Ein Grundstückskauf oder ein Hauskauf kann mit einer starken finanziellen Belastung zusammen hängen. Kaum ein Mensch schafft es, eine horrende Summe für Grundstücke oder Häuser aus eigener Tasche zu bezahlen. Sicherlich wird im Laufe der Jahre ein mehr oder weniger beachtliches Stammkapital erspart, allerdings reichen diese Ersparnisse nicht aus, um solche Käufe aus eigener Kraft zu realisieren. Mitunter sind die Planungen, Eigentümer oder Eigentümerin zu werden, schnell erledigt und es wird sich gut vorbereitet gefühlt. Allerdings wird spätestens bei der Kaufsumme klar, dass in diesem Fall nur eine Bank oder ein Kreditgeber anderer Institute mit einer Finanzierungshilfe weiterhelfen kann. In die Finanzierung müssen allerdings noch weitere Kosten einfließen, als wie die des Grundstückskaufs oder des Hauskaufs selbst. Es fallen Notarkosten an, sowie nicht wenige Gebühren für Behörden. Mitunter kann es sein, dass eine Gebäudevermessung durchgeführt werden muss – gerade beim Neubau, und hier fallen auch Kosten an, die keinen Aufschub dulden. Nach dem Kauf wird durch das Liegenschaftsamt die Grundsteuer ermittelt und der Bescheid geht dem Eigentümer, beziehungsweise der Eigentümerin zu. Diese Kosten müssen sofort an das Finanzamt überwiesen werden, damit der steuerliche Leumund des Eigentümers oder der Eigentümerin unangetastet bleibt. Die Zahlung muss sofort vorgenommen werden, damit eine Unbedenklichkeitsbestätigung für den Eintrag ins Grundbuch ausgestellt wird.
Inhalt
Kredite für Kauf, Sanierung und Neuanschaffungen
Ist die tatsächliche Summe ermittelt, die für den Hauskauf, beziehungsweise den Kauf des Grundstücks inklusive Kosten für den Neubau benötigt wird, muss eine Bank gefunden werden, die diese Finanzierungshilfe in Aussicht stellt. Neben diesen Kosten muss berücksichtigt werden, dass womöglich ein Umzug von einer Mietwohnung in ein Haus ansteht und dort mehr Platz zur Verfügung steht um entsprechende Möbel zu platzieren. In diesem Fall wird schnell erkannt, dass die Anzahl der Möbel bei weitem nicht ausreicht. Daher müssen auch für die Einrichtung entsprechende Finanzierungshilfen eingeplant werden, wodurch die Kreditsumme langsam aber stetig ansteigt.
Finanzierung und Laufzeiten der Tilgungsraten
Wurde eine Bank gefunden, die eine Finanzierung übernimmt, sind die schwersten Hürden bereits geschafft. In Zeiten niedriger Zinsen wird ein Kredit bezüglich der Tilgungsraten inklusive Zinsen günstiger als bei einem normalen Zinsniveau. Besteht die Möglichkeit, über eine Gemeinschaft mehrere Grundstücke zu kaufen, beziehungsweise über einen Erbfall an Grundstücke zu kommen, werden entsprechende Finanzierungshilfen für jedes Grundstück einzeln benötigt. Sicherlich wird die Summe für alle Grundstücke in einem Zahlungsvorgang an den Eigentümer oder die Eigentümerin gezahlt, dies birgt aber ein gewisses Potenzial in sich, wenn es um die Tilgungsraten auf lange Sicht geht. In der Lebensentwicklung können sich unzählige Variablen entwickeln, die zu Beginn des Hauskaufs und bei der Organisation von Fremdfinanzierungen nicht berücksichtigt werden können. Aus diesem Grund vergeben Banken oder Kreditinstitute Kredite nur mit entsprechenden Sicherheiten. Hierbei müssen die Sicherheiten mindestens die Abdeckungssumme des gewährten Kredits aufbringen. Dies ist der Grund, warum Banken oder Kreditinstitute bei der Gewährung von Krediten gerne die vorhandenen Grundstücke oder Häuser über das Grundpfandrecht als Sicherheit nehmen.
