In der Erschliessung eines Grundstückes sind alle Maßnahmen enthalten, die im Vorfeld dafür nötig sind, um es zu ermöglichen, dass das jeweilige Grundstück eine bauliche Nutzung erhält. Dafür müssen bestimmte Kriterien erfüllt werden, damit das Grundstück erschlossen werden kann. Städte und Gemeinden müssen zum Beispiel alle Arbeiten und Leistungen im Bereich des Straßen- und Kanalbaues vornehmen. Ebenso muss die Versorgung mit Strom und Wasser gewährleistet werden. Alle Erschließungsanlagen müssen bis zur Fertigstellung der anzuschließenden baulichen Anlagen benutzbar sein. Allem voran geht natürlich ein Bebauungsplan.
Um ein Grundstueck ueberhaupt bebauen zu koennen bzw. um es sozusagen baureif zu machen, sind im Vorfeld einige Massnahmen erforderlich. Unter anderem gehoeren hier Arbeiten der Gemeinde dazu, wie zum Beispiel den Strassenbau unmittelbar um das Grundstueck, das Verlegen von Wasser- und Gasleitungen und die Anbindung an die Elektrizitaetsversorgung. Auch der Kanalbau gehoert zu den Leistungen, die die Gemeinde zu verrichten hat. Die Kosten, die bei diesen Arbeiten anfallen, so genannte Erschliessungskosten, werden auf den Eigentuemer des Grundstuecks umgelegt bzw. zu dessen Lasten berechnet. Dies erfolgt in der Regel in monatlichen Abschlagszahlungen an die Gemeinde bzw. an die oertlichen Stadtwerke.
Nicht jedes Grundstück ist ein Bauland. Damit das Grundstück zum Bauland wird müssen einige Voraussetzungen geschaffen werden, die von technischer Natur sind. Nur wenn die technischen Voraussetzungen gegeben sind, dann kann eine bauliche Nutzung des Grundstücks erfolgen. Daher ist eine Erschliessung eine Grundvoraussetzung für das Grundstück. Im Baugesetz, aber auch in den Bauordnungen der einzelnen Länder sind die gesetzlichen Gegebenheiten festgehalten. Verantwortlich für die Erschliessung eines Grundstücks ist immer die Gemeinde. Die bauplanungsrechtlichen Aspekte sind im Baugesetzbuch festgelegt. Sie beziehen sich auf die öffentlichen Erschliessungsanlagen bis zu den Grenzen des Grundstücks und beziehen sich zudem auf die Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnung. Die Erschliessung lässt sich im § 123 des Baugesetzes nachlesen, in dem alle Maßnahmen zur Erschliessung gehören, die dazu führen, dass das Grundstück baurechtlich genutzt werden kann.
§ 123 BauGB
(1) Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde, soweit sie nicht nach anderen gesetzlichen Vorschriften oder öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen einem anderen obliegt.
(2) Die Erschließungsanlagen sollen entsprechend den Erfordernissen der Bebauung und des Verkehrs kostengünstig hergestellt werden und spätestens bis zur Fertigstellung der anzuschließenden baulichen Anlagen benutzbar sein.
(3) Ein Rechtsanspruch auf Erschließung besteht nicht.
(4) Die Unterhaltung der Erschließungsanlagen richtet sich nach landesrechtlichen Vorschriften.
Das eigentliche Erschliessungsrecht befindet sich aber in den § 127 und § 135 des Baugesetzbuches. In diesen Paragrafen steht das Wort Erschliessung nur im Zusammenhang mit den Kosten für einige festgelegte Erschliessungsanlagen.
§ 127 BauGB – Erhebung des Erschließungsbeitrags
(1) Die Gemeinden erheben zur Deckung ihres anderweitig nicht gedeckten Aufwands für Erschließungsanlagen einen Erschließungsbeitrag nach Maßgabe der folgenden Vorschriften.
(2) Erschließungsanlagen im Sinne dieses Abschnitts sind
1. die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze;
2. die öffentlichen aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen mit Kraftfahrzeugen nicht befahrbaren Verkehrsanlagen innerhalb der Baugebiete (z. B. Fußwege, Wohnwege);
3. Sammelstraßen innerhalb der Baugebiete; Sammelstraßen sind öffentliche Straßen, Wege und Plätze, die selbst nicht zum Anbau bestimmt, aber zur Erschließung der Baugebiete notwendig sind;
4. Parkflächen und Grünanlagen mit Ausnahme von Kinderspielplätzen, soweit sie Bestandteil der in den Nummern 1 bis 3 genannten Verkehrsanlagen oder nach städtebaulichen Grundsätzen innerhalb der Baugebiete zu deren Erschließung notwendig sind;
5. Anlagen zum Schutz von Baugebieten gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, auch wenn sie nicht Bestandteil der Erschließungsanlagen sind.
(3) Der Erschließungsbeitrag kann für den Grunderwerb, die Freilegung und für Teile der Erschließungsanlagen selbständig erhoben werden (Kostenspaltung).
(4) 1 Das Recht, Abgaben für Anlagen zu erheben, die nicht Erschließungsanlagen im Sinne dieses Abschnitts sind, bleibt unberührt. 2 Dies gilt insbesondere für Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser.
