Eine Einliegerwohnung ist eine zusätzliche Wohnung in einem Eigenheim. Diese Wohnung hat allerdings nur eine untergeordnete Bedeutung gegenüber der Hauptwohnung. Die genaue Definition ergibt sich aus dem §11 des Wohnungsbaugesetzes. Eine Einliegerwohnung muss separat zu vermieten sein, was aber nicht bedeutet, dass diese auch abgeschlossen sein muss. Verfügt die Einliegerwohnung, wie es heutzutage meist der Fall ist, über eine eigene Kochgelegenheit und eigene sanitäre Anlagen und ist zudem noch in sich abgeschlossen, gilt das Haus als Zweifamilienhaus. Bei der Vermietung müssen allerdings die gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden.
Als so genannte Einliegerwohnung bezeichnet man eine Wohnung in einem Eigenheim, welche in der Regel von kleiner Größe ist und einen gesonderten Eingang aufweist. Voraussetzung um eine Eigentumswohnung nach dem Wohnungsbaugesetzes anerkennen zu lassen, ist zum Beispiel die Größe und Ausstattung der Wohnung, die gewisse Bedingungen erfüllen muss. Um eine Anerkennung beim Finanzamt geltend machen zu können, muss in einer Eigentumswohnung eine selbstständige Führung des Haushalts möglich gemacht werden. Generell sind die Auflagen so, dass eine deutliche Abgrenzung zu anderen Teilen des Gebäudes vorhanden ist, sowie eine vorhandene Küche und eine Mindestgröße von 25 Quadratmetern. Wird die Eigentumswohnung steuerlich anerkannt, wird das Haus an sich als Zweifamilienhaus bewertet.
§ 11 WoBauG – Einliegerwohnung
Eine Einliegerwohnung ist eine in einem Eigenheim, einem Kaufeigenheim oder einer Kleinsiedlung enthaltene abgeschlossene oder nicht abgeschlossene zweite Wohnung, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist.
Inhalt
Haushaltsführung muss selbstständig ermöglicht werden
Damit es sich um eine Einliegerwohnung handelt muss zuerst klar sein, dass es sich bei den Räumlichkeiten um überhaupt um eine Wohnung handelt. Dabei ist der Begriff Wohnung klar definiert und besagt, dass eine Wohnung als Wohnung bezeichnet werden kann, wenn es sich um eine räumlich, wirtschaftlich, selbstständig, abgeschlossene Wohneinheit handelt, in der es durchaus möglich ist, einen eigenen Haushalts komplett allein zu führen. Die Mitbenutzung anderer Räume im Haus sollte auf keinen Fall notwendig sein.
Im Grunde bedeutet es, dass eine Einliegerwohnung nur eine Einliegerwohnung ist, wenn ein Raum als Bad genutzt werden kann und ein Raum eine Kochgelegenheit aufweisen muss. Die Wohnung muss aus mindestens einem Raum bestehen und die anderen Räume gehören dann dazu, sonst handelt es sich nur um eine reine Zimmervermietung. Bei einer Zimmervermietung können die gesetzlichen Regelungen rund um die Einliegerwohnung nicht angewendet werden.
Ein solcher Fall ist vorhanden, wenn im Haus ein Zimmer zur Verfügung steht, dass zur Miete angeboten wird. Der künftige Mieter muss aber das Bad und die Küche im restlichen Haus nutzen und somit handelt es sich um eine reine Zimmervermietung. Um eine Einliegerwohnung handelt es sich, wenn der Wohnbereich des Mieters komplett abgeschlossen ist und mindestens ein Zimmer aufweist plus Bad und Kochgelegenheit.
Einliegerwohnung innerhalb der Wohnung
Damit eine Wohnung als Einliegerwohnung benannt werden kann muss sie in erster Linie Teil der Wohnung sein, das bedeutet sie sollte auf jeden Fall innerhalb der Wohnung liegen. Zwar dürfen sich einige Wohnbereiche nicht überschneiden, aber es muss ganz deutlich sein, dass die Wohnung zur Hauptwohnung gehört, dann handelt es sich erst um eine Einliegerwohnung.
