Gemeinschaftseigentum

Die Definition von Gemeinschaftseigentum ist sehr einfach. Laut Wohnungseigentumsgesetz handelt es sich bei Gemeinschaftseigentum um ein Eigentum, dass gemeinschaftlich genutzt wird. Dazu gehört nicht nur die Immobilie an sich, sondern auch das Grundstück, Anlagen, weitere Gebäudeteile und andere Teile. Die einzige Ausnahme stellt das Sondereigentum oder das Eigentum dritter Personen dar. Gerade Teile des Gebäude, die für den Bestand und die Sicherheit notwendig sind, gehören zum Gemeinschaftseigentum.

Das Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftseigentum gehören klassischer Weise alle Außenwände und natürlich auch das Dach. Das Fundament und die Geschossdecken sind ebenfalls ein Teil davon. Auch Fahrstühle, Treppenhäuser, Flure, Eingangstüren sind Gemeinschaftseigentum. Gartenanlagen, Kellergänge, Innenhöfe, Sprechanlagen, die Briefkastenanlage und auch die Tiefgarage sowie die Hausmeisterwohnung zählen zu diesen besonderen Eigentumsverhältnissen. Im Grunde kann man sagen, dass alle Bereiche zum Gemeinschaftseigentum gehören, durch die alle Personen sich bewegen. Allerdings gehören auch andere Bereiche dazu, die von allen Personen im Gebrauch sind. Zentralheizung und Wasserleitungen sind davon betroffen.

Es gibt in Bezug auf das Sondereigentumsrecht aber auch Ausnahmen. Es gibt Versorgungsleitungen, die durch mehrere Wohnungen führen. Dazu können Stromleitungen oder ähnliches gehören. Grundsätzlich gehören die Leistungen zum Sondereigentum, wenn sie nur eine Wohnung versorgen. Sobald andere Wohnungen mitbetroffen sind, gilt auch hier das Gemeinschaftseigentum.

Das Sondereigentum

Nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz bezieht sich das Sondereigentum auf eine Wohnung oder auf speziell angemietete oder gekaufte Räumlichkeiten. Dazu gehören Lagerräume, Arztpraxen, Werkstätten, aber auch Geschäftsräume. Das Sondereigentum ist immer der Bereich, der von der gekauften oder gemieteten Partei genutzt wird. Für das Sondereigentum ist der Käufer oder der Mieter immer selbst verantwortlich. Während beim Gemeinschaftseigentum die Gemeinschaft für die Instandsetzung zuständig ist.

Streitigkeiten zur Zugehörigkeit

Schon seit Jahrzehnten gibt es immer mal wieder Schwierigkeiten mit der Zugehörigkeit mancher Gebäudeteile. Dazu gehören in erster Linie die Balkone. Die Balkone unterteilen sich auf Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Zum Sondereigentum gehören der Balkonraum und die Bodenbeläge. Zum Gemeinschaftseigentum hingegen die Brüstung, die Balkondecke und die Außenwand. Auch bei Fenster und Fensterrahmen kommt es oft zu Unstimmigkeiten. Grundsätzlich gehören sie zum Gemeinschaftseigentum, allerdings kann auch schriftlich festgehalten werden, das die Instandhaltung durch das Sondereigentum geklärt wird. Die Wohnungseingangstüren sind dagegen schon schwieriger zu bewerten, denn im Grunde ist die Innenseite Sondereigentum und die Außenseite Gemeinschaftseigentum. Meist wird es auch so behandelt. Die Gartennutzung und die Terrassen sind in erster Linie Gemeinschaftseigentum. Aber in einigen Fällen können sie auch zum Sondereigentum werden, wenn die Gemeinschaft das vertraglich festlegt.

Die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum

In der Regel gibt es einen Verwalter, der sich um alle Angelegenheiten rund um das Gemeinschaftseigentum kümmert. Dabei sorgt er nicht nur dafür, dass Reparaturen und Renovierungen durchgeführt werden, auch die Reinigung gehört mit zu seinen Aufgaben. Die Aufgaben muss er nicht allein machen, sondern er beauftragt Unternehmen mit der Durchführung, muss aber alle Kontrollen durchführen. Der Verwalter wird von allen Eigentümern bestimmt und mit allen Aufgaben betreut. Dabei kann es sich bei dem Verwalter entweder um eine externe Firma handelt oder um einen der Eigentümer selber. In der Regel wird eine externe Firma ausgesucht. Die Kosten für den Verwalter werden von allen Eigentümern getragen.

