Erbbauzins

Unter den Erbbauzins ist die Gebühr zu verstehen, die der Inhaber des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer zu bezahlen hat. Siehe Erbbaurecht.

Mit dem Begriff Erbbauzins werden die wiederkehrenden Leistungen eines Entgeltes für die Bestellung eines Erbbaurechts bezeichnet. Dieser Zins muss für die ganze Erbbauzeit im Voraus bestimmt sein. Ein gleitender Erbbauzins kann dabei nur durch Vormerkung gesichert werden und steht, wenn er dinglich gesichert ist, dem Eigentümer des jeweiligen Grundstücks zu. Man kann sagen, dass der Erbbauzins die Bezahlung für die Benutzung und Bebauung eines Grundstücks. In der Regel wird der Erbbauzins so berechnet, dass er dem Grundstückseigentümer eine Bruttorendite von 4 % verschafft, was bedeutet, dass der Erbbauzins so hoch wie 4 % des Verkaufswertes des im Erbbaurecht zu vergebenden Baugrundstücks ist. Im Erbbaurechtsvertrag wird der Erbbauzins wertgesichert. Das bedeutet, dass er sich im Laufe der Jahre um einen bestimmten Faktor erhöht. Um als Grundstückseigentümer den Erbbauzins auch zu erhalten, wird er im Erbbaugrundbuch eingetragen. Diese Eintragung erfolgt als Reallast. Der Beleihungsspielraum für Erbbaurechte ist um den kapitalisierten Wert des Erbbauzinses über die gesamte noch offene Laufzeit geringer, da dieser immer Vorrang vor Finanzierungshypotheken hat.

Bei dem Erbbauzins wird zwar von den Zinsen gesprochen, aber der Begriff kann sehr irreführend sein. In der Regel handelt es sich eher um eine Art Nutzungsgebühr, die im Erbbaurechtsvertrag festgehalten wird. Der Erbbaurechtsvertrag beinhaltet alle Details rund um das Grundstück, von dem aktuellen Eigentümer über die Laufzeit bis hin zum Erbbauzins. Der Erbbauzins wird in der Regel in monatlichen Zahlungen an den Eigentümer des Grundstücks gezahlt. Er kann wie eine Mietzahlung angesehen werden und muss immer im Voraus bezahlt werden. Zudem besteht die Möglichkeit den Erbbauzins auch einmalig zu bezahlen. Aber auch hier muss bedacht werden, dass die Zahlung im Vorfeld erfolgen muss, auch wenn es sich um eine Einmalzahlung handelt. Bei dem Erbbaurecht handelt es sich um eine günstige Alternative zum Grundstückskauf und da können auch die Erbbauzinsen keinen negativen Aspekt einbringen. Die Kosten für eine Baufinanzierung senken maßgeblich, wenn das Erbbaurecht genutzt wird. Der Erbbauzins ist eine angepasster Zins, der mit Hilfe einer Klausel im Erbbaurechtsvertrag steht und dort auch angepasst werden kann. In einem solchen Fall sprechen Experten von einem vertraglich erzielbaren Erbbauzins. Dabei müssen die Erbbauzinsen immer in gesetzlich zulässiger Weise angepasst werden. Das heißt dass gesetzlich erzielter Erbbauzins.

Angemessener Erbbauzins

Eine Verzinsung die als angemessener Erbbauzins zu betrachten ist, wird immer anhand der Bodenwerte angepasst. Dabei besteht die Möglichkeit den Erbbauzins in zwei Varianten abzuschließen, dem festen Erbbauzins und dem variablen Erbbauzins.

1. der feste Erbbauzins
   Der feste Erbbauzins ist ein Zinssatz, der über die gesamte Laufzeit nicht verändert werden kann. Er wird zu Beginn des Vertrages festgelegt, in den Erbbaurechtsvertrag eingetragen und bleibt bis zum Ablauf des Vertrages in gleicher Höhe.
2. Der variable Erbbauzins
   Anders sieht es bei dem variablen Erbbauzins aus. Die erste Einschätzung des Erbbauzins wird beim Vertragsabschluss gemacht. Die ausgesuchte Höhe wird solange gezahlt wie es im Vertrag festgelegt wird. Die Zinshöhe wird anhand der Entwicklung des Preisniveaus immer wieder angepasst. Hier spricht man auch von einem gleitenden Erbbauzins.

Grundsätzlich ist die Wertsicherungsklausel für die Entwicklung der Erbbauzinsen verantwortlich.

Die steuerlichen Aspekte des Erbbauzinses

Immobilienbesitzer können ein Grundstück mit Hilfe des Erbbaurechts mit einer Immobilie bestücken und diese anschließend vermieten. Die entstehenden Erbbauzinsen können dann steuerlich abgesetzt werden. Sie werden unter Werbungskosten angegeben und werden mit den Einkünften aus der eigentlichen Vermietung verrechnet. Die Immobilienbesitzer haben nicht nur die Möglichkeit, die Zinsen monatlich wie eine Art Miete zu bezahlen, sondern auch eine Einmalzahlung ist denkbar. Die Erbbauzinsen können auch bei einer Einmalzahlung als Werbungskosten abgesetzt werden. Der Betrag muss allerdings aufgeteilt werden und das auf die gesamte Laufzeit. In der Regel liegt die Laufzeit des Erbbaurecht zwischen 60 und 90 Jahren.

