Festzinsdarlehen

Was ist ein Festzinsdarlehen?

Grundlegend gibt es zwei verschiedene Arten von Darlehen, die für den Zweck der Baufinanzierung eingesetzt werden. Dies sind zum einen Darlehen mit einem variablen Zinssatz und zum anderen Festzinsdarlehen, bei denen der Zinssatz über die gesamte Laufzeit hinweg festgeschrieben ist, als garantiert gleich bleibt. Vor allem bei Festzinsdarlehen, die ja in der Regel über eine Laufzeit von 30 Jahren vereinbart werden, ist es von Vorteil, wenn der Zins bei Vertragsschluss sehr niedrig ist. Ein weiterer Pluspunkt ist die gute Kalkulierbarkeit der monatlichen Belastungen über einen sehr langen Tilgungszeitraum.

Bei einem Festzinsdarlehen handelt es sich um ein Darlehen mit einem garantierten gleich bleibenden Zinssatz über die gesamte Darlehenslaufzeit (als Zinsfestschreibung bezeichnet). Der Zinssatz für das Festzinsdarlehen wird dabei oft auch nur für einen gewissen Zeitraum festgelegt (Zinsbindungszeitraum) und macht dann eine Anschlussfinanzierung notwendig. Gerade bei längerfristigen Darlehen zur Baufinanzierung ist ein gleichbleibender Zinssatz oft von Vorteil, vor allem dann, wenn am Markt die Zinsen steigen. Zudem bleibt die monatliche Belastung über einen langen Zeitraum kalkulierbar.

Festzinsdarlehen werden überwiegend zur Baufinanzierung genutzt. Das besondere Merkmal dieser Kreditform ist die Sollzinsbindung. Diese Sollzinsbindung beschreibt einen bestimmten Zeitraum, in dem ein Kreditnehmer für seinen Immobilienkredit das Zinsniveau bezahlt, das bei Vertragsabschluss vereinbart wurde. Die Veränderungen der Zinskonditionen im Bezug auf den Kapitalmarkt spielen dann für das Immobiliendarlehen keine Rolle.
Ein Kredit mit einem Sollzins, der veränderlich ist, stellt zum Festzinsdarlehen den Gegensatz dar, dieser wird variables Darlehen genannt. Die Sollzinsbindung kann bei Immobilienkrediten minimal 1 Jahr und maximal 30 Jahre betragen. Die Zeitspanne, in der die Sollzinsbindung Gültigkeit besitzt, lässt sich bei dieser Kreditart als elementare Kreditkondition beschreiben und wird deshalb bei Abschluss des Vertrags schriftlich festgehalten. Durch diese Kreditkondition entsteht eine hohe Sicherheit für Planungen innerhalb dieses bestimmten Zeitraums.

Allgemeines

Sämtlichen Darlehen, die auf dem Finanzmarkt angeboten werden, können in zwei Kategorien unterschieden werden, zum einen in Darlehen, die durch einen festen Zinssatz gekennzeichnet werden und zum anderen in Darlehen, die einen variablen Zinssatz besitzen. Bei Analysen des vorhandenen Angebots wird deutlich, dass Festzinsdarlehen viel stärker vertreten sind. Der Dispokredit ist beispielsweise ein Kredit, der durch einen variablen Zinssatz gekennzeichnet wird. Für die Bank besteht die Möglichkeit, ihn anzupassen. Fast alle Ratenkredite besitzen einen Zinssatz, der bei Vertragsabschluss festgelegt wird und der während der Darlehenslaufzeit nicht veränderbar ist. Es ist hingegen bei Hypothekendarlehen so, dass zwei Möglichkeiten bestehen, es kann entweder ein Festzinsdarlehen genutzt werden oder ein Darlehen mit einer Zinsvereinbarung, die variabel ist.

Ein Kreditnehmer steht im Rahmen einer Immobilienfinanzierung häufig vor der Entscheidungsproblematik, ob sich der aktuelle Zinssatz für eine Bindung eignet oder ob ein variabler Zinssatz doch eher von Vorteil wäre. Der Kunde kann in der Regel bei einem Festzinsdarlehen mindestens zwischen zwei Laufzeiten bezüglich der Zinsfestschreibung eine Auswahl treffen, die eine Frist beträgt 5 Jahre und die andere Frist 10 Jahre. Immer mehr Kreditinstitute bieten ein solches Finanzprodukt mit einer längeren Laufzeit an, diese kann 15 Jahre, 20 Jahre oder 30 Jahre betragen. Die Mehrzahl der vergebenen Festzinsdarlehen fällt unter die Annuitätendarlehen.

Auswirkungen der Zinsbindungsfrist

Festzinsdarlehen bieten längerfristige Sicherheit vor Schwankungen der Zinsen am Markt. Existiert während der Kreditlaufzeit ein fester Zinssatz, kann sich der Kreditnehmer auf feste Raten einstellen. Finanzielle Aspekte in der Zukunft lassen sich somit gut vorausplanen und durchkalkulieren. Bei großen Darlehenssummen beispielsweise bei einem Immobilienkredit ist der festgeschriebene Zinssatz für die Planungssicherheit besonders wichtig, obwohl er schon bei kleinen Ratenkrediten von Vorteil ist.

