Darlehenszusage

Mit dem Begriff Darlehenszusage wird die Annahme eines Kreditantrags durch eine Bank bezeichnet. In der Darlehenszusage werden dabei nochmals alle Konditionen, die das Darlehen betreffen, explizit aufgezeigt. Das heißt, der Kunde sollte die Darlehenszusage genau studieren, um festzustellen, ob die Bank auch alle vereinbarten Konditionen korrekt hierin aufgeführt hat. Rechtlich gesehen stellt die Darlehenszusage einen neuen Antrag bzw. eine erste Willenserklärung dar. Stimmt der Darlehensnehmer der Darlehenszusage ohne vorherige Prüfung zu und sind diverse Angaben dort einfach falsch gemacht worden, so kann dies fatale Folgen haben. Insbesondere wenn etwa der Zinssatz zu hoch angesetzt wurde, wird es für den Darlehensnehmer teuer.

Eine Darlehenszusage erhofft sich jeder, der einen Antrag für ein Darlehen bei einem Darlehensgeber stellt. In der Regel durchläuft ein jeder eine ganz normale Überprüfung, bevor er die Darlehenszusage vom jeweiligen Darlehensgeber bekommt. Das Kreditinstitut oder die Bank möchte in erster Linie wissen, für was ein Darlehen gewährt werden sollte und welche Sicherheiten es dafür bekommt, damit das Darlehen auch pünktlich zurück bezahlt werden kann. Um sich einen Überblick verschaffen zu können braucht die Bank dafür aktuelle Lohnabrechnungen. Sehr oft wird auch eine Auskunft über die Bonität des Kreditnehmers gemacht, denn keiner verleiht leichtfertig sein Geld. Sind diese Punkt positiv, bekommt man auch eine Darlehenszusage.

Darlehenszusage, Finanzierungsbestätigung und Kreditvertrag

Rechtlich ist eine verbindliche Darlehnszusage, z.B. für eine bestimmte Immobilie, dem Darlehnsvertrag gleichgestellt. Die Zusage kann der Zustellung des Vertrags vorausgehen oder auch zusammen mit der Vorlage des Vertrags dem Antragsteller erteilt werden. So wird beispielsweise im Bankenaufsichtsrecht nicht vom Kreditvertrag, sondern von einer Kreditzusage gesprochen. Um eine Kreditzusage zu erteilen, muss das Kreditinstitut über den vorgeschriebenen Anteil von Eigenkapitalmitteln verfügen, der die Krediterteilung absichert.

Eine Darlehenszusage kann

• widerruflich,
• unwiderruflich

vom Kreditgeber erteilt werden.

Widerruflich ist eine Darlehnszusage, bei der die kreditgebende Bank per Widerrufsrecht einseitig und ohne Vorbehalte die Zusage kündigen kann. Rechtgrundlagen ist § 109 Abs. 1 BGB oder Ziff. 19 Nr. 3 AGB Allerdings ist ein solcher Widerruf nur rechtens bis das Darlehen ausgezahlt wird. Danach erlischt das einseitige Widerrufsrecht der Bank. In der Praxis kann es zu solchen widerruflichen Kreditzusagen kommen, wenn das Darlehn bankintern erst noch von einem Gremium genehmigt werden muss. Weiterhin handelt es sich bei den Forward-Darlehen um widerrufliche Zusagen. Hier hat der Darlehnsnehmer die Möglichkeit, das langfristig geplante Darlehn nicht zu beanspruchen, wenn er eine entsprechende Entschädigung zahlt.

Bei der unwiderruflichen Darlehenszusage handelt es sich um eine rechtlich unverrückbare Zusage, wobei die Bank ausdrücklich auf einen Widerspruch verzichtet. In die Kategorie der unwiderruflichen Zusagen fallen auch Zusagen, bei denen der potenzielle Kreditnehmer noch Auflagen erfüllen, z.B. die Beibringung von Sicherheiten, den Eintrag vom Grundpfandrecht. Es wäre eine Benachteiligung des Kunden, wenn dieser solche Auflagen erfüllen würde und anschließend die Bank fristlos und vorbehaltlos die Darlehenszusage zurücknehmen dürfte.

Im Zuge der Vorverhandlungen für den Kauf einer Immobilie möchten sich die Käufer meist absichern, dass das Geschäft auch zustande kommen kann. Dafür verlangen sie die Vorlage einer Finanzierungsbestätigung. Die Finanzierungsbestätigung unterscheidet sich grundsätzlich von der Darlehenszusage, da sie rechtlich nicht gleich dem Vertrag verbindlich ist.

