Der Grundbesitzwert wird in drei Fällen erforderlich. Einerseits für die Erbschafts- und Schenkungssteuer, andererseits für die Grunderwerbssteuer. Die Berechnung des Grundbesitzwertes wird nach den Paragraphen §§ 145 – 150 Bewertungsgesetz (BewG) erforderlich und vorgeschrieben. Anzumerken ist, dass die Berechnung des Grundbesitzwertes für die Grunderwerbssteuer nur in Ausnahmefällen gefordert wird.
Inhalt
Definition Grundbesitzwert
Der Begriff Grundbesitzwert wird im Zuge der Erbschaftssteuer, sowie der Schenkungssteuer im Sinne des Bewertungsgesetzes als Einheitswert erforderlich. Mit der Reform des Erbschaftssteuer ist diese Regelung seit 2009 anzuwenden. In bestimmten Fällen im Bereich einer Erbschaft kann auch die Regelung von 2007 Anwendung finden.
Berechnung des Grundbesitzwertes
Grundbesitzwert von unbebauten Grundstücken
Es sind in der Ermittlung des Grundbesitzwertes zwei Anwendungsformen möglich. Diese Anwendungen beziehen sich zum einen auf unbebaute Grundstücke, zum anderen auf bebaute Grundstücke. Die Besonderheit bei unbebauten Grundstücken liegt darin, dass hier ein Bodenrichtwert als Bemessungsgrundlage gilt. Hierbei beträgt der Grundbesitzwert 80 % des Bodenrichtwerts und wurde von einem zertifizierten Gutachter ermittelt. Die Bemessungsdaten des Gutachters haben immer eine Gültigkeit von einem Jahr. Dies bedeutet, dass der Bodenrichtwert jedes Jahr erneut ermittelt werden muss.
Grundbesitzwert von bebauten Grundstücken
Der Unterschied bei der Ermittlung des Grundbesitzwertes zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken liegt darin, dass, anders als bei unbebauten Grundstücken, bei bebauten die Jahresnettomiete bei der Berechnung Anwendung findet. So wird bei der Berechnung das 12,5 fache der Nettojahresmiete als Referenzwert genommen. Mindernd zum Grundbesitzwert kann eine Immobilie sein, die ein älteres Baujahr hat. Hier werden Berechnungsmodelle verwendet, die bei circa fünf Prozent liegen. Der Höchstsatz zur Berechnung des Grundbesitzwertes liegt allerdings bei zwanzig Prozent – und dies bei älteren Immobilien. Ist das Grundstück mit Ein- oder Zweifamilienhäusern bebaut, muss der Faktor zur Berechnung des Grundbesitzwertes um zwanzig Prozent erhöht werden.
Berechnungsbeispiel
| Jahresrohmiete 14.500 x 12,5 | 181250,00 Euro |
| – Alterswertminderung (25 Jahre x 0,5% = 12,5% | 22656,25 Euro |
| + Wertzuschlag 20 % | 36250,00 Euro |
| Neuer Grundbesitzwert | 194843,75 Euro |
| Abgerundet auf volle 500 Euro | 194500,00 Euro |
Ausnahme hierbei findet sich in der Wertbemessung des Grundstücks und der Immobilie. Es wird der höher ermittelte Wert für die Berechnung verwendet. Dies bedeutet, dass wenn eine Immobilie einen geringeren Wert hat, als das Grundstück, wird automatisch der höhere Wert, also den des Grundstücks verwendet.
Zahlungsverpflichtung entsprechend der Erbschaftssteuer
In Erbschaftsangelegenheiten kann es ohne weiteres vorkommen, dass der Erblasser mehrere Grundstücke in seinem Eigentum und diese testamentarisch auf mehrere Erben aufgeteilt hatte. Da jetzt jeder Erbe über Grundbesitz verfügt, muss auch von jedem Erben ein entsprechender Grundbesitzwert ermittelt werden. Anhand der Angaben durch die Erben wird nun vom Finanzamt die fällige Abgabe berechnet. Hier muss allerdings aus dem Bescheid hervorgehen, wer im Falle einer fälligen Erbschaftssteuer zur Zahlung verpflichtet ist. Diese klare Definition eines Steuerbescheides wurde 2015 vom Bundesfinanzhof herausgegeben. Die Urteilsbegründung wurde über das Aktenzeichen II R 31/13 veröffentlicht. Das entsprechende Urteil kann über den Link des Bundesfinanzhofes eingesehen werden (https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/557567/).
