Globalgrundschuld

Die Globalgrundschuld wird in der Regel auf den Kreditgeber übertragen und kommt im Immobilienbereich zum Tragen. Beim Kauf oder Bau einer Immobilie wird ein Geldinstitut um ein Kredit gebeten. Damit das Geldinstitut den Kredit erlaubt, verlangt sie meist die Globalgrundschuld. Die Globalgrundschuld wird schriftlich festgehalten. Im Grunde besagt sie, dass die Bank oder das Geldinstitut immer bei Forderungen an erster Stelle steht. Die Forderungen des Kreditgebers sind immer zuerst zu begleichen. Alle anderen Gläubiger folgen erst danach. Durch die Globalgrundschuld sichert sich das Geldinstitut ab, um die offenen Beträge immer und auf jeden Fall zu bekommen, egal ob von dem Kreditnehmer oder durch den Verkauf der Immobilie.

Der Globalgläubiger

In der Regel ist der Globalgläubiger der Kreditgeber für eine Immobilie. Dabei kann es sich um ein Geldinstitut, aber auch um einen privaten Investor handeln. Der Investor oder das Geldinstitut haben eine Forderung in Form eines Darlehens an den Kreditnehmer. Der Globalgläubiger übernimmt im Notfall aller anfallenden Forderungen des Kreditnehmers, wenn dieser seinen Verpflichtungen in Form von regelmäßigen Zahlungen nicht nachkommen kann. In erster Linie sind Globalgläubiger Banken. Damit der Gläubiger abgesichert ist, bekommt er das Grundpfandrecht auf die Immobilie. Das bedeutet, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungen nicht nachkommen kann und auch auf mehrere Anfragen keine Zahlungen leistet, hat die Bank also der Globalgläubiger das Recht, die Immobilie zum Kauf anzubieten. Meistens landen solche Immobilien dann in der Zwangsversteigerung. Die Bank setzt dann einen Mindestwert an, für welcher die Immobilie veräußert werden muss, damit die offenen Forderungen komplett gedeckt sind. Die Zwangsversteigerung kann aber auch dafür sorgen, dass noch eine Restschuld vorhanden bleibt, die der ehemalige Kreditnehmer bei dem Globalgläubiger abzahlen muss. Den Anspruch des Grundpfandrechts nennt man dann Globalschuldgrund.

Die Zwangsversteigerung

Bei fälligen Zahlungen, die meist von mehreren Monaten sind, wird der Kreditgeber, also die Bank den Kreditnehmer auffordern, zu zahlen. Passiert das nicht, dann hat die Bank das Recht den Kredit zu kündigen und die Immobilie zum Verkauf anzubieten. In der Regel landen diese Immobilien bei sogenannten Zwangsversteigerungen. Bei diesen Versteigerungen finden sich Interessenten, die preiswert an eine Immobilie kommen wollen. Eine Zwangsversteigerung wird schon Monate im Vorfeld angekündigt. Den Aushang findet man beim Amtsgericht, bei den Behörden, im Internet und auch in Zeitungen. Meist beginnt eine solche Versteigerung schon in den frühen Morgenstunden. Es versammeln sich alle Interessenten in einem Raum und können auf die vorhandenen Immobilien bieten. Dabei setzt die Bank, also der Globalgläubiger immer den ersten Preis für die Immobilie fest. Der Preis beläuft sich in der Regel über die Kreditsumme des Schuldners. Die Bank versucht mit Hilfe der Zwangsversteigerung seine Globalgrundschuld komplett zu bereinigen. Der Schuldner hätte dann keine weiteren Schulden bei der Bank mehr. Es kann aber auch mangelndes Interesse vorkommen, dann ist die Bank gezwungen mit dem Preis runterzugehen, um die Immobilie verkaufen zu können. Am Schluss bleiben dann immer noch Restschulden bei der Bank, die der Schuldner bedienen muss. Der Globalgläubiger hat bei einer Zwangsversteigerung immer als Erster das Anrecht auf seine offenen Forderungen. Alle anderen Gläubiger kommen erst danach.

