Bezugsfertigkeit

Als Bezugsfertigkeit bezeichnet man schlichtweg den Zeitpunkt bzw. die bauliche Beschaffenheit einer Immobilie, sobald sie bewohnbar ist bzw. nach Auffassung der Bewohner ein Bezug der Wohnräume zumutbar ist. Hierbei ist es wichtig zu beachten, dass es nicht auf die so genannte Schlussabnahme der Baubehörde ankommt, sondern alleine der Grad der Fertigstellung der Räume maßgeblich ist. Sind nur noch unerhebliche Arbeiten wie zum Beispiel das Verlegen eines Fußbodens oder die Gestaltung der Gartenanlagen zu erledigen, schließt dies die Bezugsfertigkeit nicht aus. Grundstücke die noch nicht bezogen werden können, werden auch als so genannte unbebaute Grundstücke bewertet und entsprechend in Versicherungen usw. abgerechnet.

Wenn ein Haus oder eine Wohnung so weit fertig ist, das man einziehen kann, spricht man von Bezugsfertigkeit. Bei Herstellern von Einfamilienhäusern wird sehr häufig dieser Begriff verwendet, doch was für den Hersteller bezugsfertig bedeutet, muss nicht genauso beim Kunden sein. Der Begriff kann oftmals sehr weit auseinandergehen, deshalb ist es sinnvoll, wenn man einen Vertrag auf bezugsfertig schießt, sollte man genau festhalten, was alles wirklich fertig sein muss, um es als bezugsfertig werten zu können. Eine Bau- und Leistungsbeschreibung kann hier vor einer bösen Überraschung schützen.

Die Grundvoraussetzungen für die Bezugsfertigkeit

Im Grunde muss die Wohnung oder das Haus ohne eine sichtbare Gefahr bewohnbar sein. Das bedeutet, es müssen

• Türen
• Fenster
• Strom
• Licht
• Wasser
• Heizung
• Kochmöglichkeit
• Sanitäranlagen
• sichere Zugänge

vorhanden sein, damit das Haus oder die Wohnung als Bezugsfertig bezeichnet werden kann. Die Bezugsfertigkeit bezieht sich nicht nur auf Neubauten, sondern auch auf Gebäude, die komplett renoviert wurden.

Allgemeine Informationen zur Bezugsfertigkeit

Als bezugsfertig ist eine Wohnung oder ein Haus anzusehen, wenn den künftigen Bewohnern zugemutet werden kann, dass sie in der Wohnung oder dem Haus einziehen können. Das bedeutet der Bau muss soweit fortgeschritten sein, dass man ohne die Gefährdung von Sicherheit und Leben in den Räumlichkeiten leben kann. Viele Menschen sind der Meinung, dass ein Gebäude nur bezugsfertig ist, wenn die Behörden das GO geben, aber das ist nicht der Fall. Der Schlussabnahmeschein der Bauaufsichtsbehörde hat keinen Einfluss darauf, ob es sich um eine bezugsfertige Immobilie handelt oder nicht. Im Zivilrecht ist festgehalten, dass Bezugsfertigkeit darauf anspielt, dass die Immobilie von den künftigen Bewohnern problemlos genutzt werden kann. Ein Wohnhaus zum Beispiel muss einfach nur alle Vorgaben erfüllen, die ein Wohnhaus haben muss. Grundvoraussetzung ist die Fertigstellung aller Gewerke. Gewerke sind handwerkliche und bautechnische Arbeiten, die an der Immobilie durchgeführt werden müssen. Die Bezugsfertigkeit hat im Grunde nichts mit der Abnahmefähigkeit, der Fertigstellung oder der Erfüllung zu tun.

Bezugsfertigkeit und die Rechtsfragen

Das deutsche Gesetz hält sich bei der Bezeichnung Bezugsfertigkeit eher zurück. Eine genaue Erläuterung ist nicht zu finden, denn im Grunde kann die Bezugsfertigkeit auf verschiedene Weisen gesehen werden. Grundsätzlich gilt eine Immobilie als bezugsfertig, wenn den zukünftigen Bewohnern das Wohnen in der Immobilie als möglich erscheint. Aber auch diese Aussage ist nicht festgelegt, wenn anhand der vielen Meinungen und Empfindungen kann eine Immobilie bezugsfertig sein, wenn die Wände stehen oder auch, wenn der Innenausbau komplett abgeschlossen ist. Die Abnahme der Bauaufsichtsbehörde hat rechtlich nichts mit der Bezugsfertigkeit zu tun und spielt somit keine Rolle.

Bei einem Kreditvertrag, der sich mit der Finanzierung einer Immobilie beschäftigt wird der Begriff der Bezugsfertigkeit öfter genannt, aber auch hier ist er nicht wirklich definiert. In einem Kreditvertrag wird von Baufortschritten gesprochen, die erreicht werden müssen, um die Fälligkeit des Kaufpreises zu deklarieren. Allerdings können die Baufortschritte unterschiedlich gewertet werden und somit gibt es keine feste Grundregelung.

