Wohneigentum anzuschaffen, ist eine der häufigsten angewandten Methoden, eine langfristig stabile Altersvorsorge zu planen. Die Zeiten sind aufgrund niedriger Zinsen günstig, sich diesen Schritt zu überlegen und eine Anschaffung in diesem Bereich vorzubereiten. Die Entscheidung, ob es eine Eigentumswohnung, ein Altbau oder ein Neubau sein soll, obliegt der eigenen Bedürfnisse und der entsprechenden Lebenssituationen. Alleinstehend, verheiratet mit oder ohne Kind, dies sind die Kriterien, die ausschlaggebend dafür sind, welche Art von Immobilie infrage kommt. Neben diesen ganz persönlichen Gegebenheiten sind natürlich auch das Alter und die berufliche Situation zu berücksichtigen. Ein langfristig gesicherter Beruf ist zum Beispiel bei einem eventuellen Kreditantrag von Vorteil. Ebenfalls spielen das Alter und die Gesundheit ebenfalls Faktoren, die bei den persönlichen Überlegungen eine gewichtige Rolle spielen sollten. Diese Fakten spielen primär eine übergeordnete Rolle, wenn es darum geht, ob eine Immobilie zu kaufen überhaupt sinnvoll ist. Neben diesen Überlegungen müssen allerdings weitere Faktoren passen, wie zum Beispiel die Immobilie selbst. Freie Immobilien sind ausreichend vorhanden und wenn die Vorstellung von den vorhandenen Immobilien abweicht, muss ein Grundstück gefunden werden, dass über eine optimale Infrastruktur verfügt. Anbieter für Immobilien und Grundstücke lassen sich ausreichend finden. Hier können Interessenten eine beschwerliche Möglichkeit nutzen und unterwegs Ausschau nach freien Objekten halten. Alternativen dazu finden sich allerdings im Internet oder bei Banken und Sparkassen, die ihrerseits ebenfalls Immobilien in ihrem Portfolio enthalten haben. Eine dritte Alternative findet sich in Versteigerungen, bei denen Immobilen oftmals unter tatsächlichem Wert erhältlich sind.
Inhalt
Exposé Beschreibung
Exposé ist eine ausführliche Beschreibung einer Immobilie. In der Regel wird ein Exposé von einem Verkäufer oder einem Makler angefertigt, der im Auftrag des Verkäufers den Verkauf der Immobilie tätig ist. Anhand eines Exposés kann ein Interessent bereits vor der eigentlichen Besichtigung einer Immobilie erkennen, ob diese von der Aufteilung und der Außenansicht ansprechend ist.
Wichtige Fakten eines Exposés
Ein Exposé muss eine eindeutige Aussagekraft haben. Dieses Exposé muss einen Käufer über von der Immobilie überzeugen, ohne dass der Käufer die Immobilien aufgesucht hat.
Ein Exposé muss folgende Daten beinhalten:
- Lageplan
- Fotos
- Grunddaten wie
Haftungsvorbehalt bei Exposés
Mitunter haben Verkäufer die Möglichkeit, Exposés selber anzufertigen. Hier sollten ebenfalls die gleichen Angaben gemacht werden, als wenn ein Makler sich um den Verkauf der Immobilie kümmert. Gesetz den Fall, der Verkäufer kann die Immobilie aus welchen Gründen auch immer nicht verkaufen, hat er im Nachgang immer noch die Möglichkeit, einen Makler zwischen zu schalten. In diesem Fall sollten Makler sich von dem Wahrheitsgehalt des ihm überreichten Exposés überzeugen, bevor er den Verkaufsauftrag übernimmt. Sollte der Makler das Exposé nicht prüfen und den Verkauf sofort als Auftrag in die Wege leitet, kann es immer weiter geschehen, dass das Exposé nicht vollständig ist oder die Angaben nicht unbedingt der tatsächlichen Gegebenheiten entspricht. In diesem Fall spricht der Makler gegenüber dem Verkäufer einen Haftungsvorbehalt, beziehungsweise einen Haftungsausschluss gegenüber dem Käufer aus. Hiermit wird ausgeschlossen, dass der Käufer den Makler in Haftung nehmen kann, wenn die Daten des Exposés nicht mit dem Ist-Zustand der Immobilie übereinstimmt.
