Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Im deutschen Einkommensgesetz werden sieben unterschiedliche Arten von Einkünften unterschieden. Dazu gehören auch Einkünfte aus Verpachtung und Vermietung. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen in erster Linie dadurch, dass ein Objekt nicht selbst genutzt wird, sondern anderen zu deren Nutzung für ein bestimmtes Entgelt, welches Vertraglich festgelegt wird, überlassen wird. Die Einkünfte die sich daraus ergeben sind Einkommenssteuerpflichtig und müssen in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Dazu zählen nicht nur die eingenommenen Nettomieten, sondern auch die Nebenkosten, die dadurch entstehen.
In der Regel ist es so, dass man Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Zimmern oder Wohnungen erhält, wenn man diese gegen ein Entgelt bzw. gegen Miete anderen Personen zur Verfügung stellt. Zu dieser Einkunftsart gehören aber auch Einnahmen, die aus dem Vermieten von Betriebsvermögen oder Gütern erzielt werden. Auch die Einnahmen, die man durch die Überlassung von Rechten auf eine zeitlich festgesetzte Dauer erhalten kann, wie zum Beispiel künstlerische oder gewerbliche Urheberrechte, gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Wenn die Grundstücke oder Rechte statt zu einem privaten Vermögen, sondern zum Betriebsvermögen gehören, wird das Entgelt, welches durch die Überlassung der Nutzungsrechte erzielt wird, zu den Einnahmen des Betriebes gezählt. Daraus resultieren Einkünfte aus einem gewerblichen Betrieb.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden bei der Einkommenssteuer in den Überschusseinkünften angegeben. Die einzige Ausnahme ist gegeben, wenn die Einnahmen im Rahmes eines Gewerbebetriebes erzielt werden. Die gesetzliche Grundlage befindet sich im Einkommenssteuerrecht § 21.

Einkommensteuergesetz (EStG) § 21

Ekst § 21:
(1) 1 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind
1.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht);
2.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen;
3.
Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten, von gewerblichen Erfahrungen und von Gerechtigkeiten und Gefällen;
4.
Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen, auch dann, wenn die Einkünfte im Veräußerungspreis von Grundstücken enthalten sind und die Miet- oder Pachtzinsen sich auf einen Zeitraum beziehen, in dem der Veräußerer noch Besitzer war.
2§§ 15a und 15b sind sinngemäß anzuwenden.
(2) 1 Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. 2 Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.
(3) Einkünfte der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten Art sind Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören.

Ein genauer Blick auf diesen Paragrafen zeigt, dass einzelne Einkünfte aufgelistet sind, obwohl man meinen könnte, dass es sich bei einer Vermietung einfach um eine Vermietung handelt. Dabei gibt es eindeutige Unterschiede, die im § 21 deutlich festgelegt sind. Es werden Einkünfte erfasst, die für eine zeitliche Begrenzung stehen:das unbewegliche Vermögen, zu denen Wohnungen, Gebäude und Gebäudeteile gehören

• bewegliche Betriebsvermögen, die auch als sachinbegriffen gelten
• die Rechte, zu denen alle künstlerischen, gewerblichen und schriftstellerischen Urheberrechte gehören
• alle Veräußerungen in Bezug auf Miet- und Pachtzinsforderungen

Es gibt aber nicht nur die Vermietung und Verpachtung als Einkommensart, sondern auch sonstige Einkünfte. Sie sind im § 22 Absatz 3 geregelt.

Einkommensteuergesetz (EStG) § 22

Ekst § 22 Arten der sonstigen Einkünfte
…

3.
Einkünfte aus Leistungen, soweit sie weder zu anderen Einkunftsarten (§ 2 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 6) noch zu den Einkünften im Sinne der Nummern 1, 1a, 2 oder 4 gehören, z. B. Einkünfte aus gelegentlichen Vermittlungen und aus der Vermietung beweglicher Gegenstände. 2 Solche Einkünfte sind nicht einkommensteuerpflichtig, wenn sie weniger als 256 Euro im Kalenderjahr betragen haben. 3 Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, so darf der übersteigende Betrag bei Ermittlung des Einkommens nicht ausgeglichen werden; er darf auch nicht nach § 10d abgezogen werden. 4 Die Verluste mindern jedoch nach Maßgabe des § 10d die Einkünfte, die der Steuerpflichtige in dem unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraum oder in den folgenden Veranlagungszeiträumen aus Leistungen im Sinne des Satzes 1 erzielt hat oder erzielt; § 10d Absatz 4 gilt entsprechend;

