Die Fest-Hypothek ist ein typisches Werkzeug im Bereich des Wohneigentums, denn gerade bei der Finanzierung von Immobilien gehen Verbraucher in der Regel ungern Risiken ein. Bei einer so langwierigen Investition kann kein Mensch sagen, wie die Zukunft aussehen wird. Aus dem Grund legen die meisten Verbraucher Wert auf eine Fest-Hypothek bei der Immobilienfinanzierung. Bei einer Fest-Hypothek handelt es sich um eine Sicherheit, mit der sich der Hypothekennehmer die Liegenschaft absichert. Das kann nicht nur langfristig sein, sondern auch mittel- und kurzfristig. Bei der Aufnahme eines Darlehens für die Immobilie wird ein Zinssatz für die Rückzahlung festgelegt. Bei einer Fest-Hypothek bleibt dieser Zinssatz während der gesamten Laufzeit gleich und verändert sich nicht.
Inhalt
Die Kündigung der Fest-Hypothek
Bei der Darlehensaufnahme ist es Gang und Gebe, dass das Kreditinstitut für die Rückzahlung der Darlehenssumme Zinsen verlangt. Die Zinsen können auf zwei Arten festgelegt werden, darunter die festen Zinsen, die über die gesamte Laufzeit gleich bleiben. Sind die Zinsen erst einmal festgelegt, dann können sie in der Regel nicht gekündigt oder aufgelöst werden. Natürlich gibt es Ausnahmen, aber dann verlangt das Kreditinsitut in der Regel die sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung. Unter Umständen kann das also recht teuer werden, denn das Kreditinstitut ist ein Wirtschaftsunternehmen, das darauf bedacht ist, Gewinne zu erzielen und keine Verluste zu machen. Mit Zinsen, die wegfallen macht das Kreditinstitut erstmal keine Gewinne und das wird durch die Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen.
Die Entscheidung für die Fest-Hypothek
Grundsätzlich trifft der Kunde die Entscheidung zur Fest-Hypothek. Mittlerweile gibt es unzählige Kreditinstitute, die nicht nur mit niedrigen Zinsen werben, sondern das macht für den Verbraucher auch die Auswahl nicht so einfach. Aus dem Grund richten sich viele Verbraucher nach dem Angebot für die Fest-Hypothek. Bevor die Fest-Hypothek von dem Kreditinstitut angenommen wird, muss es sich zuerst absichern, denn das Kreditinstitut will schließlich keine Verlust einfahren. Die Absicherung liegt meist darin, dass die Zinsen für eine Fest-Hypothek höher sind als bei einer anderen Hypothek. Dadurch wollen die Kreditinstitute den Verlust gering halten. Nachdem die Kreditinstitute die Absicherung durchgeführt haben, die Kosten verursacht, kann der Vertrag geschlossen werden. Die Kosten zur Absicherungsberechnung werden meist mit dem Darlehensnehmer verrechnet und kommen auf die Darlehenssumme drauf. Die Absicherung ist unter dem Namen Vorfälligkeitsentschädigung bekannt. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist immer dann fällig, wenn der Darlehensnehmer vorzeitig aus dem Vertrag raus möchte und somit eine Kündigung durchführt. Damit dem Kreditinstitut keine Verluste übrigbleiben, muss der Darlehensnehmer die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht bei allen Darlehensnehmern gleich. Sie hängt von der Restlaufzeit der Hypothek ab, aber auch von dem aktuellen Zinsniveau und dem ursprünglich vereinbarten Zinssatz. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird in den Vertrag mit eingetragen, aber die Höhe wird in der Regel erst berrechnet, wenn eine Kündigung stattfinden.
