Bruchteilseigentum

Als Bruchteilseigentum bezeichnet man das Eigentum an einer Sache, einem Gegenstand oder einer Immobilie, das mehreren Besitzern zugleich nach Bruchteilen zusteht. Der Miteigentumsanteil wird hier allerdings nicht wirklich bestimmt und jedem Miteigentümer steht hierbei lediglich ein ideeller Anteil zu. So ist es auch jedem Eigentümer möglich, frei über seinen Anteil zu verfügen, ohne dass hiervon andere Miteigentumsbruchteile berührt werden. Jedoch muss beachtet werden, dass eine Leistung nur an alle Eigentümer zusammen gefordert werden kann, nicht jedoch nur an einen einzelnen Eigentümer, der evtl. gerade ein bestimmtes Stück des Gebäudes besitzt. Das Miteigentum kann aus zwei oder mehreren Eigentümern bestehen.

Ist eine Immobilie im Besitz von mehreren Personen oder Gesellschaften, ist diese in mehrere Teile aufgeteilt. Ein solcher Teil wird Bruchteilseigentum genannt. Jeder ist berechtigt über seinen eigenen teil frei zu verfügen. Im Vertrag, der das Bruchteileigentum regelt, ist der jeweilige Anteil als Prozentsatz angegeben. Außerdem ist dabei zu beachten, dass vom einzelnen Eigentümer keine Leistung zu verlangen ist, sondern nur von allen Teilhabern. Als weitere Variante eines Bruchteilseigentums ist es auch möglich, das ein Gesamteigentum aus mehreren Immobilien bestehen kann.

Das Bruchteilseigentum ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragrafen 1008 bis 1011 geregelt.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 1008 Miteigentum nach Bruchteilen

Steht das Eigentum an einer Sache mehreren nach Bruchteilen zu, so gelten die Vorschriften der §§ 1009 bis 1011.

§ 1009 Belastung zugunsten eines Miteigentümers

(1) Die gemeinschaftliche Sache kann auch zugunsten eines Miteigentümers belastet werden.
(2) Die Belastung eines gemeinschaftlichen Grundstücks zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks sowie die Belastung eines anderen Grundstücks zugunsten der jeweiligen Eigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass das andere Grundstück einem Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gehört.
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§ 1010 Sondernachfolger eines Miteigentümers

(1) Haben die Miteigentümer eines Grundstücks die Verwaltung und Benutzung geregelt oder das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen oder eine Kündigungsfrist bestimmt, so wirkt die getroffene Bestimmung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist.
(2) Die in den §§ 755, 756 bestimmten Ansprüche können gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur geltend gemacht werden, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.
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§ 1011 Ansprüche aus dem Miteigentum
Jeder Miteigentümer kann die Ansprüche aus dem Eigentum Dritten gegenüber in Ansehung der ganzen Sache geltend machen, den Anspruch auf Herausgabe jedoch nur in Gemäßheit des § 432.

Die Alternative zum Wohneigentum – das Bruchteilseigentum

Das Konzept des Bruchteilseigentums ist schon in vielen Regionen bekannt. Gerade in den küstennahen Gemeinden sind viele unbeleuchtete Immobilien zu finden. Heruntergelassene Rollläden sind ein tägliches Bild und das ist auf vielen Inseln in der Nord- und Ostsee der Fall. Der Experte spricht von sogenannten „toten“ Zonen, bei denen es sich nicht um leere Immobilien handelt, sondern um sogenannte Ferienimmobilien. Die Ferienimmobilien gehören Personen, die Auswärtigen die Immobilien über einen bestimmten Zeitraum anbieten. Aber auch Auswärtige kaufen Immobilien in diesen Regionen als Zweitwohnung, um einen Ausgleich zur Stadtwohnung zu haben. Mittlerweile gibt es zahlreiche Regionen, die aus sogenannten Zweitwohnungen bestehen. In der Regel stehen diese Wohnungen das ganze Jahr über leer und werden nur für die Urlaubszeit mit Leben gefüllt. Allerdings sieht es nicht nur sehr unschön aus, wenn sich in einer Region zahlreiche „leere“ Immobilien befinden. Für die Einheimischen wird der Wohnraum in der Region immer unbezahlbarer. Mittlerweile haben viele Gemeinden reagiert und die Aufteilung von Wohneigentum beschlossen. Es gibt ganze Gemeinden, welche die Aufteilung von Häusern und den Bau von Eigentumswohnungen stark einschränken. Grundsätzlich muss der §22 BauGB Satzung beachtet werden, der dafür sorgt, dass eine Genehmigung vorhanden sein muss. Dadurch hat der Auswärtige jetzt nur noch die Gelegenheit auf den Bruchteilseigentum zurückzugreifen. Durch das Bruchteilseigentum können mehrere Personen einen Anteil an der Immobilie besitzen und über ihren Bereich frei verfügen. Das Bruchteilseigentum ist auch unter dem Namen Miteigentum nach Bruchteilen bekannt und ermöglicht den pfiffigen Insulanern trotz Einschränkung auch weiterhin Zweitwohnungen an Auswärtige zu verkaufen.