Wenn mehrere Erben vorhanden sind, entsteht daraus eine Erbengemeinschaft. Auch wenn nur ein Erbe dem Finanzamt bekannt ist, heißt es nicht, dass dieser eine Erbe generell als Ansprechpartner in Vertretung für alle weiteren Erben fungiert und somit auch als Adressat und Empfänger des Bescheides gültig ist. Auch kann der dem Finanzamt bekannte Erbe nicht in Verpflichtung genommen werden, die im Bescheid genannte Summe an das Finanzamt zu entrichtet. Im Falle einer Erbengemeinschaft muss jeder Erbe, dem ein Bescheid zugestellt und über diesen Weg die Summe mitgeteilt wird, einzeln adressiert werden.
Der Feststellungsbescheid im Sinne des Grundbesitzwertes
Für den Fall, dass ein Grundstück geerbt wurde, muss primär der entsprechende Wert ermittelt werden, zumindest aber bei der fälligen Ermittlung des Grundbesitzwertes. Um den tatsächlichen Wert des Grundstücks zu erfahren, wird ein Gutachter vom Finanzamt beauftragt, den entsprechenden Wert zu ermitteln. Diese Erkenntnisse werden dem Finanzamt zur Berechnung der Erbschaftssteuer verwendet. Grundlage der Erbschaftssteuer bildet der Bescheid über die Feststellung der „gesonderten und einheitlichen Feststellung“ des Grundbesitzwertes.
Gesonderte und einheitliche Feststellung Definition
Gemäß der Feststellung zur Erbschaftssteuer wird insbesondere bei Grundstücken eine gesonderte und einheitliche Feststellung durchgeführt. Diese Feststellung beruht auf der Abgabenordnung nach dem Paragraphen § 157, Absatz 2. Hierbei gibt es entsprechende Voraussetzungen, wann eine gesonderte Feststellung, beziehungsweise gesonderte und einheitliche Feststellung durchgeführt werden.
Gesonderte Feststellung
Die gesonderte Feststellung wird als eigenständiger Steuerbescheid betrachtet. Für die gesonderte Feststellung ist nur eine Person im Berechnungsprozess zu berücksichtigen.
Gesonderte und einheitliche Feststellung
Die gesonderte und einheitliche Feststellung kommt hauptsächlich bei Fällen zum tragen, in denen Gemeinschaften über Grundstücke verfügen. Klassisches Beispiel für solche Berechnungsmodelle sind Erbengemeinschaften oder Gemeinschaften, die über Grundstücke verfügen, allerdings in Form einer Gesellschaft begründet sind. Für die Feststellung wird dann zuerst die Gemeinschaft oder Gesellschaft gesondert veranlagt und einheitlich als einzelne Personen innerhalb der Gemeinschaft. Dies bedeutet zum Beispiel im Fall einer Erbengemeinschaft, dass jeder Erbe innerhalb dieser Gemeinschaft einzeln veranlagt wird. Wichtig ist, dass die Veranlagung und der Bescheid in der einheitlichen Feststellung namentlich auf die jeweilige Person der Gemeinschaft ausgerichtet ist.
Grunderwerbssteuer im Sinne des Grundbesitzwertes
Die Grunderwerbssteuer fällt quasi für jede Art von Erwerb an. Dies bedeutet, dass die Bemessung der Grunderwerbssteuer nach einem einheitlichen Steuersatz erfolgt. Regulär wird eine Grunderwerbssteuer nach einer Gegenleistung berechnet, begründend auf den Paragraphen § 8, Absatz 1 des Grunderwerbssteuergesetzes (GrEStG). Die Bemessung hat einen weiteren Ansatzpunkt, um entsprechende Bemessungsberechnung durchgeführt werden. Stichworte hierzu sind unter anderem
• Grundstücksübergänge
• Umwandlungen von
• Anteilsvereinigungen
• Anteilsübertragungen
Diese Stichworte sind als Ausnahmefälle zu berücksichtigen, wenn es sich auf den Sachverhalt der Bemessungsgrundlage die Grundbesitzwerte bezieht. Allerdings darf für diese Bemessung nicht die Grunderwerbssteuer zum Tragen kommen, da diese Berechnung nach dem Paragraphen §§ 138 ff des Grunderwerbssteuergesetzes (GrEStG) nicht verfassungskonform sei. Diese Entscheidung wurde 2006 vom Bundesverfassungsgericht als Verstoß gewertet.
Feststellung Einheitswerte
Für die Bemessungsberechnung von Grundstücken werden Einheitswerte verwendet. Diese Einheitswerte finden zum Beispiel unter folgenden Aspekten ihre Bestimmung:
• Betriebe in der Forst- und Landwirtschaft
• Grundstücken
• betrieblich genutzte Grundstücke
In früheren Berechnungsmodellen waren verschiedene Steuermodelle zu berücksichtigen, wie zum Beispiel die
• Vermögenssteuer
• Grunderwerbssteuer
• Erbschaftssteuer
• Grundsteuer
Mit der Einführung der Einheitswerte finden folgende Steuerarten hauptsächlich ihre Anwendung:
• Grundsteuer
• Gewerbesteuer