Beleihungsvertrag

Mit dem Beleihungsvertrag wird zwischen Gläubiger und Schuldner die Bindung zu einer Forderung hergestellt, für die ein Pfand hinterlegt wird. Beleihungsverträge werden vornehmlich im Rahmen der Immobilienfinanzierung oder bei der Beleihung einer Immobilie geschlossen. Es handelt sich um einen Darlehnsvertrag, einschließlich aller vereinbarten Konditionen. Verbindlich geregelt werden:

• Verwendungszweck
• Beleihungsobjekt
• Darlehnshöhe – Auszahlungszyklen beim Baudarlehn
• Zinssatz
• Zinsbindung
• Kündigungsfristen
• Sonderzahlungen
• Monatsraten
• Gebühren, Bereitstellungszinsen

Kredit mit Beleihungsvertrag

Grundsätzlich wird jeder Kredit gegen das Angebot bestimmter Sicherheiten gewährt. Bei den üblichen Konsumkrediten dient das Gehalt des Schuldners als Sicherheit für die Bank. Bei einem Autokredit ist das finanzierte Kfz für die Bank die Sicherheit. Dient eine Immobilie als dingliche Pfandsache für ein Darlehn, wird vom Beleihungsvertrag gesprochen. Damit bietet der Beleihungswert der Immobilie der Bank die Sicherheit für das gewährte Darlehn.

Die meisten Beleihungsverträge werden für die Finanzierung von einem Bauvorhaben, dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung geschlossen. Bei der Immobilie kann es sich um eine Wohnimmobilie oder Immobilie für andere Nutzungen handeln. Darlehn für Wohnimmobilien gibt es für das Eigenheim, das Mehrfamilienhaus zur Vermietung oder größere Wohnanlagen.

Der Eigentümer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung kann seine Immobilie auch als Beleihungsobjekt für ein beliebiges Darlehn anbieten. Immobilien sind für die Banken Objekte, die sehr hohe Sicherheiten bieten, insbesondere wenn dazu noch eigener Grund und Boden gehört. Ein Beleihungsvertrag kann z.B. für ein Darlehn zur Modernisierung oder Sanierung eines alten Hauses geschlossen werden. Bei Beleihungsverträgen von bis zu 30.000 Euro wird gewöhnlich auf den Eintrag im Grundbuch verzichtet. Da Immobilien meist für höhere Darlehen beliehen werden, finden in der Mehrheit der Fälle Einträge ins Grundbuch statt.

Beleihungsverträge, für die eine Immobilie das Beleihungsobjekt ist, geben dem Kreditgeber im Falle, dass der Schuldner seine Schuld nicht wie vereinbart tilgen kann, das Recht auf eine Zwangsvollstreckung. Dabei wird die Immobilie zwangsversteigert. Ist die Bank als vorrangiger Gläubiger im Grundbuch auf dem ersten Platz eingetragen, wird bei einer Zwangsversteigerung gewöhnlich die gesamte offene Schuldsumme getilgt. Reicht der erzielte Kaufpreis dazu nicht aus, kann die Bank auf weitere Sicherheiten zugreifen, z.B. auch das Einkommen und andere Werte des Schuldners pfänden. Sparkassen begnügen sich meist auch mit einem Grundbucheintrag an zweiter Stelle. Hier werden die Forderungen des Kreditgebers erst befriedigt, wenn ein erstrangiger anderer Gläubiger befriedigt wurde. Bei Baufinanzierungen ist das oft der öffentliche Bürge – das Land oder ein öffentlich-rechtliches Kreditinstitut. Ein Restbetrag des Darlehns, der nach der Versteigerung offenbleibt, muss auch in diesem Fall vom Schuldner weiterhin getilgt werden.

Beim Beleihungsvertrag auf eine Immobilie geht es gewöhnlich um hohe Darlehen, mit sehr langen Laufzeiten. Vielfach beinhalten diese Verträge eine Zinsbindung für mehrere Jahre. Nach dem Ablauf der Zinsbindung kann der Darlehnsnehmer bei einem anderen Finanzierer eine Anschlussfinanzierung vornehmen, ohne dass für die Bank eine Vorentschädigung anfällt. Für die Anschlussfinanzierung für mit einem anderen Kreditgeber ein neuer Beleihungsvertrag geschlossen, der sich auf die noch offene Summe des Darlehns beläuft.