Die Verwaltung von Bruchteilseigentum

Beim Bruchteilseigentum sind mehrere Personen Besitzer beziehungsweise Eigentümer einer Immobilie. Interessant ist diese Konstellation vor allen Dingen bei einem Mehrfamilienhaus, das aus mehreren Eigentumswohnungen besteht. Jede Eigentumswohnung kann einen eigenen Besitzer haben. Sie können von den Eigentümern frei genutzt werden ohne dass die anderen Miteigentümer der Immobilie einen Einfluss haben dürfen. Allerdings ist nur eine gemeinschaftliche Verwaltung der gesamten Immobilie möglich. Die Verwaltung ist im § 744 BGB festgelegt:

§ 744 Gemeinschaftliche Verwaltung

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands steht den Teilhabern gemeinschaftlich zu.

(2) Jeder Teilhaber ist berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen.

Im Grunde besagt dieser Paragraf, dass eine Verfügung der Immobilie nur durch eine gemeinschaftliche Verfügung durchsetzbar ist. Es ist also immer eine Stimmenmehrheit notwendig, um notwendige Maßnahmen durchzuführen.

Das Risiko beim Bruchsteilseigentum

Neben den zahlreichen Vorteilen, die das Bruchteilseigentum für alle Eigentümer bereithält, gibt es aber auch ein immens hohes Risiko. Die Immobilie wird durch mehrere Eigentümer gekauft. Im Grunde ist jeder Eigentümer im Besitz einer Wohnung im Haus, aber die Haftung liegt immer auf dem Gesamteigentum. Das bedeutet, wenn einer der Miteigentümer seine Kreditraten nicht mehr rechtzeitig bedienen kann, dann muss die gesamte Wohneigentümerschaft die Haftung übernehmen und die ausgefallenen Kreditzahlungen übernehmen. Natürlich scheidet der Miteigentümer, der nicht mehr zahlen kann aus dem Bruchteilseigentum aus. Können die anderen Miteigentümer die laufenden Kreditraten nicht übernehmen, dann kann es im schlimmsten Fall zu einer Zwangsvollstreckung der gesamten Immobilie kommen. Das Ergebnis wäre die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft.

Die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft

Natürlich kann auch eine Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft durchgeführt werden. Dazu muss einer der Bruchteilseigentümer einen Antrag auf Auflösung stellen. Jeder Eigentümer ist berechtigt einen solchen Antrag zu stellen. Das ist im §749 BGB festgelegt.

§ 749 Aufhebungsanspruch

(1) Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.

(2) Wird das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen, so kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Unter der gleichen Voraussetzung kann, wenn eine Kündigungsfrist bestimmt wird, die Aufhebung ohne Einhaltung der Frist verlangt werden.

(3) Eine Vereinbarung, durch welche das Recht, die Aufhebung zu verlangen, diesen Vorschriften zuwider ausgeschlossen oder beschränkt wird, ist nichtig.

Um die Bruchteilsgemeinschaft aufzulösen, müssen alle Parteien zustimmen beziehungsweise die Mehrheit der Eigentümer. Es kann natürlich auch vorkommen, dass einige Eigentümer nicht bereit sind, der Auflösung zuzustimmen, dann kommt der § 753 BGB zum Einsatz:

§753 BGB – Teilung durch Verkauf

(1) Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, so erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstands nach den Vorschriften über den Pfandverkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und durch Teilung des Erlöses. Ist die Veräußerung an einen Dritten unstatthaft, so ist der Gegenstand unter den Teilhabern zu versteigern.

(2) Hat der Versuch, den Gegenstand zu verkaufen, keinen Erfolg, so kann jeder Teilhaber die Wiederholung verlangen; er hat jedoch die Kosten zu tragen, wenn der wiederholte Versuch misslingt.

Es besteht zudem die Möglichkeit eine Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft zu verlangen, wenn einer der Eigentümer gegenüber einem anderen Eigentümer Ansprüche besitzt. Alle Mitbesitzer unterliegen der Pfändung und der Zwangsvollstreckung, wenn sich nicht gütig geeinigt werden kann. Grundvoraussetzung ist allerdings, dass auch allen Eigentümern der Pfändungsbeschluss zugestellt werden muss. Alleingänge sind beim Bruchteilseigentum nicht möglich.