Schon seit Jahren beschäftigt sich die Rechtsprechung mit dem Thema Bezugsfertigkeit, aber bisher ist noch kein Ende in Sicht und es gibt auch noch keine neuen Erkenntnisse.

Bezugsfertigkeitskriterien bei der Rechtsprechung

1994 hat das OLG Hamm in einem Urteil festgelegt, dass es sich bei der Bezugsfertigkeit einer Immobilie um den Zeitpunkt handelt, wenn der künftige Bewohner ohne Probleme in der Immobilie wohnen und leben könnte. Dafür muss der Bau ausreichend fortgeschritten sein, um bezogen werden zu können. Der genaue Zeitpunkt, wann eine Immobilie bezugsfertig ist muss von Fall zu Fall entschieden werden. Das Bauwerk muss aber auch jeden Fall funktionstüchtig sein. Das bedeutet, die Immobilie muss als Wohngebäude genutzt werden können. Es müssen alle Gewerke fertiggestellt sein. Außenanlagen oder die Garage spielen bei der Bezugsfertigkeit laut Gericht keine Rolle. Diese Bereiche sind nicht zum Wohnen gedacht und können mit der Zeit fertiggestellt werden.

Der Bundesgerichtshof hat sich schon öfter mit Eigentumswohnungen und der Frage der Bezugsfertigkeit auseinandersetzen müssen. Dabei hat der Bundesgerichtshof eindeutig festgelegt, dass der Zugang zur Eigentumswohnung zugänglich sein muss, auch wenn das gesamte Haus mit einer Baustelle versehen ist. Bauliche Veränderungen an der Fassade oder Anbau von Balkonen sind kein Grund, die Bezugsfertigkeit in die Länge zu ziehen. Das bedeutet, solange die Eigentumswohnung ohne Gefahr erreicht werden kann und in der Wohnung Wohnmöglichkeiten gegeben sind, dann spielen bauliche Veränderungen an der Fassade oder ähnliches keine Rolle für die Bezugsfertigkeit.

2007 hat das OLG Hamm entschlossen, dass die Bezugsfertigkeit voraussetzt, dass die Wohnung zum Gebrauch bereitstehen muss. Dazu gehört auch ein funktionsfähiges Treppenhaus und ein Wärmedämmputz. Die Wände sollten verputzt sein und auch Estrich muss verlegt sein. Zudem sollten Eingangstüren vorhanden sein und der Baulärm muss Tolerant sein.

Die Bedeutung der Bezugsfertigkeit

Gerade im Bereich der Wohnbauförderung spielt die Bezugsfertigkeit eine bedeutende Rolle. Viele Wohnungsbaugesellschaften lassen die Wohnungen mit öffentlichen Mitteln fördern und können diese nur bekommen, wenn die Wohnungen bezugsfertig sind. Erst, wenn die Bezugsfertigkeit festgestellt ist, dann gilt die Wohnung nach § 13 Abs.1 Wohnungsbindungsgesetz als öffentlich gefördert.

Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz – WoBindG)
§ 13 Beginn der Eigenschaft „öffentlich gefördert“

(1) Eine Wohnung, für die die öffentlichen Mittel vor der Bezugsfertigkeit bewilligt worden sind, gilt von dem Zeitpunkt an als öffentlich gefördert, in dem der Bescheid über die Bewilligung der öffentlichen Mittel (Bewilligungsbescheid) dem Bauherrn zugegangen ist. Sind die öffentlichen Mittel erstmalig nach der Bezugsfertigkeit der Wohnung bewilligt worden, so gilt die Wohnung, wenn der Bauherr die Bewilligung der öffentlichen Mittel vor der Bezugsfertigkeit beantragt hat, von der Bezugsfertigkeit an als öffentlich gefördert, im Übrigen von dem Zugang des Bewilligungsbescheids an.
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Aber auch im Steuerrecht hat die Bezugsfertigkeit eine wichtige Bedeutung. Abschreibungen für die Immobilie können erst begonnen, wenn die Fertigstellung erfolgreich ist, das ist laut § 7 Einkommenssteuergesetz vorgesehen. Eine Immobilie zum Wohnen gilt immer als fertiggestellt, wenn sie bezugsfertig ist. Wie schon gelesen, ist die Bezugsfertigkeit gesetzlich aber nicht fest geregelt und somit gibt es hier viele Ungereimtheiten. Die MaBV geht nach den Bauablaufphasen. Der Bau oder der Umbau einer Immobilie erfolgt nach festgelegten Phasen. Eine Phase wird abgeschlossen und anschließend beginnt eine neue Bauphase. Grundsätzlich wird gesagt, dass eine Bezugsfertigkeit gegeben ist, wenn die Fliesenarbeiten in den Sanitärbereichen vollständig abgeschlossen sind, aber noch bevor die Fassadenarbeiten beginnen. Die Fassadenarbeiten oder auch die Außenbereichen haben in erster Linie keinen Einfluss auf das Wohnen. Die Bezugsfertigkeit ist auch für das Baujahr sehr wichtig, gerade, wenn es um einige Monate zwischen dem Jahreswechsel geht.