Eine gute Möglichkeit bietet die einmalige Erbbauzinszahlung, die auch mit einer Finanzierung in die Tat umgesetzt werden kann. Die Zinsen für die Finanzierung können direkt von den Einnahmen durch die Vermietung abgezogen werden und werden so steuerlich berücksichtigt.

Die Höhe des Erbbauzinses

Üblicherweise beträgt die Höhe des Erbbauzinses zwischen 4 und 6% vom Kaufpreis des Grundstücks. Aber es können auch noch weitere Aspekte berücksichtigt werden, um die Zinshöhe zu berechnen. Es kommt auch auf die Art des Erbbauzins an, ob es sich um einen gleitenden oder einen festen Erbbauzins handelt. Im Grunde wird die Zinshöhe immer von dem aktuellen Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt bestimmt. Die Höhe wird zwischen den beiden Parteien vereinbart und im Erbbaurechtsvertrag festgehalten. Auch eventuelle Veränderungen der Erbbauzinsen müssen im Vorfeld eingetragen werden.

Der Pächter des Grundstücks sollte immer darauf achten, dass der Erbbauzins genau in einer Art Anpassungsklausel festgehalten wird. Nur in der Klausel können Änderungen oder Anpassungen enthalten sein.

Die Ermittlung des Erbbauzinses

In der Regel setzt sich der Wert des Erbbauzinses aus zwei Abteilungen zusammen, dem Gebäudewertanteil und dem Bodenwertanteil. In dem Erbbaurechtsvertrag wird genau festgelegt, welche Abschnitte für die Preisentwicklung des Erbbauzinses verantwortlich sind. Der Verbraucherpreisindex ist meist der Maßstab beim Erbbauzins. Der Verbraucherpreisindex wird vom statistischen Bundesamt einmal im Jahr berechnet. Der Erbbauzins kann aber nur alle drei Jahre angepasst werden.

Erbbaugeber und die Wertsicherung

Mit Hilfe des Erbbauzinses und der Wertsicherungsklausel wird dem Erbbaugeber also dem Eigentümer des Grundstücks eine sogenannte Wertsicherung zugestanden. Allerdings wird bei der Berechnung des Erbbauzins die Wertsteigerung des Grundstücks nicht mitberechnet. Die gesetzlichen Beschränkungen und die vertraglichen Vereinbarungen des Erbbaurechts müssen bei dem gesetzlich erzielten und dem vertraglichen Erbbauzins berücksichtigt werden. Gerade die Einschränkungen, die sich auf die Wohnzwecke beziehen sind zu beachten. Sie können im § 9a ErbbauRG nachgelesen werden.

§ 9a Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG)

(1)
1 Dient das auf Grund eines Erbbaurechts errichtete Bauwerk Wohnzwecken, so begründet eine Vereinbarung, daß eine Änderung des Erbbauzinses verlangt werden kann, einen Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses nur, soweit diese unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbillig ist.

2 Ein Erhöhungsanspruch ist regelmäßig als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluß eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht.

3 Änderungen der Grundstückswertverhältnisse bleiben außer den in Satz 4 genannten Fällen außer Betracht.

4 Im Einzelfall kann bei Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere

1. einer Änderung des Grundstückswerts infolge eigener zulässigerweise bewirkter Aufwendungen des Grundstückseigentümers oder
2. der Vorteile, welche eine Änderung des Grundstückswerts oder die ihr zugrunde liegenden Umstände für den Erbbauberechtigten mit sich bringen,
ein über diese Grenze hinausgehender Erhöhungsanspruch billig sein.

5 Ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses darf frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit Vertragsabschluß und, wenn eine Erhöhung des Erbbauzinses bereits erfolgt ist, frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit der jeweils letzten Erhöhung des Erbbauzinses geltend gemacht werden.

(2) Dient ein Teil des auf Grund des Erbbaurechts errichteten Bauwerks Wohnzwecken, so gilt Absatz 1 nur für den Anspruch auf Änderung eines angemessenen Teilbetrags des Erbbauzinses.
(3)
(3) Die Zulässigkeit einer Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Erhöhung des Erbbauzinses wird durch die vorstehenden Vorschriften nicht berührt.

Nicht Nichtzahlung des Erbbaunehmers

Es kann immer vorkommen, dass der Erbbaunehmer den Erbbauzins nicht mehr bezahlen kann. Das kann unterschiedliche Gründe haben von einer Insolvenz bis hin zur Nichtzahlung aufgrund von persönlichen Problemen. Sobald der Erbbaunehmer mehr als zwei Jahre mit den Erbbauzinsen in Verzug kommt, dann tritt das Heimfall-Recht in Kraft. Bei dem Heimfall-Recht handelt es sich um das Recht, dass alle Rechte an den Grundstückseigentümer übertragen werden. Das Recht kann vor Ablauf der vereinbarten Friste geltend gemacht werden und erfolgt in der Regel mit Hilfe einer Zwangsversteigerung.