Bei der Kreditvergabe gibt es heutzutage zahlreiche Möglichkeiten bzw. Kreditvarianten, die man als Kreditnehmer in Anspruch nehmen kann. In der Regel erfolgt im Vorfeld eine Beratung durch die Bank und eine individuellen Anpassung an die Bedürfnisse des vermeintlichen Kunden. Die so genannte Festzinshypothek ist ein Darlehen, bei dem der Geldgeber dem Kunden für einen festgelegten Zeitraum eine Garantie für die Konditionen im Vertrag gewähren kann. Dies gilt insbesondere für die Festschreibung des Zinssatzes. Vor allem bei den so genannten Hypothekenbanken ist die Festzinshypothek ein Produkt, welches tagtäglich angeboten wird. Durch die gleich bleibende finanzielle Belastung, ist es dem Kreditnehmer mit einer Festzinshypothek möglich, eine langfristige Planung und sichere Finanzierung durchzuführen.
Inhalt
Was ist eine Festzinshypothek?
Bei der Aufnahme einer Hypothek im Rahmen einer Baufinanzierung, hat ein Hausbesitzer die Wahl zwischen einem variablen Zinssatz oder einer Festzinshypothek. Mit festgeschriebenem Zinssatz (Festhypothek) aufgenommene Hypotheken haben gegenüber denen mit variablem Zinssatz den Vorteil, dass der Schuldner mit festen monatlichen Belastungen rechnen kann. Ein variabler Zinssatz orientiert sich am durch die Europäische Zentralbank festgelegten Leitzins, der wirtschaftlichen Schwankungen unterliegt. Somit kann bei vorhergesagten sinkenden Zinssätzen eine geringere Zinsbelastung als bei Festgeschriebenen erzielt werden. Jedoch besteht das Risiko von stark steigenden Zinssätzen, das aber durch die Vereinbarung einer Zinsobergrenze komprimiert werden kann.
Eine Festzinshypothek ist ein vollständig amortisierendes Hypothekendarlehen, wobei der Zinssatz über die Laufzeit des Darlehens gleich bleibt, im Gegensatz zu Darlehen, bei denen sich der Zinssatz anpassen kann. Folglich werden die Zahlungsbeträge und die Dauer des Darlehens festgelegt, und die Person, die für die Rückzahlung des Darlehens verantwortlich ist, profitiert von einer einheitlichen Zahlung und der Möglichkeit, auf der Grundlage dieser Fixkosten ein Budget zu planen.
Andere Formen von Hypothekenkrediten sind zinslose Hypotheken, gestaffelte Hypotheken, variabel verzinsliche Hypotheken und negative Amortisationshypotheken. Im Gegensatz zu vielen anderen Darlehensarten werden die Zinszahlungen und Darlehenslaufzeit bei einer Festzinshypothek von Anfang bis Ende festgelegt. Festhypotheken sind durch Kredithöhe, Zinssatz, Zinseszinsen und Laufzeit gekennzeichnet. Mit diesen Werten können die monatlichen Rückzahlungen berechnet werden.
Im Gegensatz zu variabel verzinslichen Hypotheken sind festverzinsliche Hypotheken nicht an einen Index gebunden. Stattdessen wird der Zinssatz im Voraus auf einen beworbenen Kurs festgelegt. Die feste monatliche Zahlung für eine festverzinsliche Hypothek ist der monatlich vom Kreditnehmer gezahlte Betrag, der sicherstellt, dass das Darlehen am Ende seiner Laufzeit vollständig mit Zinsen getilgt wird.
Die internationale Verwendung
Die Federal Housing Administration der Vereinigten Staaten half bei der Entwicklung und Standardisierung der festverzinslichen Hypothek indem sie sie versicherte. Aufgrund der hohen Auszahlung am Ende des Altkredits mit hoher Laufzeit führte das Refinanzierungsrisiko zu ausgedehnten Zwangsversteigerungen. Die festverzinsliche Hypothek war das erste Hypothekendarlehen, das vollständig abgeschrieben wurde (am Ende des Darlehens vollständig bezahlt wurde), das aufeinanderfolgende Kredite ausschloss, und hatte feste Zinssätze und Zahlungen. Festhypotheken sind die klassische Kreditform für den Kauf von Wohneigentum und Produkten in den Vereinigten Staaten. Die gebräuchlichsten Begriffe sind 15- und 30-jährige Hypotheken, aber kürzere Laufzeiten sind verfügbar, und 40-jährige und 50-jährige Hypotheken sind jetzt verfügbar.