Globalverschuldung – Definition
Um den gewährten Kredit abzusichern, stehen den Banken oder Kreditinstituten verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Gerade im Bereich Immobilien und Grundstücke dienen gerade diese Objekte als Sicherheit für den Fall, dass Kredite nicht mehr bedient werden können. Der Kreditnehmer sichert mit seiner Unterschrift zu, dass im Falle ausbleibender Tilgungsraten die Banken oder Kreditinstitute die Objekte verwerten dürfen, um diese für die Begleichung der Kredite zu nutzen. Diese Absicherung wird auch Grundpfandrecht genannt. Neben dieser Bezeichnung tauchen auch andere Begriffe im Bank- und Kreditwesen auf. Mit der Bezeichnung Globalverschuldung ist ein weiteres Verwertungsrecht benannt. Bei der Globalverschuldung sind mehrere Grundstücke vorhanden, die mit einem jeweiligen Grundpfandrecht belastet sind. Hierbei kann das Grundpfandrecht entweder für ein Grundstück angewendet werden oder übergreifend auf mehrere Grundstücke. Dies bedeutet, dass der Gläubiger entweder ein Grundstück oder mehrere gleichzeitig für die Tilgung der Kreditsumme verwerten darf. Wichtig ist zu wissen, dass jedes Grundstück für sich für die Gesamtsumme des Kredits haftbar ist und ohne Weiteres zur Verwertung in die Tilgungsmasse einfließen darf.
Globalverschuldung und die Freistellungserklärung
Die Globalverschuldung findet auch in Fällen Anwendung, wenn es um größere Projekte, beziehungsweise Bauvorhaben geht. Sind die Objekte bereits belastet, sichert die Bank die Objekte mit den entsprechenden Grundpfandrechten. Sollte eine Situation die Durchsetzung des Grundpfandrechts erforderlich machen und der Eigentümer oder die Eigentümer verfügen über mehrere Objekte, kann der Gläubiger wahlweise verfahren. Dies ist eine Kann-Regelung, da dem Gläubiger frei steht, welches Objekt im Sinne des Grundpfandrechts verwertet werden soll. Entsprechend der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nach dem Paragraphen § 3, Satz 1, Nr. 3 kann bei einer Globalgrundschuld ein größeres Bauprojekt aufgeteilt und einzeln verkauft werden, um eine entsprechende Tilgung zu sichern. Es bedarf einer entsprechenden Zahlung der geschuldeten Vertragssumme, um auf das Teilstück, auf das ein Grundpfandrecht Anwendung gefunden hatte, von der Globalbelastung freizusprechen. Der Schuldner erhält somit eine Freistellungserklärung von der Bank oder dem Kreditinstitut.
Diese Vorgehensweise kann sowohl auf fertiggestellte Objekte angewendet werden, wie aber auch auf nicht fertiggestellte Objekte. In der Regel nimmt bei dieser Art von Globalverschuldung die Bank oder das Kreditinstitut Kontakt mit dem jeweiligen Notar auf, um ihn über die anstehenden Maßnahmen zu informieren. Der Notar steht anstelle des Gläubigers für die entsprechend problemlose Durchführung der Maßnahmen zur Verfügung.
In der Phase des Grundpfandrechts ist es nicht gestattet, Objekte nach der Fertigstellung an den jeweiligen Auftraggeber zu übergeben. Hierfür bedarf es tatsächlich der Freistellungserklärung durch die Bank oder dem Kreditinstitut. Auch ausgesprochene Ermächtigungen zur Verwendung der entsprechenden Objekte sind nichtig, da hier erst die Freistellungserklärung vorliegen muss. Diese Regelung ist über die Gewerbeordnung mit dem Paragraphen §34c, Satz 1, rechtlich abgesichert.
Auflassungserklärung
Die Auflassungserklärung wird zum Schutz des Käufers angewendet, um zu verhindern, dass das Objekt widerrechtlich ein weiteres Mal verkauft wird.
Arten von Grundpfandrecht
Wie erwähnt, dient das Grundpfandrecht als Absicherung für Kredite. Neben der bereits erwähnten Globalverschuldung sind noch weitere Arten des Grundpfandrechts vorhanden. Es wird unterschieden zwischen
• Grundschuld
• Rentenschuld
• Hypothek