Eine CAP-Hypothek ist eine besondere Form der Hypothek. Hierbei richtet sich der vorher definierte Zinssatz nach dem bei der Beratung festgesetzten und im Vertrag eingetragenen Referenz-Zinssatz. Dies bedeutet wiederum, dass der Zinssatz auf diese Hypothek Veränderungen unterliegt – entsprechend der aktuellen Schwankungen am Markt. Als Planungsstütze wird diese Veränderlichkeit in der Regel aller drei Monate, also einmal pro Quartal, vorgenommen. Im Allgemeinen wird bei einer CAP-Hypothek eine Laufzeit zwischen drei bis fünf Jahren angesetzt.
Inhalt
Vorteile
Die CAP-Hypothek bietet den Kunden einige Freiheiten und Vorzüge gegenüber einer normalen Hypothek. Diese spiegeln sich vor allem in der Flexibilität wider. Wenn man sich vor Augen führt, dass sich der LIBOR-Zinssatz täglich ändert, ist die Möglichkeit von Schwankungen durchaus präsent. Mit einigen Finanzierungsmitteln in petto können finanzstarke Kunden diese Schwankungen durchaus gut tragen – insbesondere weil über eine längere Laufzeit ebenso deutliche Tiefstgrenzen zu verzeichnen sein werden. Jedoch kann diese Erhöhung des Zinssatzes über einen Zeitraum von einigen Monaten bereits immense Einschnitte in die Reserve bedeuten, wenn die Rückzahlung lediglich am Zinsniveau bemessen wird. Mit einer CAP-Hypothek lässt sich dies zugunsten der Kreditnehmer ändern. So verfügen Kunden, welche sich für eine CAP-Hypothek entscheiden, über diese positiven Eigenschaften
- Möglichkeit der Kombination aus fester und variabler Hypothek
- Reaktionszeit auf Veränderungen der Zinsen
- Kündigung zu jeder Zeit möglich
Im Gegensatz zu variablen LIBOR-Hypotheken kann der Nachteil der steten Ungewissheit über die zukünftige Höhe der Zinsen nahezu ausgelöscht werden. Die massive Erhöhung der Zinsen aufgrund eines steigenden Zinsniveaus am Markt kann durchaus immense Kosten bewirken. Diese Abhängigkeit vom Treiben auf dem europäischen Markt kann mittels einer CAP-Hypothek eingedämmt werden. Dank der Angabe von Maximalkosten des möglichen Zinses während der Laufzeit wird dieses Risiko für den Geldnehmer stark reduziert und macht diese Finanzierungsoption zu einer reizvollen Alternative auf dem Geldmarkt. Die meist teure Absicherung des möglichen Zinsanstiegs und daraus folgend die Einrichtung einer Maximalgrenze für den Eurozins sehen diese Form der Finanzierung vor allem für recht große Investitionen vor. Es wird pauschal damit gerechnet, dass sich die Summe bei solchen Verträgen in der Nähe der Millionengrenze befinden sollte, damit ein klarer Vorteil für den Kreditnehmer zu erkennen und auch sicher einzuplanen ist Stimmen die Rahmenbedingungen beweist sich gerade diese Möglichkeit in den letzten 10 Jahren als eine merklich kostengünstigere Modell.
