Einheitswert

Was bedeutet Einheitswert?

Der so genannte Einheitswert ist ein vom Finanzamt definierter und festgesetzter Begriff bzw. Richtwert, anhand dessen unter anderem die Grundsteuer für Gebäude und Grundstücke und die Vermögenssteuer berechnet werden kann. Ebenso dient der Einheitswert zur Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer und auch der Grunderwerbssteuer. Somit ist der Einheitswert behördlich festgesetzt und liegt in der Regel sehr deutlich unter dem tatsächlichen Wert des Grundstückes bzw. der Immobilie. Der Einheitswert wird dem Besitzer mit einem so genannten Einheitswertbescheid übermittelt. Wird die Immobilie vom Eigentümer verschenkt oder vererbt, wird seit 1996 der so genannte Grundbesitzwert anstelle des Einheitswertes als Grundlage zur Bemessung verwendet.

Der Einheitswert für eine Immobilie wird vom Finanzamt festgelegt und stellt eine Art Richtwert dar. Er dient als Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer für Grundvermögen und Gebäude sowie für die Vermögenssteuer. Die Höhe dieses Wertes liegt deutlich unter dem tatsächlichen Immobilienwert und wird dem Besitzer durch einen so genannten Einheitswertbescheid mittgeteilt. Soll die Immobilie verschenkt oder vererbt werden ist der Grundbesitzwert und nicht der Einheitswert zur Berechnung maßgebend.

In Deutschland gibt es mehr als 35 Millionen Grundstücke. Die Finanzämter ermitteln für jedes Grundstück den Einheitswert. Es werden nach dem Bewertungsgesetz die Werte für Grundstücke, Betriebsgrundstücke und land- und forstwirtschaftliches Vermögen festgestellt. Der Einheitswert stellt die Basis für die Berechnung der Grund- und Gewerbesteuer und der Zweitwohngssteuer dar.

Die Hauptfeststellung für den Westen Deutschlands fand zum Stichtag 1. Januar 1964 statt. Für den Osten Deutschlands gelten die Werte zum 1. Januar 1935. Es liegt auf der Hand, dass diese Werte nicht mehr der Realität im 21. Jahrhundert entsprechen. Deshalb veröffentlichte der Verfassungsgerichtshof im April 2018 seine Entscheidung, dass die Berechnung der Einheitswerte verfassungswidrig ist und setzte der Regierung eine Frist bis Ende 2019, diesen Missstand zu beheben.

Einheitswert – Begriffsdefinition:
Unter dem Begriff Einheitswert wird jener Wert bezeichnet, der als Grundlage zur Besteuerung dient. Dazu gehören die Vermögens-, die Gewerbe-, die Grund-, die Grunderwerbs- und die Erbschaftssteuer).

Feststellungsverfahren

Feststellungsverfahren des Einheitswertes:
Der Stichtag zur Feststellung des Einheitswertes ist der 1. Januar des Folgejahres. Im Zuge dieses Verfahrens wird der Wert des Grundstücks festgestellt. Kommt es nach der Hauptfeststellung zu Veränderungen, zum Beispiel durch Neuvermessung eines Grundstücks, erfolgt eine Nachfeststellung. Wird die wirtschaftliche Einheit aus irgend einem Grund aufgelöst, kommt es zur Aufhebung des Einheitswerts. Dies Feststellung des Einheitswerts ist ein Grundlagenbescheid, der die Basis für die Berechnung der Grundsteuer ist. Ist ein Steuerpflichtiger mit der Vorschreibung der Grundsteuer durch das Finanzamt nicht einverstanden, kann er im Zuge des Rechtsweges den Einheitswertbescheid anfechten.

Fortschreibungen

Um Änderungen zwischen den Hauptfeststellungen zu berücksichtigen, werden sogenannte Fortschreibungen vorgenommen.

Die Wertfortschreibung berücksichtigt die Veränderung des Wertes des Grundstücks. Wenn sich durch bauliche Maßnahmen Veränderungen ergeben oder sich die Fläche ändert.

Die Zurechnungsfortschreibung kommt dann zur Anwendung, wenn sich der Eigentümer einer Liegenschaft ändert.
Die Artfortschreibung trägt dem Umstand Rechnung, dass sich die Nutzung des Grundstücks verändert. Wird zum Beispiel ein Gebäude errichtet oder ein Grundstück wird von der betrieblichen Nutzung in ein Privatgrundstück umgewandelt.

