Gebäudewert

Der Gebäudewert ist der Wert eines Gebäudes. Dabei kommt es nicht darauf an, um welche Art des Gebäude es sich handelt, sondern nur auf die Herstellungskosten und die Preisentwicklung. Das Grundstück, auf dem das Gebäude seinen Standplatz hat, wird in diesem Wert nicht mitgerechnet. Der Wert setzt sich aus mehreren Werten zusammen, einmal nach den Baupreisverhältnissen von 1958 und nach den aktuellen Entwicklungswerten. Dabei werden auch Abschreibungen aufgrund des Alters und eventuelle Baumängel mit eingerechnet. Diese Werte sorgen dafür, dass der Gebäudewert entweder angehoben oder gesenkt wird. Der Gebäudewert wird aus verschiedenen Gründen interessant, beispielsweise wenn das Gebäude verkauft werden soll oder eine Beleihung stattfindet.

Gründe zur Gebäudewertberechnung

Es gibt sehr viele Gründe, warum der Wert eines Gebäudes interessant ist.

1. Immobilienverkauf
2. Erbauseinandersetzungen
3. Steuerfragen
4. Beleihungen

Der erste Grund für die Gebäudewertermittlung ist der Verkauf der Immobilie. Die Immobilie beziehungsweise das Gebäude muss aus privaten oder geschäftlichen Gründen veräußert werden. Bevor der Verkauf durchgeführt werden kann, muss eine Gebäudewertermittlung durchgeführt werden. Auch bei Erbauseinandersetzungen muss der Gebäudewert ermittelt werden. Zum Verkauf oder Erhalt der Immobilie muss meist ein Erbberechtigter ausgezahlt werden und dieser Anteil wird anhand des Erbes ausgerechnet. Bei Steuerfragen spielt der Wert ebenfalls eine entscheidende Rolle. Ein weiterer Grund für die Ermittlung des Gebäudewertes ist die Beleihung. Immer wieder kommt es vor, dass ein Gebäude bei der Bank als Sicherheit angeboten wird. Gerade bei hohen Summen muss vorab der Gebäudewert ermittelt werden, denn die Bank will eine Sicherheit, damit das Gebäude beliehen werden kann. Zur Ermittlung des Gebäudewertes gibt es verschiedene Verfahren.

Verfahren zur Gebäudewertermittlung

Der Gebäudewert wird aufgrund von verschiedenen nominierten Verfahren ermittelt. Sie werden von der Immobilienwertermittlungsverordnung Deutschlands festgehalten. Hier wird zwischen drei Verfahren unterschieden.

1. Das Vergleichswertverfahren
Der Vergleichswert eines Gebäudes wird anhand der sogenannten Vergleichsgrundstücke berechnet. Bei diesem speziellen Verfahren wird der Wert anhand der gleichwertigen Gebäude berechnet. Dafür müssen aber ausreichend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, damit der Wert berechnet werden kann. Dabei kommt es aber auch auf die Individualität des Gebäudes an, denn je individueller ein Gebäude ist desto weniger sollte das Vergleichswertverfahren genutzt werden. Das Verfahren macht nur dann Sinn, wenn in direkter Umgebung mindestens fünf bis zehn Gebäude in gleicher Form zu finden sind. Dazu wird dann noch zusätzlich der Grundstückwert gerechnet.

2. Das Sachwertverfahren
Dieses Verfahren wird bei Gebäuden eingesetzt, die nicht auf dem Mietmarkt angeboten werden. Bei diesen Gebäuden wird der Wert anhand der Wiederbeschaffung berechnet. Das ist bei Bahnhöfen oder militärischen Einrichtungen wie Kasernen der Fall. Der Wert wird auch anhand von Abnutzung und wertmindernden Faktoren berechnet. Grundsätzlich kann das Sachwertverfahren auch beim Wohneigentum angewendet werden, aber hier spielen noch anderen Faktoren eine Rolle, um den richtigen Gebäudewert zu ermitteln. Dazu kommt immer noch der Grundstückspreis.

3. Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren sorgt für die Berechnung eines Gebäudewerts anhand des Ertrags. Der Wert wird somit nicht nach dem Sachwert berechnet, sondern eher in der Höhe des zu erwartenden Ertrags. Das ist gerade bei Nutzungsimmobilien der Fall. Dazu gehören Hotels und auch Mehrfamilienhäuser. Allerdings kommt bei der Berechnung nicht nur der Ertragswert zum Tragen, sondern auch gleichzeitig der Sachwert. Diese Summe zusammen ergibt dann den aktuellen Gebäudewert für die Immobilie. Dazu kommt dann in der Regel noch der Bodenwert beziehungsweise der Grundstückpreis.

Die Ermittlung des Gebäudewertes

In erster Linie werden die Herstellungskosten zur Berechnung herangezogen. Dazu werden Grundrisszeichnungen und Architektenberechnungen angesehen. Für die genaue Ermittlung wird ein Festbetrag zu Grunde gelegt. Dieser Festbetrag bezieht sich auf einen Quadratmeter Wohnfläche oder auf einen Kubikmeter des Raumes.

Beispiel: Für einen Quadratmeter Wohnfläche wird ein Festbetrag von 900 Euro festgelegt. Das Gebäude hat eine Gesamtwohnfläche von knapp 140 Quadratmeter. Dann kommt man auf einen Gebäudewert von 126.000 Euro.

Zu dieser Grundsumme kommen dann noch weitere Abstufungen. Neben der Ausstattung spielt auch die Lage eine entscheidende Rolle. Für ein Gebäude, das in verkehrsgerechter Lage liegt, wird ein Zusatz eingerechnet. Das Gebäude hat einen höheren Wert als ein Haus, das auf dem Land steht und nur mit dem Auto erreichbar ist. Zudem ist ein Haus mit moderner Ausstattung in der Regel im Wert höher als ein älteres Gebäude. Das liegt einfach daran, dass ein modernes Gebäude besser zu verkaufen ist als ein Altbau. Die Wertermittlung eines Gebäudes kann somit nicht pauschalisiert werden und muss immer individuell für jedes Gebäude gemacht werden.

Der Ermittler des Gebäudewertes

Zur Ermittlung des Gebäudewertes gibt es spezielle Gutachter. In ganz Deutschland sind bestellte und vereidigte Sachverständige zu finden, die für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken zuständig sind. Bei der IHK können die Adressen erfragt werden. Meist sind die Gutachtern Architekten oder Bauingenieure. Sie sind auf das Erkennen und Entdecken von versteckten und verdeckten Mängeln geschult. Bevor der Kauf eines Gebäudes durchgeführt wird, sollte im Vorfeld der Sachverständige sich das Haus von Keller bis zum Dachstuhl genau anschauen. Allerdings muss man auch sagen, dass seine Möglichkeiten begrenzt sind. Er darf keine Wände aufmachen oder Luftmessungen durchführen. Dafür müssen spezielle Fachkräfte zu Rate gezogen werden.

Die Haftbarkeit eines Gutachters

Egal, ob es sich um vereidigte und Sachverständige von der IHK handelt, der Gutachter ist nicht haftbar. Er handelt nach eigenem Ermessen und kann im Nachhinein nicht für ein fehlerhaftes Gutachten zur Verantwortung gezogen werden. Es sollten sich immer mindestens drei Referenzen gezeigt werden, bevor der Gutachter den Auftrag bekommt. Zudem setzen Gutachter, die für eine Bank arbeiten immer 20% weniger Wert an als öffentlich bestellte Gutachter. Das liegt einfach daran, dass die Banken sich absichern wollen und keinerlei Risiko eingehen wollen.

Die Kosten für ein Gebäudewertgutachten

Der Gutachter muss natürlich auch bezahlt werden. Dabei wird das Honorar anhand von Schwierigkeitsstufen ermittelt. Schon im Vorfeld sollte sich über die Kosten für einen Gutachter informiert werden. Er bestimmt selber welche Schwierigkeitsstufen er festlegen will. Nur so können die Gebühren im Rahmen gehalten werden. Bei einer reinen Sachwertermittlung sind die Kosten für einen Gutachter nicht so hoch. Dabei gilt es immer im Vorfeld nach den Kosten zu fragen. Die Kosten können sich zwischen 320 Euro und 11.800 Euro liegen. Bestimmend ist auch der aktuelle Wert des Gebäudes. Somit ist das Gutachten bei einem 1.000.000 Euro Gebäude natürlich teurer als bei einem Haus mit einem Wert von 100.000 Euro.