Globalgläubiger bekommt Forderungen immer zuerst

Der Globalgläubiger ist rechtlich abgesichert und bekommt sein Geld immer an erster Stelle. Auch wenn andere Gläubiger noch Geld von dem Schuldner bekommen müssen, steht der Globalgläubiger immer an erster Stelle. Erst, wenn er alle seine Forderungen beglichen bekommen hat, dann sind die anderen Gläubiger mit ihren Forderungen an der Reihe. Kommt bei einer Zwangsversteigerung ein höherer Betrag zusammen, dann wird zuerst der Globalgläubiger bedient und dann alle anderen Gläubiger. Nur, wenn ein Restbetrag übrig bleibt, wenn alle Gläubiger bedient sind, kommt der Schuldner an die Reihe.

Schriftliche Festhaltung der Globalgrundschuld

Der Kreditgeber lässt sich das Grundpfandrecht schriftlich vermerken, damit er alle rechtlichen Möglichkeiten auf seiner Seite hat. Allein im Vertrag für den Kredit ist die Globalgrundschuld festgehalten und dieser muss von beiden Seiten handschriftlich unterschrieben werden. In der Regel ist der Grundstücksbestand beim Bauträger auch mit der Globalgrundschuld belastet. Das bedeutet, dass auch beim Kauf des Grundstücks vom Bauträger die Bank Forderungen hat. Auch beim Verkauf des Grundstück kommen hier keine Änderungen zustande, denn die Globalgrundschuld ist im Vorfeld entstanden und bleibt auch bei einer Änderung im Grundbuch bestehen. Die Globalgrundschuld kann nur entfernt werden, wenn alle offenen Forderungen bei der Bank geglichen sind. Ansonsten bleibt das Grundstück immer im Besitz der Bank und sie hat somit die Globalgrundschuld.

Freistellung der Globalgrundschuld

In der Regel kann aber auch eine Freistellung der Globalschuld ermöglicht werden. Das kommt meist immer dann zum Einsatz, wenn das Grundstück durch einen Verkauf weitergegeben wird. Grundsätzlich ist die Globalgrundschuld nicht für den neuen Käufer zuständig, sondern gilt für den ehemaligen Besitzer oder den Bauträger. Somit hat der neue Käufer mit der Globalschuld nichts zu tun. Es gibt zwei Möglichkeiten, um eine Freistellung zu bekommen.

Die erste Möglichkeit ist, dass der Rücktritt der Bank. Die Bank hat die Möglichkeit den Rang für die Globalschuld abzutreten. Dadurch kann ein neuer Käufer das Grundstück erwerben ohne das Altlasten vorhanden sind, also lastenfrei. Aber es besteht auch die Möglichkeit, dass das Geldinstitut eine Freistellungsverpflichtung unterschreibt. Diese Verpflichtung ermöglicht es dem Schuldner, nach der Fertigstellung der Immobilie, diese frei zu verkaufen. Allerdings besteht diese Möglichkeit nur, wenn nach Abschluss des Bauvorhabens die komplette Summe an die Bank gezahlt werden konnte. Bei der zweiten Möglichkeit muss die komplette Kreditsumme gezahlt werden. Dabei handelt es sich nicht um den tatsächlichen Wert der Immobilie.

Sollte die Immobilie nicht fertig gestellt werden, kann es vorkommen, dass die Bank geleistete Zahlungen zurückgibt. Das ist aber nur bis zum anteiligen Wert der Immobilie möglich.

Globalgundschuld als Sicherheit für den Bauträger

Die Globalgrundschuld kann aber für die Sicherheit des Bauträgers verantwortlich sein. Grundsätzlich muss zum Bau einer Immobilie ein Baukredit aufgenommen werden. Der Baukredit ermöglicht, dass alle anfallenden Kosten gedeckt sind. Der Bauträger sorgt dafür, dass Handwerker sich um die Fertigstellung kümmern. Dafür verlangt er Personalkosten, Materialkosten usw. Damit diese gedeckt werden können, kann der Globalschuldgläuber also die Bank als Sicherheit dienen und somit die angefallenen Kosten decken. Der Globalschuldgläubiger holt sich das Geld von dem Kreditnehmer also dem Gläubiger zurück. Somit ist der Bauträger immer gut abgesichert und bekommt sein Geld.