Ermittlung des Einheitswertes

Für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen stellt sich die Ermittlung des Einheitswertes im Einzelfall sehr kompliziert dar. Es müssen verschiedene Nutzungen der Flächen beachtet werden. Wobei die Trennung von Wirtschaftsanteil und Wohnanteil noch relativ einfach dargestellt werden kann.

Beim Grundvermögen wird zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden.

Im Ertragswertverfahren werden Ein- und Zweifamilienhäuser, Geschäfts- und Mietwohngrundstücke und auch gemischt genutzte Grundstücke bewertete. Ausgangspunkt der Bewertung ist die Jahresrohmiete die erzielt werden kann. Unter Jahresrohmiete wird jener Betrag verstanden, den ein Mieter bzw. ein Pächter für ein Kalenderjahr zu entrichten hat. In diesen Betrag sind alle Zahlungen wie diverse Umlagen und Betriebskosten einzuberechnen. Die Jahresrohmiete die zum Hauptfeststellungs-Zeitpunkts (1964 bzw. 1935) festgelegt wurde wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der in den Anlagen des Bewertungsgesetzes ersichtlich ist. Dieser Vervielfältiger nimmt Bezug auf das Baujahr, die Bauweise und die Gemeindegröße. Es gibt zusätzlich noch Zu- und Abschläge.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren richtet sich nach dem Substanzwert des Grundstücks und kommt zur Anwendung, wenn es sich um unbebaute Grundstücke handelt oder wenn sich die Jahresrohmiete oder die übliche Miete nicht errechnen lässt. Das Sachwertverfahren kommt bei Luxusbauten ebenfalls zur Anwendung. Um den Wert festzustellen wird der Wert des Grundstücks, des Gebäudes und der Außenanlagen addiert. Um den Gebäudewert festzustellen wird der umbaute Raum berechnet und mit den Herstellungskosten multipliziert. Das Alter des Gebäudes wird ebenfalls durch einen Abschlag berücksichtigt.

Betriebsgrundstücke stellen eine Besonderheit dar. Wird ein Grundstück zu mehr als 50 % betrieblich genutzt wird es als Betriebsgrundstück angesehen. Umgekehrt gilt, wenn ein Grundstück zu mehr als 50 % privat genutzt gilt es als Grundvermögen. Dieser Umstand ist zwar für die Berechnung des Einheitswertes nicht mehr relevant. Es wird aber im Falle einer Erbschaft wichtig, da für betriebliches Vermögen hohe Freibeträge bei der Erbschaftssteuer gültig sind.

Ausblick

Die derzeit geltenden Einheitswerte sind veraltet. Obwohl eine Anpassung alle 6 Jahre vorgesehen war, wurde diese nicht durchgeführt. Das Verhältnis zwischen dem Einheitswert und dem Verkehrswert stimmt nicht und der Unterschied wird immer größer. Dieses Missverhältnis ist auch der Grund dafür, dass Immobilien gegenüber anderen Wirtschaftsgütern steuerlich bevorzugt sind.

Da die Grundsteuer, deren Berechnungsbasis der Einheitswert ist, nicht nur Grundeigentümer sondern auch über die Nebenkostenabrechnung jeden Mieter betrifft, ist die Bundesregierung gefordert, spätestens Ende 2019 eine Neuregelung der Einheitswerte vorzunehmen. Dabei geht es für die Kommunen um beträchtliche Summen. Für das Jahr 2017 waren es 14 Milliarden Euro.

Die Bundesländer sind bestrebt, nach dem neuen Modell, wie immer es im Detail aussehen wird, das Gesamtaufkommen der Grundsteuer unverändert zu lassen. Der Deutsche Mieterbund und andere Vertretungen der Mieter möchten den Wert des Bodens verstärkt in die Berechnung einbeziehen und die Grundsteuer als Bodensteuer verstanden wissen. Das könnte den Wohnungsbau in den Städten fördern und die Spekulation verhindern. Mieter würden entlastet, Haus- und Grundstückbesitzer dagegen belastet werden.