Kosten für Gemeinschaftseigentum

Die Kostenaufteilung für das Gemeinschaftseigentum wird anhand eines Beschlusses festgehalten. Die Kostenverteilung ist nicht immer gleich, denn ein Eigentümer, der seine Wohnung im Erdgeschoss hat, wird auch den Fahrstuhl nicht benutzen. Somit werden die Kosten für die Wartung und eventuelle Reparaturen nicht bei ihm mit auf die Rechnung geschrieben. Dafür sind dann die Eigentümer zuständig, die in der ersten Etage und höher liegen. Auch die Anteile sind verteilt, denn ein Bewohner, der im fünften Stock wohnt wird den Fahrstuhl häufiger nutzen als der Bewohner in der ersten Etage. Hier wird anteilig genau festgehalten, was welcher Eigentümer zu bezahlen hat.

Im Grunde werden die Kosten für das Gemeinschaftseigentum anhand der Miteigentumsanteile berechnet. Allerdings kann es auch hier Änderungen geben, denn in einigen Fällen kann vertraglich festgehalten werden, dass gerade Verursachung und Verbrauch anders getilgt werden können.

Beispiel:

Ein Haus verteilt sich auf drei Eigentümer. Dabei haben 1 und 2 einen Anteil von 200 / 1.000 und der Dritte 600 / 1.000. Also hat Eigentümer ein 200 / 1.000, Eigentümer 2 200 / 1.000 und Eigentümer 3 600 / 1.000 Anteile. So werden dann auch die Kosten verteilt. Der kaputte Fahrstuhl kostet in der Reparatur 1.000 Euro. Anhand der vorhandenen Anteile müssen Eigentümer 1 und 2 somit mit Kosten von jeweils 200 Euro rechnen und der Eigentümer 3 muss 600 Euro übernehmen. Allerdings sollte im Vorfeld ein Beschluss vorhanden sein, der die Verteilung fairer verteilt, so dass jeder Eigentümer 1 / 3 der Kosten übernimmt.

Sondereigentum wird zu Gemeinschaftseigentum

Anhand einer Vereinbarung ist es durchaus möglich, aus dem Sondereigentum ein Gemeinschaftseigentum zu machen. Diese Vereinbarung muss immer in Vertragsform festgehalten und an alle Vertragspartner ausgehändigt werden. Dadurch werden aber auch die Kosten wieder anders verteilt. Sie gehen dann in die Wohnungseigentümergemeinschaft über. In die andere Richtung ist das nicht so einfach. Gemeinschaftseigentum kann nur zu bestimmten Voraussetzungen zum Sondereigentum werden. Dazu muss eine notarielle Beurkundung und ein Grundbucheintrag her. Unter Umständen bedarf es allerdings auch die Zustimmung einer dritten Partei.

Die Versammlung sorgt für Klärung

Natürlich hat Gemeinschaftseigentum nicht nur viele schöne Seiten, sondern beinhaltet auch viele Pflichten. Gerade in Bezug auf die Gemeinschaft sind hier viele Pflichten vorhanden. Mindestens einmal im Jahr findet eine sogenannte Wohnungseigentümerversammlung statt, bei denen in der Regel Anwesenheitspflicht herrscht. Das ist allein wichtig, um eventuell neue Dinge zu besprechen, von Reparaturen bis hin zu Renovierungen. Auch alle anderen Angelegenheiten werden bei der Versammlung angesprochen und in der Gemeinschaft geregelt. Für neue Angelegenheiten bedarf es immer einem Mehrheitsentscheid. Das bedeutet, nach einem Vorschlag (Modernisierung der Fassade) findet eine Abstimmung statt. Nur wenn die Mehrheit der anwesenden Bewohner für eine Modernisierung sind, wird diese auch durchgeführt. Sind einige Parteien dagegen, dann müssen sie sich meist der Mehrheit beugen oder mit guten Argumenten dagegen sprechen. Die Erstabstimmung ist nicht bindend und kann widerrufen werden, wenn neue Erkenntnisse vorgelegt werden. Jeder Gemeinschaftseigentumsbesitzer hat das Recht ein Veto einzulegen und sich gegen die Mehrheit zu stellen. Die Versammlung muss in Schriftform erfolgen und mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin ausgehändigt sein.