Außerhalb der Vereinigten Staaten sind festverzinsliche Hypotheken weniger beliebt, und in einigen Ländern sind echte festverzinsliche Hypotheken mit Ausnahme kurzfristiger Kredite nicht verfügbar. In Kanada zum Beispiel beträgt die längste Laufzeit, für die ein Hypothekenzins festgesetzt werden kann, in der Regel nicht mehr als zehn Jahre, während Hypothekarlaufzeiten üblicherweise 25 Jahre betragen. Eine feste Hypothek in Singapur hat nur den Zinssatz für die ersten drei vor fünf Jahren des Darlehens festgelegt, nach dem es variabel wird. Die britische Hypothekenindustrie wurde traditionell von Bausparkassen dominiert, deren Einlagen zu mindestens 50% in Anspruch genommen werden müssen. Daher bevorzugen die Kreditgeber variabel verzinste Hypotheken. Kreditgeber wiederum beeinflussen Verbraucherentscheidungen, die bereits niedrigere monatliche Anfangszahlungen bevorzugen.
Vergleiche
Festzinshypotheken sind in der Regel teurer als Hypotheken mit variabler Verzinsung. Aufgrund des inhärenten Zinsänderungsrisikos werden langfristige festverzinsliche Darlehen tendenziell höher verzinst sein als kurzfristige Kredite. Die Beziehung zwischen den Zinssätzen für kurz- und langfristige Kredite wird durch die Zinskurve dargestellt, die im Allgemeinen nach oben tendiert (längere Laufzeiten sind teurer). Der umgekehrte Umstand ist als invertierte Zinskurve bekannt und tritt weniger häufig auf.
Die Tatsache, dass eine festverzinsliche Hypothek einen höheren Anfangszins hat, deutet nicht darauf hin, dass dies eine schlechtere Form der Kreditaufnahme im Vergleich zu den variabel verzinslichen Hypotheken ist. Wenn die Zinssätze steigen, werden die Kosten höher sein, während der Zinssatz gleich bleibt. Einige Studien haben gezeigt, dass die Mehrheit der Kreditnehmer mit variabel verzinslichen Hypotheken auf lange Sicht Geld spart, einige Kreditnehmer jedoch mehr bezahlen. Der Preis von potentiellem Spargeld wird also durch das Risiko potenziell höherer Kosten ausgeglichen. In jedem Fall müsste eine Entscheidung auf der Grundlage der Darlehenslaufzeit, des aktuellen Zinssatzes und der Wahrscheinlichkeit getroffen werden, dass der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens steigt oder fällt.
Die Preisgestaltung
Festverzinsliche Hypothekenzinsen können in anderen Ländern, wie z. B. in Kanada, wo sie alle 6 Monate zusammengerechnet werden, anders zusammengesetzt sein. Die feste monatliche Zahlung für eine festverzinsliche Hypothek ist der monatlich vom Kreditnehmer gezahlte Betrag, der sicherstellt, dass das Darlehen am Ende seiner Laufzeit vollständig mit Zinsen getilgt wird. Diese monatliche Zahlung hängt vom monatlichen Zinssatz ab (ausgedrückt als ein Bruchteil, nicht ein Prozentsatz, d. h. die Anzahl der monatlichen Zahlungen zeigt die Laufzeit des Darlehens und die Höhe der Kreditsumme bekannt als Hauptdarlehen des Darlehens. Diese monatliche Zahlungsformel ist leicht abzuleiten und die Ableitung zeigt, wie festverzinsliche Hypothekendarlehen funktionieren. Der geschuldete Betrag am Ende eines jeden Monats entspricht dem Betrag des Vormonats zuzüglich der Zinsen auf diesen Betrag abzüglich des monatlich gezahlten festen Betrags.
Diese Herleitung veranschaulicht drei Schlüsselkomponenten von Festzinskrediten:
- Die feste monatliche Zahlung hängt von dem geliehenen Betrag, dem Zinssatz und der Dauer der Rückzahlung des Darlehens ab.
- Der geschuldete Betrag pro Monat entspricht dem Betrag des Vormonats zuzüglich Zinsen auf diesen Betrag, abzüglich der festen monatlichen Zahlung.
- Die feste monatliche Zahlung wird so gewählt, dass das Darlehen am Ende seiner Laufzeit vollständig mit Zinsen getilgt wird und kein Geld mehr geschuldet wird.