf
• Grundbuchauszug
• Katasterauszug
• Lageplan
• Urkunde zur Brandversicherung
• Sofern bereits einsehbar: letzte Protokolle der Eigentümerversammlung
• Teilungserklärung
• Foto vom Objekt
• Bei einer Vermietung der Eigentumswohnung der Mietvertrag

Vollständige Beleihungsunterlagen für schnelle Bewilligung des Darlehns

Wer sich für den Kauf eines Hauses oder den Bau entscheidet, sollte sich im Vorfeld der Finanzierung über alle Beleihungsunterlagen informieren. Nicht alle Unterlegen muss der Käufer oder der künftige Bauherr selbst beschaffen. Verschiedene detaillierte Unterlagen, die mit der konkreten Bauplanung zusammenhängen wird der Architekt oder Bauingenieur beibringen. Andere Unterlagen können bei den örtlichen Behörden beschafft werden. Allerdings sollten für den Antrag der Finanzierung alle Unterlagen in der geforderten Vollständigkeit und Genauigkeit vorliegen. Nur bei vollständig eingereichten Unterlagen kann die Bank den vorliegenden Antrag auch zeitnah prüfen und das Darlehn zusagen.

Bevor sich Käufer für ein bestimmtes Grundstück oder Haus entscheiden, sollte berechnet werden, ob eine Finanzierung in der nötigen Höhe überhaupt eine tragbare Belastung für den Antragsteller ist. Der Kaufpreis und der Umfang des geplanten Baus, die Größe und der Zustand eines bestehenden Gebäudes sowie ein Sanierungsbedarf sind dafür wichtige Orientierungspunkte. Überschreitet das Projekt die voraussichtliche Zahlungsfähigkeit, könnte eine Finanzierung daran scheitern.

Den Beleihungswert und die Beleihungsgrenze für den Kauf eines angestrebten Objekts zu kennen, ist daher nicht nur für die Bank, sondern auch für den Käufer wichtig.

Die schuldenfreie eigene Immobilie beleihen – Beleihungsunterlagen

Eine eigene Immobilie wird von den Banken gern als Sicherheit für einen Kredit akzeptiert. Bei Krediten unter dem Betrag von 30.000 Euro ist kein Eintrag ins Grundbuch erforderlich. Vollständige Beleihungsunterlagen müssen der Bank aber immer vorgelegt werden. Je höher das Darlehn mit der Immobilie als Sicherheit, desto eingehender wird die Bank die Wertigkeit der Immobilie prüfen. Bei einer Beleihung von bis zu 60 % des Beleihungswertes werden günstigere Konditionen gewährt als für höhere Kredite. Der Beleihungswert muss durch entsprechende Beleihungsunterlagen der Bank nachgewiesen werden und die Bank wird im Grundbuch eingetragen. Die Unterlagen unterscheiden sich nicht wesentlich von jenen, die beim Kauf eines Bestandshauses vorzulegen sind. Lediglich Kaufvertrag und ähnliche mit dem Kauf zusammenhängende Unterlagen entfallen. Außerdem spielt der Zustand der Immobilie als Beleihungsobjekt eine wesentliche Rolle. Gibt es Schäden am Haus, ist der Bau unsaniert, sinkt der Beleihungswert.

Ein Eintrag der Grundschuld wird vom Notar begleitet und ist gebührenpflichtig. Auch nach Tilgung des Darlehns kann der Eintrag bestehen bleiben, um für weitere Beleihungen zur Verfügung zu stehen. Das reduziert bei einem erneuten Darlehn auch die Vorlage von Beleihungsunterlagen, denn die wichtigsten Einträge sind bei der Bank bereits vor der Eintragung der Grundschuld vorgenommen worden. Eine Sicherungsabrede mit der Bank kann besagen, dass Vollstreckungen nur in Höhe der Restschuld möglich sind.