Nachteile
Im Vergleich zu den schlagkräftigen Vorzügen der CAP-Hypothek dürfen die mitschwingenden Nachteile nicht vergessen werden. So ist festzuhalten, dass diese Absicherung eines Maximalzinses den Kunden beim Abschluss des Vertrages etwas kostet. Dabei ist zu erkennen, dass diese Garantie auf Senkung des Risikos eines visionären Hypothekenzinses von zwei Merkmalen abhängig ist. Die Festlegung des Maximums an Eurozins wird zum einen durch den festgesetzten Betrag selbst bestimmt – je tiefer der Maximalzins, desto teurer stellt sich die Absicherung heraus. Des Weiteren wirkt sich die entsprechende Laufzeit der Hypothek auf diese Summe aus. Je länger die CAP-Hypothek angesetzt ist, desto uneinsichtiger und riskanter ist die Bewertung des Anstiegs beziehungsweise des Falls des Zinses. Und somit sichert sich die Bank in diesem Fall vor uneinsichtigen, möglichen Veränderungen am Markt mit einem entsprechend höheren Betrag ab. Zudem besteht zwischen CAP-Hypotheken und diversen Marktanbietern eine durchaus enorme Varianz bezüglich der Modalitäten. Hinsichtlich der Transparenz am Markt kann somit fast gar kein brauchbarer Zinsvergleich stattfinden. Vom finanzierenden Institut werden folgend vor dem Vertragsabschluss die Risikofaktoren bestimmt und in Bewertungskategorien niedergeschrieben. Dabei spielt die Bonität des Kunden eine relevante Rolle. Aber auch die Qualität des Investitionsprojektes trägt maßgeblich eine entscheidende Rolle bei der Vergabe der Konditionen der CAP-Hypothek. So kann die Liegenschaft allein einen starken Einfluss auf die Angebote hinsichtlich Zinsabsicherung und Zinshöhe ausüben. Zusätzlich zu diesen PunktenAspekten wird meist ebenso das Potenzial möglicher zukünftiger Kooperationen zwischen Kreditinstitut und Kunden zu Rate gezogen. So offenbaren sich auch die durchaus günstigeren Bedingungen für Geschäfts- im Vergleich zu Privatkunden. Dies schränkt wiederum die Verhandlungsstärke des Kreditnehmers immens ein und er ist den Angeboten der Institute nahezu ausgeliefert.
Hinweis: Ein Vergleich der unterschiedlichen Anbieter von CAP-Hypotheken lohnt sich mit festen Rahmenbedingungen dennoch. Auf eine Laufzeit gerechnet, können auch unterschiedliche Angebote einen Einblick in die aufzubringenden Leistungen bieten.
Daher lässt sich sagen, dass auch eine CAP-Hypothek wie viele andere Kreditvergabeoptionen nicht für Jedermann empfehlenswert ist. Es kommt ganz auf die vereinbarte Höhe des gewünschten Betrages sowie die angestrebte Laufzeit an. Mit der Veränderlichkeit am Zinsmarkt wirft die CAP-Hypothek eine reizvolle Sicherheit ein, welche aufgrund der Sicherheitszahlung für eventuell eintretende Fälle der Überschreitung einer Maximalgrenze jedoch nur bei bestimmten Rahmenbedingungen wirklich einen Vorteil bieten. Alternativ bieten sich weitere Optionen für die Hypothek an:
- Splittung der Hypothek – In diesem Fall vereinbaren Kreditinstitut sowie Kreditnehmer eine geteilte Finanzleihe. Hierbei wird ein Teil in die variable LIBOR-Hypothek genommen, während der Rest der Gesamtsumme als Festhypothek angelegt wird. Mit dieser Strategie mindert der Hypothekar ebenso das Zinsänderungsrisiko auf eine äußerst effiziente Weise.
- CAP-Warrant – Mit einem separat abgeschlossenen CAP erhält man zwei Vorteile. Zum einen sichert sich der Hypothekar die Absicherung gegenüber Zinsänderungen. Andererseits erhöht sich die Transparenz der ganzen Kreditanlage. Jedoch sollten hierbei die verschiedenen CAP-Zinssätze unter die Lupe genommen werden. da diese teuer sein können.
- Variable Hypothek – Mit dem Abschluss einer variablen Hypothek ermöglicht die Anlage der Differenz von aktuellem zum Durchschnittszinssatz. Bei tiefem Zinsniveau erhält der Kreditnehmer einen Betrag gutgeschrieben, welcher sich für eventuell auftretende Zinserhöhungen als Ausgleich nutzen können.
Um einen kleinen ersten Einblick in die Nützlichkeit einer solchen CAP-Hypothek zu erhalten, soll folgende Pauschalberechnung dienen. Aus Durchschnittswerten ermittelt, wird bei einer CAP-Hypothek mit einer dreijährigen Laufzeit von einer Zinsabsicherung von etwa 4 Prozent ausgegangen – dies beträgt etwa 0,30-0,50 Prozent des eigentlichen Hypothekarvolumens (im Jahr etwa 0,10-0,17 Prozent). Darin sind die eigentlichen Zinsen der reinen LIBOR-Hypothek noch nicht mit einbezogen. Wiederum stehen nun ebenso die Erhöhungen bis zur festgelegten Obergrenze des Zinssatzes als unsicherer Zusatzbetrag im Raum.
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