…

Familienmitglieder billig wohnen lassen – das beliebte Steuermodell hat Grenzen

Vor einigen Jahren gab es ein ganz beliebtes Modell des Steuersparens. Ein Familienmitglied besaß ein Haus oder eine Wohnung und vermietet diese innerhalb der Familie. Allerdings verlangte der Eigentümer nicht die reguläre Miete, sondern einen sehr geringen Mietpreis. Dadurch konnte der Eigentümer eine Menge Geld sparen, denn die Einkommenssteuer viel sehr gering aus. Das Steuermodell funktioniert auch heute noch mit gewissen Grenzen. Die Grundvoraussetzung liegt darin, dass die Wohnung mindestens 66% der ortsüblichen Miete ist. Ist die Miete deutlich geringer, dass muss die Nutzungsüberlassung aufgeteilt werden, auf einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Die Kosten für die Werbung sind also weitgehend zu kürzen, wenn die Miete deutlich geringer als die angegebenen 66% sind.

Die Werbungskosten

Zu den Einnahmen gehören alle Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung, das bedeutet, die Bruttokaltmiete wird als Einnahme erfasst. Natürlich muss immer bedacht werden, ob eine anteilige Kürzung der Werbungskosten stattfinden muss, ansonsten sind die Werbungskosten von der Bruttomiete anzuziehen, dann kommt der Eigentümer auf einen Betrag, der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ergibt. Zu den aktuellen Werbungskosten gehören:

• Ausgaben, die vom Vermieter getragen werden (Strom, Müllabfuhr, Wasser, usw.)
• zeitlich genaue Abschreibung auf die Immobilie
• gezahlte Grundsteuer aus dem gleichen Jahr
• Finanzierungskosten (Hypothek, Disagio, Grundschuld)
• das sogenannte Haus- oder Wohngeld
• Kosten für Rechtsberatung bis Rechtsverfolgung in Bezug auf das Mietverhältnis
• alle Versicherungen, die für die Wohnung vorhanden sind
• alle Verwaltungskosten (Reisekosten zur Immobilie, Eigentümerversammlungen, Büromaterialien)
• Kosten, die durch die Vermietung entstehen
• Arbeiten an der Immobilie – die Aufwendungen

Gerade bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung spielt die Absetzbarkeit bei der Einkommenssteuer eine sehr große Bedeutung. Einige Steuermodelle wurden in den letzten Jahren teilweise am sogenannten Küchentisch verkauft. Der Grund lag immer darin, dass die Steuerersparnis sehr hoch sein sollte. Dabei gibt es bei Immobilien immer einen Unterschied zwischen Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand. Mit der genauen Unterscheidung kann es sogar möglich sein, dass die Voraussetzung für eine Baumaßnahme nicht gegeben ist, wenn es falsch deklariert wurde. Die Herstellungskosten sind alle Kosten, die an einer Immobilie entstehen, die gerade im Bau ist oder komplett umgebaut wird. Bekannt ist der komplette Umbau heute bei den Altbauwohnungen, die zu hochpreisigen Eigentumswohnungen umgebaut werden. Bei den Erhaltungskosten handelt es sich in erster Linie um Renovierungsarbeiten, die an der Immobilie anfallen.

Unterschied Vermietung und Verpachtung

Der Unterschied zwischen einer Vermietung und einer Verpachtung liegt in der Regel darin, dass bei einer Vermietung in der Regel von einer Immobilie gesprochen wird und bei der Verpachtung eher von einem Grundstück. Allerdings ist das kein Muss. Der Unterschied kann auch durch die sogenannte Fruchterziehung bestimmt werden. Bei der Fruchterziehung handelt es sich um einen Ausdruck, der häufig verwendet wird. Er bedeutet, wenn eine Person das Recht hat Früchte aus einer Sache zu ziehen und damit einen Gewinn erzielen kann, dann handelt es sich um eine Verpachtung. Bei der Vermietung ist keine Fruchterziehung vorhanden.

Steuerliche Unterschiede bei Vermietung und Verpachtung

Bei der Steuerklärung wird schnell deutlich, dass kein Unterschied zwischen der Verpachtung und Vermietung gemacht wird. Es müssen alle Einnahmen aus der Verpachtung und der Vermietung für das ganze Jahr zusammengerechnet werden und dann werden die finanziellen Kosten abgezogen, die für die Immobilie oder das Grundstück ausgegeben wurden. Der restliche Betrag wird als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bezeichnet und müssen versteuert werden.