• Die Finanzierungszusage wird von der Bank gewöhnlich als eine formlose Zusage erteilt. Diese Zusage ist mit dem Vertrag nicht gleichzusetzen.
• Die Finanzierungsbestätigung gibt dem potenziellen Käufer einer Immobilie lediglich die Möglichkeit in konkrete Verhandlungen mit dem Verkäufer zu treten.

In der von der Bank ausgestellten Finanzierungsbestätigung wird die Bereitschaft erklärt, häufig mit dem Zusatz „vorbehaltlich der Zustimmung der Gremien …“ die Finanzierung eines bestimmten Projekts bis zu einem Kaufpreis von XXX zu „begleiten“. Es folgt der Zusatz „bei dieser Bestätigung handelt es sich um keine verbindliche Darlehenszusage“. Dennoch wird auch eine Finanzierungsbestätigung erst nach eingehender Prüfung von Antragsteller und Objekt erteilt.

Grundlagen für die Erstellung einer Finanzierungsbestätigung sind:

• Die gründliche Prüfung der Bonität des Antragstellers für ein Darlehen – die Vermögensauskunft – Einkommensunterlagen
• Die umfassende Feststellung des jeweiligen Finanzierungsbedarfs für eine Immobilie
• Vorliegende Nachweise über das Eigenkapital des Antragstellers
• Bei einer 100%-Finanzierung eine entsprechende, sehr hohe Bonität des Antragstellers

Gewöhnlich erfolgt die endgültige und rechtsverbindliche Darlehenszusage sehr zeitnah nach der Ausstellung der formlosen Finanzierungsbestätigung. An die Darlehenszusage sind mit der Unterzeichnung des Darlehensvertrags sowohl die Bank wie der Kreditnehmer an die Darlehenszusage gebunden.

• Die Finanzierungsbestätigung hat den Vorteil, dass bereits vor der ausführlichen Prüfung des gesamten Vertragswerks – eventuell mit dem Beistand eines Rechtsanwalts oder Notars – über eine Immobilie verhandelt werden. Die formlose Bestätigung kann nach den o.g. Überprüfungen schnell und einfach erstellt werden.
• Eine Finanzierungsbestätigung über eine bestimmte Darlehnshöhe kann auch schon erstellt werden, wenn der Antragsteller sich noch nicht endgültig für ein bestimmtes Objekt entschieden hat.

Bedeutung der Finanzierungsbestätigung für den Verkäufer

Wird von einem potenziellen Käufer dem Verkäufer keine Finanzierungsbestätigung vorgelegt, kann es sein, dass eine entsprechende Darlehnszusage später nicht erteilt wird. Der Verkäufer hat sich festgelegt, ohne eine Sicherheit zur Zahlungsfähigkeit des Käufers zu haben. Im Fall einer Darlehensabsage hat er Zeit verloren, während der er mit einem sicheren Käufer in Verhandlungen hätte treten können.

Bedeutung der Finanzierungsbestätigung für den Käufer

Wird bereits ein Kaufvertrag für eine Immobilie unterzeichnet, ohne dass die Bestätigung der Finanzierung vorliegt, geht der Käufer ein hohes finanzielles Risiko ein. Erhält er von der Bank keine Darlehenszusage, muss er bei einem Rücktritt vom Vertrag alle bisherigen Nebenkosten des Vertrags tragen.

Darlehenszusage, Darlehensbewilligung

Darlehensbewilligung ist lediglich ein Synonym für die Darlehenszusagen. Beide Begriffe beschreiben die rechtlich verbindliche Zusage, zu einem bestimmten Zeitpunkt, in einer bestimmten Höhe, zu einem festgelegten Zinssatz und weiteren Konditionen ein Darlehen auszuzahlen. Der Antragsteller wird damit zu einem Kreditnehmer mit allen Rechten und Pflichten, die sich aus dem Kreditvertrag ergeben.

Für potenzielle Immobilienkäufer ist es wichtig, den Unterschied zwischen der rechtsgültigen Darlehensbewilligung, -zusage und der Finanzierungsbestätigung zu kennen. Zwar erhalten sie bereits mit der Finanzierungsbestätigung die Sicherheit, dass die Bank fähig und willens ist den Immobilienkredit zu bewilligen, jedoch liegt hiermit noch keine rechtsverbindliche Zusage vor. Bei einem Rechtsstreit ist das von gewichtiger Bedeutung. Umso wichtiger ist es, dass der Vertrag über das Darlehn nach der Erteilung der Finanzierungsbestätigung innerhalb kürzester Zeit zur Unterzeichnung vorliegt. Allerdings bleibt dem Darlehensnehmer bis zu Unterzeichnung die Zeit, den Vertrag zu prüfen oder von einem Rechtskundigen prüfen zu lassen.