Festzinsdarlehen lohnen sich insbesondere dann, wenn die Zinsen am Markt niedrig sind. Obwohl die Banken grundsätzlich für eine Zinsfestschreibung auf die Zinsen einen Aufschlag dazu addieren, kann sich ein Verbraucher bei einer guten Marktlage trotzdem für längere Zeit günstige Kreditzinsen sichern. Sollte während der Zinsbindungsfrist der Marktzins wieder ansteigen, muss das Kreditinstitut den vereinbarten Zinssatz beibehalten.
Nur in einigen Fällen ist ein Festzinsdarlehen jedoch nach Beendigung der ersten Zinsbindungsfrist vollständig abgezahlt. Meistens muss ein neuer Darlehensvertrag mit dem Ablauf der ersten Zinsfestschreibung geschlossen werden. Der Zinssatz wird in diesem Kontext an das Marktniveau, das aktuell vorherrscht, angepasst. Der Darlehensnehmer hat gleichzeitig mit dem Ende der ersten Zinsbindungsfrist sowie der sich daraus ergebenden Anpassung die Möglichkeit zur Umschuldung. Zum Ablauf der ersten Laufzeit kann ein Festzinsdarlehen mithilfe eines anderen Kreditinstituts umgeschuldet werden. Es kann natürlich auch beim gleichen Finanzinstitut weitergeführt werden im Rahmen einer Anschlussfinanzierung.

Für Verbraucher, die gar kein oder nur wenig Eigenkapital für ein Finanzvorhaben zur Verfügung haben, ist die Entscheidung für ein Festzinsdarlehen von Vorteil. Ein solches Darlehen schützt den Schuldner über die mehrjährige Laufzeit vor steigenden Zinsen. Befürchtet man am Anfang der Laufzeit des Darlehens, dass die Zinsen steigen, sollte eine Zinsbindungsfrist angestrebt werden, die entsprechend lang ist, um für einen längeren Zeitraum eine Finanzierungsmöglichkeit zu beanspruchen, die günstig ist. Festzinsen sind allerdings nicht besonders attraktiv, wenn die Marktzinsen aktuell einen hohen Wert ergeben. Besteht in absehbarer Zeit, die Hoffnung, dass die aktuellen Marktzinsen wieder absinken, dann wäre es von Nachteil, den teuren Zinssatz möglichst lange festzuschreiben.

Vollablösung, Sondertilgung und Nichtabnahme

Mittlerweile ist es für Banken üblich, dass dem Bankkunden beim Abschluss des Kreditvertrags Sondertilgungsrechte eingeräumt werden, die sich pro Kalenderjahr auf einen bestimmten Betrag beziehen. Dies geschieht jedoch nicht automatisch. Bei älteren Verträgen sind Sonderkündigungsrechte unter Umständen nicht vorhanden. Falls kein Sondertilgungsrecht vereinbart wurde, ist eine zusätzliche Tilgung außerhalb der vereinbarten Tilgungsraten fast unmöglich. Die Bank muss eine vorzeitige Rückzahlung, die die teilweise oder ganz geschieht, nicht akzeptieren. Die Vereinbarungen im Vertrag über Tilgungsmodalitäten und Laufzeit sind der Grund dafür.

Es existieren aber vereinzelt Fälle, in denen ein Schuldner sein Festzinsdarlehen komplett ablösen oder teilweise tilgen kann. Der Verkauf einer finanzierten Immobilie gehört zu diesen Einzelfällen. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs hat zu dieser Möglichkeit geführt. Die Finanzinstitute leiten aus diesem Urteil jedoch ab, dass die Sonderleistungen des Schuldners außerhalb dieser speziellen Lebenssituation nicht angenommen werden müssen. Es ist vom Bundesgerichtshof beispielsweise nicht näher konkretisiert worden, für welche Lebenssituationen ein Finanzdienstleister eine vollständige Ablösung akzeptieren muss. Wie der finanzielle Schaden, von der ein Kreditinstitut bei einer Sondertilgung oder einer vorzeitigen Ablösung betroffen ist, mathematisch berechnet werden soll, wurde aber in einem ausreichenden Maß konkretisiert. Für Banken entsteht immer dann ein Schaden, wenn der getilgte Kredit zu erheblich schlechteren Bedingungen wieder ausgereicht werden kann, als zu den vereinbarten Konditionen, die bei Vertragsabschluss ursprünglich vorgesehen waren. Ein Vergleich wird mithilfe einer Zinskurve durchgeführt, die der Bundesgerichtshof den Banken für Fälle dieser Art vorgegeben hat.

Finanzinstitute können ebenfalls Geld verlangen, wenn ein Kredit nicht im Verlauf der Bereitstellungsfrist beansprucht wird. Wenn sich ein Verbraucher ein Darlehen erst einmal nur sichern möchte, um sich die Option einer möglichen Inanspruchnahme offen zu halten, sollte einkalkuliert werden, dass eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Nichtabnahme aufgebracht werden muss.