Die Laufzeiten von Fest-Hypotheken
Fest-Hypotheken sind im Immobilienbereich Gang und Gebe und gehören mittlerweile dazu. Bevor man sich für eine Immobilie entscheidet, muss zuerst die Finanzierung sicher sein und dazu bietet sich in erster Linie die Hausbank an, die auch mit Fest-Hypotheken arbeitet. Wichtig ist, dass sich schon im Vorfeld Gedanken zur Laufzeit gemacht werden. Die Fest-Hypotheken können mit unterschiedlicher Laufzeit bestückt werden von zwei bis 25 Jahren sind keine Seltenheit. Einige Banken bieten ihren Kunden nur eine Laufzeit von maximal 10 Jahren an. Bei den Versicherungen können die Laufzeiten deutlich länger ausfallen, hier sind 25 Jahre keine Seltenheit. Zudem haben die Versicherungen meist viel attraktivere Konditionen. Aber für einen Immobilienkauf oder -bau sind meist die Banken der erste Anlaufpunkt und somit müssen die Kunden mit einer Laufzeit von 10 Jahren Vorlieb nehmen. Die genaue Laufzeit der Fest-Hypothek wird aber auch durch die Höhe des Darlehens bestimmt. Bei einer geringen Darlehenssumme wird keine Bank eine Laufzeit von 10 Jahren zustimmen und somit gibt es auch keine 10 Jahre Fest-Hypothek. Nach den 10 Jahren wird ein neuer Vertrag ausgehandelt und dabei handelt es sich um eine Weiterfinanzierung oder Neufinanzierung. Auch dieser Vertrag kann mit einer Fest-Hypothek bestückt werden, die ebenfalls eine Laufzeit von bis zu 10 Jahren haben kann.
Informationen vor der Fest-Hypothek
Bevor der Kunde die Fest-Hypothek unterschreibt, sollten ein paar wichtige Punkte beachten werden:
- Immer das Kleingedruckte gründlich lesen
In den Verträgen der Banken befindet sich mit Sicherheit eine Formulierung für das Kündigungsrecht der Fest-Hypothek. Von dem Kündigungsrecht kann die Bank in der Regel Gebrauch machen, wenn der Darlehensnehmer auf einmal ein schlechteres Einkommen aufweist. Zudem ist ein Blick auf die Vorfälligkeitsentschädigung zu werden, denn auch hier arbeiten die Banken mit kleingedruckten Informationen. Auch, wenn die Bank die Fest-Hypothek, aus welchen Gründen auch immer, kündigt, verlangt sie eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ein solches Verfahren ist nicht nur ärgerlich, sondern ist für den Darlehensnehmer zudem mit einem hohen Aufwand und neuen Kosten verbunden. Der Darlehensnehmer muss eine neue Hypothek aufnehmen und das zu aktuellen Zinsen. Ein solcher Fall kann dazu führen, dass die Finanzierung deutlich teurer wird als zu Beginn berechnet. Aus dem Grund immer das Kleingedruckte im Vertrag gründlich lesen. - Unerwartete Ereignisse durchrechnen
Eine Fest-Hypothek wird mit einer langen Laufzeit versehen, aber kein Mensch kann in die Zukunft schauen. Aus dem Grund müssen alle möglichen Ereignisse durchgerechnet werden, auch wenn diese nicht bekannt sind oder eintreten. Beim Tod des Darlehensnehmers zum Beispiel wird die Fest-Hypothek in erster Linie von den Erben übernommen, aber diese haben natürlich das Recht eine Kündigung durchzuführen. Aber das kann mit hohen Kosten einhergehen, denn für die Bank kommt dann die Vorfälligkeitsentschädgungsklausel zum Einsatz. Für sie handelt es sich um eine vorzeitige Auflösung. Auch eine Trennung beziehungsweise Scheidung kann teuer werden, wenn das Haus verkauft werden muss. - Beachtung der Zinsentwicklung
Der Kauf einer Immobilie wird nicht von heute auf morgen beschlossen. Schon bei der Entscheidung sich auf die Suche zu machen sollten die Zinsen im Auge behalten werden, denn anhand der Zinsentwicklung kann man feststellen, ob sich eine Fest-Hypothek lohnt. Steigen die Zinsen wahrscheinlich in Zukunft, dann ist eine Fest-Hypothek die beste Entscheidung. Geht der Trend in Richtung niedrigen Zinsen, dann sollte über eine lockere Verzinsung nachgedacht werden, die immer nach dem aktuellen Zinsstatus berechnet wird. Zurzeit liegen die Zinsen auf einem Niedrigniveau und das soll, laut Experten auch so bleiben. Aber ob das in fünf Jahren auch noch der Fall ist, der Trend ist nicht abzusehen.