Beleihungsvertrag – Zinsgestaltung

Für die Zinskonditionen sind beim Beleihungsvertrag einerseits die gleichen Kriterien bestimmend wie bei jedem anderen Kredit. Die Bonität des Antragstellers wird geprüft und weiterhin haben Gesamtsumme des Darlehns und die Laufzeit Einfluss auf den Zins. Hinzu kommt hier aber ein ganz entscheidender Faktor die Prüfung des Werts des Beleihungsobjekts, also der Immobilie. Die Bank muss prüfen, in welcher Höhe dieses Pfandobjekt beliehen werden kann, ohne dass ihr im Fall, dass der Schuldner nicht seine Raten bezahlen kann, hohe Verluste entstehen. Dafür muss der Darlehnsnehmer umfangreiche Dokumentationen zur Immobilie vorlegen. Soll auf einem Grundstück gebaut, müssen alle Unterlagen zum

• Kaufvertrag,
• zum Bauplan,
• zur Baugenehmigung,
• Bauausführung und Baukosten

vorgelegt werden.

Für den Beleihungsvertrag ist nicht der Kaufpreis oder Verkehrswert, sondern der Beleihungswert die entscheidende Größe. Unterhalb dieses Werts wird die Beleihungsgrenze festgelegt, die den Rahmen für das Darlehn vorgibt. Der Darlehnsnehmer muss nachweisen, in welcher Höhe er Eigenkapital einsetzen wird. Die Gesamtheit dieser Faktoren beeinflusst die Zinsgestaltung für den Beleihungsvertrag. Bei Baufinanzierungen mit einem Anteil von 60 % vom Beleihungswert werden die günstigsten Zinsen angeboten. Geht das Darlehn darüber hinaus, ist gewöhnlich noch eine Landesbürgschaft erforderlich und die Zinsen steigen. Je höher der prozentuale Anteil vom Eigenkapital für den Hauskauf oder das Bauvorhaben ist, desto vorteilhafter das Zinsangebot für das Darlehn. Unabhängig davon sind die Zinsen immer von den aktuellen Zinssätzen abhängig. Zu Zeiten von sehr niedrigen Zinssätzen werden Bauvorhaben und Käufe von Wohneigentum günstiger verzinst als bei einem hohen Zinsniveau. Bewegen sich die Zinsen gerade allgemein auf niedrigem Niveau können die Darlehnsnehmer von einer möglichst langen Zinsfestschreibung profitieren.

Beleihungsvertrag – Anschlussfinanzierung

Selten ist während der Zeit der Zinsfestschreibung ein Baudarlehn vollständig getilgt. Während der Vertragslaufzeit verändern sich die allgemeinen Zinsen. Erhöht die EZB die Zinssätze, dann könnte die Anschlussfinanzierung mit dem neuen Beleihungsvertrag teuer werden. Doch Bauherren müssen nicht den Auslauf der Zinsfestschreibung abwarten, sondern können sich schon Jahre vorher eine günstige Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehn sichern.

Forward-Darlehn, beschränkt auf bereits laufende Baudarlehn:

• Abschluss der Anschlussfinanzierung zu günstigen Zinskonditionen während der Laufzeit der Erstdarlehns
• Zusage für den vereinbarten Zinssatz
• Auszahlung und Beginn der Ratenzahlung des Darlehns zum Zeitpunkt des Auslaufs der Zinsfestschreibung des Erstvertrages
• Keine Bereitstellungszinsen, dafür ein geringer Zinsaufschlag je Monat der Wartezeit bis zur Auszahlung

Die Vorteile sind, dass der Darlehnsnehmer Zinssicherheit für den zweiten Beleihungsvertrag als Anschlussfinanzierung hat. Wird der Vertrag noch in einer Periode mit Niedrigzins abgeschlossen, können für sehr lange Zeit Zinsvorteile mitgenommen werden. Somit kann dann trotz des Aufschlags für den Vorabschluss des Anschlussdarlehns die Zinsen geringer sein als hohe Durchschnittszinsen zum Zeitpunkt der Auszahlung. Um die monatlichen Aufschläge gering zu halten, sollte ein Forward-Darlehn nicht allzu lange vor Ablauf der Zinsfestschreibung abgeschlossen werden. Im Durchschnitt werden die Forward-Darlehen bis zu 60 Monate vor der Auszahlung angeboten. Über die zusätzliche Planungssicherheit hinaus haben Bauherren so auch mehr Zeit, um die Forward-Angebote zu vergleichen, sich ausführlich beraten zu lassen und eine vorteilhafte Anschlussfinanzierung abzuschließen.

Nachteilig kann der vorausgehende Abschluss dieser Art der Anschlussfinanzierung an den Beleihungsvertrag sein, wenn die Zinsen im Vertragszeitraum sinken. Die laufende Zinsentwicklung und professionelle Zinsprognosen sollten Bauherrn daher im Auge behalten, bevor die Entscheidung für ein Forward-Darlehn fällt. Die Alternative ist eine Anschlussfinanzierung mit neuem Beleihungsvertrag bei der bisherigen oder einer anderen Bank.