Prospekthaftung bei Wertpapieren im Vergleich zu Haftungsfällen bei Immobilien
Ähnliche Regelungen finden sich im Wertpapiergeschäft, das mit einer Prospekthaftung versehen wird. In diesem Fall sind die Daten aus dem Prospekt bindend am Wahrheitsgehalt zu orientieren. Werden Wertpapiere verkauft und es stellt sich heraus, dass die Angaben aus dem Prospekt unwahr oder irreführend waren und es kommt für den Anleger eines Wertpapiers durch diese falschen Angaben zu Verlusten, können durch die Prospekthaftung entweder der Emittent oder das Konsortium haften.
Werbewirkung von Exposés
Ein Verkauf einer Immobilie soll durch Exposés deutliche vereinfacht werden. Je hochwertiger ein Exposé angefertigt wurde – je aussagekräftiger Fotos in die Exposés impliziert werden, desto höher kann das Interesse von potenziellen Käufern beeinflusst werden. Fakt ist, dass die Angaben in den Exposés dem Wahrheitsgehalt der tatsächlich vorhandenen Immobilie entsprechen muss. Zu bemerken ist allerdings, dass Exposés lediglich eine verkaufsunterstützende Maßnahme und gemäß ihrer Natur nicht für einen tatsächlichen Verkauf verantwortlich sind. Wird unter Zuhilfenahme eines Exposés ein Verkauf stattfinden, ist die Verantwortlichkeit für einen Verkauf durch das Exposé zu gering zu bewerten, als dass durch die Angaben im Exposé eine rechtlich richterliche Bedeutung Entscheidung möglich wäre.
Entscheidend ist, dass ein Exposé nie ein Bestandteil eines späteren Kaufvertrages sein wird – ganz nach der Äußerung „Verkauf eine Immobilie aufgrund der Daten im Exposé“. Ein Verkauf einer Immobilie wird stets durch einen notariellen Kaufvertrag beurkundet und durch die Eintragung ins Grundbuch beim zuständigen Katasteramt, beziehungsweise Grundbuchamt bestätigt.
Exposés im Rahmen von Zwangsversteigerungen
Immobilien, die aufgrund eines Grundpfandrechts gepfändet wurden, werden zur Begleichung der offenen Kredite versteigert. In der Regel ist der verbleibende Kredit ausschlaggebend für die Festlegung des Startgebots bei der Versteigerung. Gerichte fordern allerdings Gutachten über den jeweiligen Verkehrswert an und in der Veröffentlichung einer anstehenden Versteigerung können Interessenten über ein veröffentlichtes Exposé einerseits den Verkehrswert, sowie alle anderen relevanten Daten erfahren.
Exposés ohne Gestaltungsvorgaben
Das Immobiliengeschäft hat im Bereich Gestaltung von Exposés keine gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen. Jedes Unternehmen ist in der Entscheidung frei, welche Daten es für wichtig hält, damit diese im Exposé aufgenommen werden. Hierbei haben Unternehmen zudem die Entscheidungsfreiheit, über welche Medien sie Exposés veröffentlichen wollen. Da Immobilien in der Regel nur noch über die neuen Medien veröffentlicht werden, haben potenzielle Käufer die Möglichkeit, eine Vielzahl von Exposés in kurzer Zeit abzurufen.
Exposés als Online Bausteine
Immobilieneigentümer, die sich für den Verkauf ihrer Immobilie entscheiden, sind auch verpflichtet, ein entsprechendes Exposé über das zu verkaufende Objekt zu erstellen. Oftmals kenne sich Eigentümer nicht mit der Anfertigung solcher Immobilienbeschreibungen aus. Hier haben sie die Möglichkeit, über diverse Anbieter im Internet entsprechende Vorlagen zu nutzen, um für sie individuelle Exposés anzufertigen. Es besteht über diese Internetanbieter die Möglichkeit, die Exposés als Bausteine zusammenzufügen.
Entsprechend der Vorgaben gestalten sich die Online Exposés wie folgt:
- Deckblatt (Bei Immobilien der höheren Preisklasse in Form einer Broschüre)
- Eckdaten (Objektbeschreibung – Fläche, Zimmeranzahl, Baujahr)
- Objekt
- Grundriss
- Fotos