Bodenwert

Als Bodenwert bezeichnet man den Wert eines Grundstückes, welcher maßgeblich durch die Lage, Größe, Beschaffenheit und auch durch den Grad der Erschließung bestimmt wird. Wichtig ist, dass sich der Bodenwert ausschließlich auf das Grundstück bezieht, ohne aufstehende Immobilien. Der Wert eines Grundstücks kann unter Umständen negativ beeinflusst werden, durch Faktoren wie Industrieanlagen in der unmittelbaren Nachbarschaft oder durch Baubeschränkungen. Will man den Bodenwert eines Grundstücks errechnen lassen, erhält man bei dem zuständigen Katasteramt die erforderlichen Informationen. Bei der Ermittlung des Wertes gilt es zu beachten, das man allgemein von den Preisen ausgeht, die für Grundstücke in der gleichen Lage bzw. gleicher Art auf Dauer zu erzielen sind.

Ein Bodenwert meint die Bewertung eines unbebauten Grundstücks. Hier handelt es sich um einen festgelegten Wert, den das Grundstück unter Ausschluss der möglichen Bebauung hat. So ist auch die Bezeichnung des reinen Bodenwertes üblich, der bei der Bewertung den unbebauten Zustand des Grundstücks bezeichnet.

Neben der Zuhilfenahme von Vergleichsgrundstücken für die Festlegung des Bodenwertes sind weitere Richtwerte zur Einschätzung des Bodenwertes möglich. Neben der Lage und der Fläche des Grundstücks ist auch der Zustand und der Grundbuchstand für den Bodenwert von Bedeutung. Belastungen, wie zum Beispiel Grundbucheinträge können weitere Parameter für den Bodenwert sein. Auch die Erschließung oder Erschließungsbeiträge bestimmen den Bodenwert. Baulandreserven und eventuelle Teilungsmöglichkeiten sowie die Bodenverhältnisse an sich – Fels, Kies oder Lehm – sind weitere Einflüsse, die beim Bodenwert eine Rolle spielen. Zudem haben Topographie, also zum Beispiel die Handlage, Altlasten, Denkmalschutz, Bergschadensverzicht oder auch konjunkturelle Einflüsse Bedeutung bei der Festlegung des Bodenwertes.

Allgemeine Informationen zum Bodenwert

Gerade in Gebieten, in denen die Einwohnerdichte sehr hoch ist, ist der Bodenwert zu einem sehr deutlichen Kostenfaktor geworden. Dabei spielt er beim Grundstückskauf eine sehr bedeutende Rolle. Es spielt aber keine Rolle, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt, denn für die Ermittlung des Bodenwertes spielt das keine Rolle. Es gibt viele Grundstücke, die schon im Vorfeld bebaut sind, aber dann wird einfach angenommen, sie sind unbebaut und dann wird auch von dem reinen Bodenwert gesprochen. Also der reine Bodenwert ist der Wert des Grundstückes ohne den Bau. Dieser Wert wird auch als „Würde-Wenn-Bodenwert“ bezeichnet, um das Grundstück als unbebaut zu deklarieren.

Faktoren, die wertbeeinflussend sind

Damit der Bodenwert bestimmt werden kann, gibt es Faktoren, die als Wertbeeinflussend bezeichnet werden. Darunter:

• Standort und Verkehrsanbindung
• Grundstücksgröße in Quadratmetern
• Form des Grundstücks sowie Anteile am Vor- und Hinterland
• Grundbuchstand
• Baulasten, Eintragungen im Grundbuch
• Art und Maß der baulichen Nutzung laut Baunutzungsverordnung
• Erschließung und Erschließungsbeiträge
• Teilungsmöglichkeiten
• Baulandreserve
• Bodenbeschaffenheit (Kies, Fels oder Lehm)
• Hanglage
• Erschließungszustand
• Geschossflächenzahl
• Altlasten
• Denkmalschutz
• Bergschadensverzicht
• konjunkturelle Einflüsse

Alle diese oben genannten Faktoren können einzeln oder in Kombination auftreten und spielen bei der Berechnung des Bodenwertes eine bedeutsame Rolle.

Ermittlung des Bodenwertes

Der Bodenwert ist die sogenannte Ausgangsgröße, die zur Ermittlung des Grundstückswertes gebraucht wird. Damit der Grundstückswert errechnet werden kann, wird das folgende Model als Grundlage verwendet.