Das Überschneiden von Wohnbereichen
Es gibt ein Einfamilienhaus mit einer Wohnung, die zur Vermietung angeboten werden soll. Es handelt sich um eine Einliegerwohnung, wenn der künftige Mieter entweder durch einen gemeinsam genutzten Flur oder den Hauseingang gehen muss, um die Wohnung zu betreten. Besitzt die Wohnung einen eigenen Hauseingang, dann kann man nicht mehr von einer Einliegerwohnung sprechen. Es würde beispielsweise auch ausreichen, wenn eine Überschneidung im Keller stattfinden und nicht im Flur oder über den Hauseingang. Ein gemeinsam genutzter Hobbyraum kann auch dazu führen, dass die Wohnung als Einliegerwohnung bezeichnet wird, denn der Hobbyraum gilt auch als Wohnbereich und auch hier würde eine Überschneidung ausreichen.
Kein Kündigungsschutz bei einer Einliegerwohnung
Für eine Einliegerwohnung gelten ganz besondere gesetzliche Regelungen, die im § 549 BGB festgelegt sind.
§ 549 Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
(1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt.
(2) Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g), über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über
1.
Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
2.
Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,
3.
Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.
(3) Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten die §§ 556d bis 561 sowie die §§ 573, 573a, 573d Abs. 1 und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a nicht.
Gerade das Thema Kündigungsschutz und auch Mieterhöhungen gehören zu den Besonderheiten einer Einliegerwohnung.
Der Kündigungsgrund ist verantwortlich für die Kündigungsfrist
In der Regel wird eine Einliegerwohnung unbefristet vermietet und bei einer Kündigung, muss ein Grund angegeben werden. Der Grund ist verantwortlich für die Kündigungsfrist. Es gibt für Einliegerwohnung unterschiedliche vertragliche und gesetzliche Fristen, die es zu beachten gibt. Im Grunde gibt es vier Möglichkeiten, die Kündigung der Einliegerwohnung durchzuführen:
- Die ordentliche Kündigung
Bei der ordentlichen Kündigung gelten die normalen Kündigungsfristen. Die Gründe können unterschiedlich sein, von schuldhaften oder nicht unerheblichen Verletzungen des Vertrages bis hin zum Eigenbedarf des Vermieters. Der Kündigungsgrund muss auf jeden Fall bei der Kündigung mit angegeben werden und dann ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten rechtlich angesetzt. Das gilt allerdings nur, wenn der Mieter unter fünf Jahre in der Einliegerwohnung wohnt. Sollte er mehr als fünf Jahre dort wohnen, dann ist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzurechnen und bei mehr als acht Jahren, dann ist eine Kündigungsfrist von neun Monaten vorgesehen. - Sonderkündigungsrecht
Das Sonderkündigungsrecht tritt immer dann ein, wenn der Vermieter keinen ordentlichen Kündigungsgrund vorweisen kann. Allerdings muss dem Vermieter klar sein, dass eine verlängerte Kündigungsfrist eintreten wird, die sich um drei Monate verlängert. Das bedeutet, bei einer Sonderkündigung liegen die Fristen wie folgt:
– Mietvertrag unter 5 Jahren – Kündigungsfrist 6 Monate
– Mietvertrag über 5 Jahren – Kündigungsfrist 9 Monate
– Mietvertrag mehr als 8 Jahre – Kündigungsfrist 12 Monate
Beim Sonderkündigungsrecht muss der Vermieter auf besondere inhaltliche und formale Anforderungen achten, die im Kündigungsschreiben vorhanden sein müssen. Zudem muss die Kündigung schriftlich sein und das Widerspruchsrecht des Mieters enthalten. - Außerordentliche Kündigung mit und ohne Fristen
Der Mieter darf auch außerordentlich gekündigt werden, das ist aber nur möglich, wenn ein sehr wichtiger Grund vorliegt. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine Einliegerwohnung oder eine normale Wohnung handelt. In der Regel ist eine außerordentliche Kündigung meist fristlos. - Sonderfall bei möblierter Einliegerwohnung
Einliegerwohnungen können auch möbliert vermietet werden. In einem solchen Fall kann der Vermieter seinen Mieter auch immer zum Monatsende kündigen. Allerdings muss die Kündigung zum 15. des Monats in schriftlicher Form abgegeben werden. Es muss kein Kündigungsgrund angegeben werden. Der Sonderfall kann aber nur durchgesetzt werden, wenn es sich bei dem Mieter um einen alleinstehenden Mieter handelt, der keinen Lebenspartner oder Kinder in der Wohnung hat. Ansonsten sind die normalen Kündigungsfristen zu beachten.