§ 135 Fälligkeit und Zahlung des Beitrags
(1) Der Beitrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Beitragsbescheids fällig.
(2) 1 Die Gemeinde kann zur Vermeidung unbilliger Härten im Einzelfall, insbesondere soweit dies zur Durchführung eines genehmigten Bauvorhabens erforderlich ist, zulassen, dass der Erschließungsbeitrag in Raten oder in Form einer Rente gezahlt wird. 2 Ist die Finanzierung eines Bauvorhabens gesichert, so soll die Zahlungsweise der Auszahlung der Finanzierungsmittel angepasst, jedoch nicht über zwei Jahre hinaus erstreckt werden.
(3) 1 Lässt die Gemeinde nach Absatz 2 eine Verrentung zu, so ist der Erschließungsbeitrag durch Bescheid in eine Schuld umzuwandeln, die in höchstens zehn Jahresleistungen zu entrichten ist. 2 In dem Bescheid sind Höhe und Zeitpunkt der Fälligkeit der Jahresleistungen zu bestimmen. 3 Der jeweilige Restbetrag ist mit höchstens 2 vom Hundert über dem Basiszinssatz nach § 247 des Bürgerlichen Gesetzbuchs jährlich zu verzinsen. 4 Die Jahresleistungen stehen wiederkehrenden Leistungen im Sinne des § 10 Abs. 1 Nr. 3 des Zwangsversteigerungsgesetzes gleich.
(4) 1 Werden Grundstücke landwirtschaftlich oder als Wald genutzt, ist der Beitrag so lange zinslos zu stunden, wie das Grundstück zur Erhaltung der Wirtschaftlichkeit des landwirtschaftlichen Betriebs genutzt werden muss. 2 Satz 1 gilt auch für die Fälle der Nutzungsüberlassung und Betriebsübergabe an Familienangehörige im Sinne des § 15 der Abgabenordnung. 3 Der Beitrag ist auch zinslos zu stunden, solange Grundstücke als Kleingärten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes genutzt werden.
(5) 1 Im Einzelfall kann die Gemeinde auch von der Erhebung des Erschließungsbeitrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. 2 Die Freistellung kann auch für den Fall vorgesehen werden, dass die Beitragspflicht noch nicht entstanden ist.
(6) Weitergehende landesrechtliche Billigkeitsregelungen bleiben unberührt.
Inhalt
Voraussetzungen für eine Erschliessung
Damit eine Erschliessung in die Tat umgesetzt werden kann muss die Aufstellung eines Bebauungsplans gemacht werden. Auch bei Änderungen des Bauplans kann eine Erschliessung rechtmäßig werden, aber nur wenn die Abweichungen nicht die Grundzüge der Bauplanung beeinflussen oder die Beitragspflichten wesentlich höher ausfallen als zu Beginn. In erster Linie dient die Erschliessung eines Grundstücks für die Versorgung, der Entsorgung und der Anbindung an die öffentliche Straße. Dazu sind grundsätzlich die folgenden Auflagen zu erfüllen:
- Versorgung von Trink- und Löschwasser
- Versorgung von Strom, Gas oder Fernwärme
- Entsorgung von Abwasser und Oberflächenwasser
- Entsorgung von Abfällen aller Art
- Zufahrt beziehungsweise Zugang zur öffentlichen Straßen
- Zugang oder Zufahrt für die Feuerwehr
Die Pflichtaufgabe der Gemeinde – die Erschliessung
Im Grunde hat kein Grundstück ein Recht beziehungsweise ein Anspruch auf eine Erschliessung. Die Entscheidung wird von der Gemeine getroffen. Ein Grundstück hat nur eine Erschliessungslast. Dabei wird die Erschliessung für die kommunale Selbstverwaltung in die Wege geleitet. Nur die Gemeinde kann eine Erschliessung in die Wege leiten und das auch nur, wenn keine anderen Vorschriften oder Verpflichtungen von anderen Personen getroffen werden. Die Erschliessung ist im Grunde eine Pflichtaufgabe der jeweiligen Gemeinde, denn sie dient zur Nutzung von Grundstücken. Aufgrund des § 11 im Baugesetzbuch kann die Gemeinde die Aufgaben zur Erschliessung an eine Dritte Person durchführen lassen. Die Gemeinde ist in der Aufgabenerfüllung sehr frei und kann somit auch einen Dritten also einen Erschliessungsträger mit den Aufgaben beauftragen.
Rechtsanspruch auf Erschliessung nicht vorhanden
Nicht jedes Grundstück kann oder muss erschlossen werden. Im Grunde entscheidet nur die Gemeinde. Sie trägt nicht nur die Entscheidung ob eine Erschliessung stattfindet, sondern auch wo und in welchem Umfang. Eine Pflicht für die Gemeinde kann sich nur unter bestimmten Umständen ergeben:
- Gemeinde erteilt eine Baugenehmigung
- Gemeinde verzögert die Erschliessung
- Gemeinde hat einen qualifizierten Bebauungsplan erlassen
- Gemeinde überträgt die Pflicht an eine dritte Partei