Bodenwert
+ Gebäudewert
+ Wert der Außenanlagen
= Grundstückswert

Damit die Rechnung aufgehen kann, muss zuerst der Bodenwert ermittelt werden. Dazu kommt der § 179 BewG zum Einsatz.

Bewertungsgesetz (BewG)
§ 179 Bewertung der unbebauten Grundstücke

Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 des Baugesetzbuchs). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.

Der Bodenwert muss ohne baulichen Anlagen ermittelt werden und das laut §16 ImmoWertV.

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)
§ 16 Ermittlung des Bodenwerts

(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.
(3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn
1.
die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.
der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.
(4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.
(5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.

Aber es gibt Ausnahmen, denn es dürfen auch bauliche Anlagen ein Bestandteil des Bodenwertes sein. Das ist im §35 BauGB festgelegt und nachzulesen.

Der Bodenwert, hier aus B bezeichnet, ergibt sich als Produkt aus dem Bodenrichtwert B und der Grundstücksfläche G. Als Formel bedeutet das:

B (Bodenwert) = B (Bodenrichtwert) * G (Grundstücksfläche)

Klar ist, dass sich der Bodenwert mit zunehmender Grundstücksfläche deutlich erhöht und auch der Bodenrichtwert bestimmt also den genauen Bodenwert.

Der Bodenwert als Grundlage für Sach- und Ertragswerte

Um den Sach- und Ertragswert zu ermitteln wird der Bodenwert als Grundlage benötigt. Der Gebäudeertragswert und der Bodenwert ergeben den Ertragswert des Grundstücks. Dazu kann der § 184 Abs. 3 BewG nachgelesen werden.

Bewertungsgesetz (BewG)
§ 184 Bewertung im Ertragswertverfahren

(1) Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudeertragswert) getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach § 185 zu ermitteln.
(2) Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179.
(3) Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert (§ 185) ergeben den Ertragswert des Grundstücks. Es ist mindestens der Bodenwert anzusetzen. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, sind regelmäßig mit dem Ertragswert des Gebäudes abgegolten.

Die Ermittlungsverfahren

Im Grunde gibt es zwei Möglichkeiten, um den Bodenwert zu ermitteln, die Bodenrichtwerte oder das Vergleichsverfahren.

1. Ermittlung mit Bodenrichtwerten
   Der Bodenrichtwert beschreibt den Preis für einen Quadratmeter Grundstück. Es handelt sich immer um einen durchschnittlichen Preis. Damit der Bodenwert ermittelt werden kann, muss der Makler einfach nur die gesamte Grundstücksfläche multiplizieren und schon entsteht der Bodenwert. So einfach könnte es sein, aber in der Realität sieht das Ganze komplett anders aus. Bei dem Bodenrichtwert handelt es sich um einen sehr simplen Durchschnittswert, der von der aktuellen Marktsituation abhängig ist. Auch die individuellen Eigenschaften des Grundstücks fließen bei der Berechnung mit ein. Diese verschiedenen Faktoren sorgen dafür, dass der Bodenwert nur mit einem Gutachter möglich ist. Auf einige Faktoren kann man aber einfach nicht komplett achten, denn der reale Verkehrswert kann sich von den Grundstückspreisen durchaus stark unterscheiden.
2. Ermittlung mit Vergleichswertverfahren
   Die zweite Möglichkeit, um den Bodenwert eines Grundstücks zu bestimmen wird mit dem Vergleichswertverfahren geliefert. Dabei spielen die Vergleichsobjekte eine entscheidende Rolle. Die ähnlichen Objekte der Region, die kürzlich verkauft wurden und mit ähnlichen Wertverhältnissen bestückt sind, werden zur Rate gezogen. Dabei ist es wichtig, dass die Objekte möglichst viele gleiche Eigenschaften aufweisen. Es wird auf:

• die Lage
• die Art der baulichen Nutzung
• die Bodenbeschaffenheit
• die Grundstückszuschnitte
• den Erschließungsgrad
• die Umgebungsinfrastruktur

geachtet. Es gibt natürlich auch kleine Abweichungen, die mit Zu- oder Abschlägen berücksichtigt werden. Mittlerweile gibt die zweite Möglichkeit zu einer der beliebtesten Möglichkeiten, um den Bodenwert eines Grundstücks zu bestimmen. Allerdings müssen dafür ausreichend Vergleichsobjekte vorhanden sein.