Grundbuchamt

Grundstücke, die in Deutschland den Eigentümer wechseln, müssen in einem Grundbuch vermerkt werden. Die Grundbücher werden von den Amtsgerichten geführt, die für die entsprechenden Bezirke zuständig sind. Die Grundbuchämter sind den Amtsgerichten angeschlossen und sind jeweils für einen bestimmten Grundbuchbezirk zuständig. Die Grundbuchbezirke decken sich mit den jeweiligen Bezirken der Gemeinden. Diese Zuständigkeit wird über die Grundbuchordnung mit dem Paragraphen § 2, Absatz1 geregelt. Werden Einträge in den Grundbüchern beantragt, so ist nach dem Rechtspflegergesetz §3, Nr. 1 h der Rechtspfleger für Grundbuchangelegenheiten zuständig.

Aufgaben der Grundbuchämter

Die Grundbücher sind öffentliche Dokumente, in denen mitunter auch sensible Daten vorhanden sind. Umso wichtiger ist es, bei den Eintragungen und Änderungen die größtmögliche Sorgfalt walten zu lassen. In diesem Sinne überwachen Grundbuchämter alle eingereichten Anträge und Löschungen auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit. Hierbei geht es um die Einhaltung der materiellen Voraussetzungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch und den formellrechtlichen Voraussetzungen nach der Grundbuchordnung (GBO), beziehungsweise Grundbuchverfügung. Explizit werden hier die Anträge geprüft um letztendlich bei den Grundbüchern als Ganzes die Richtigkeit zu gewährleisten.

Die Kontrollfunktion bei nicht korrekten Daten

Ziel dieser permanenten Prüfungen ist es, den öffentlichen Glauben von der richtigen Führung der Grundbücher zu überzeugen. Diese Überzeugungsarbeit durch die permanenten Prüfungen, sowie der öffentliche Glaube sind Bestandteil des Bürgerlichen Gesetzbuches nach Paragraphen § 891, Absatz 1. Die Beachtung der formellen Eintragungsvoraussetzungen zählt zu einer der Aufgaben des Grundbuchamtes. Eine weitere Aufgabe findet sich in der Wahrung der Richtigkeit der Grundbücher, sowie die Sicherstellung, dass die Grundbücher auch korrekt geführt werden. Werden Eintragungsanträge beim Grundbuchamt eingereicht, bei denen bekannt ist, dass diese Einträge nicht korrekt sind, dürfen die Einträge nicht in die Grundbücher aufgenommen werden. Die Sicherstellung der Richtigkeit wird durch Ermittlungen unterstützt, die von Amtswegen durchgeführt werden. Diese Vorgabe findet sich im Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FamfG) § 26 in Bezug auf die Ermittlungen von Amts wegen. Die gleiche Vorgehensweise ist vom Grundbuchamt auch anzuwenden, wenn das Eintragungsersuchen von einer Behörde stammt. Somit wird sichergestellt, dass beim Grundbuchamt die Verfahrensregeln nach der Grundbuchordnung immer beachtet werden. Dies bedeutet, wenn Einträge über Grundstücke gemacht werden sollen, die mit bekannten Datensätzen nicht übereinstimmen, oder die Einträge anhand ihrer Grundstücksangaben unrichtig sein könnten, werden die Angaben vor Ort geprüft. Gegebenenfalls wird ein öffentlich bestellter Gutachter die Angaben überprüfen und die Erkenntnisse dem Registeramt mitteilen.

Die Verfahrensweise der Grundbuchämter bei Eintrags- oder Löschungsersuchen

Um in Grundbüchern Änderungen zu bewirken oder neue Eintragungen zu veranlassen, müssen entsprechende Anträge beim Grundbuchamt eingereicht werden. Durch diese Anträge kann das Grundbuchamt tätig werden und entsprechend beantragten Einträge oder Löschungen vornehmen. Die Anträge selbst werden in sogenannten Grundbuchakten archiviert. Es können unter anderem auch mehrere Grundbucheintragungen für ein betroffenes Grundbuch beantragt werden. Dies könnten zum Beispiel Eintragsersuchen von Wohnungsgesellschaften sein. In diesem Fall liegt die Entscheidungsgewalt bei den Grundbuchämtern, in welchen Reihenfolgen die Grundbucheintragungen vorgenommen werden. Dies betrifft unter anderem die einzutragenden Rechte sowie die Rangfolge der Eintragungen. Diese Eintragungsrangfolge wirkt sich zum Beispiel auch bei eventuellen Zwangsvollstreckungsverfahren aus, da sich die Vollstreckungen an der Rangfolge ausrichten müssen. Was vielen nicht bewusst sein wird, aber in Grundbüchern ist das Datum der Antragsstellung und somit auch das Datum der Eintragung von immenser Bedeutung. Die Datumsangabe ist eine gesetzliche Vorgabe nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch Paragraph § 879, Absatz 1, sowie dem Paragraphen § 13, Absatz 1, Satz 2 der Grundbuchordnung (GBO). Der genaue Vermerk des Antragseingangs wird auch als „Präsentat“ bezeichnet. Anzumerken ist, dass der Antragseingang und somit die Antragsreihenfolge auch bestimmend Bearbeitungsreihenfolge ist. Diese Regelung stellt klar, dass das Datum des Antragseingangs unerheblich für die Bearbeitungsreihenfolge ist.

Grundbuchauszüge und Grundbucheinsichten

Um Grundbucheinsichten zu erhalten, müssen plausible Gründe vorgebracht werden, aufgrund dessen das Grundbuch einer Einsicht zustimmen oder ablehnen kann. Laut Gesetz hat jeder das Recht, den Inhalt der betroffenen Grundbücher zu sichten. Hier ist es allerdings die Aufgabe des Grundbuchamts zu entscheiden, ob ein triftiger Grund vorliegt oder ob sich der Verdacht hegen lässt, dass eine Einsicht aus Neugier vorgenommen werden soll. Unter Umständen können auch Einsichten in die Grundakten vorgenommen werden. Hier ist dies allerdings nicht das Recht eines Jeden, sondern obliegt ausschließlich und alleine bestimmten Interessengruppen. Neben den Einsichten können auch Grundbuchauszüge beantragt werden. Die Erstellung der Grundbuchauszüge ist kostenpflichtig. Hier unterscheidet sich allerdings die Gebührenordnung, da gewählt werden kann unter normalen Grundbuchauszügen und Grundbuchauszügen mit Beglaubigung. Die Beglaubigung wird ebenfalls vom Grundbuchamt vorgenommen, wobei die beglaubigten Grundbuchauszüge in der Gebühr höher berechnet werden.

Sicherstellung der Richtigkeit der Grundbücher

Ein fataler Fehler liegt dann vor, wenn Eintragungen in Grundbücher über Grundstücke vorgenommen werden, die nicht existieren oder deren Angaben fehlerhaft sind. Somit wäre der Rechtsverkehr nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch Paragraph § 891 Absatz 1 in der Glaubhaftigkeit gestört. Dies betrifft auch Löschung von Einträgen in Grundbüchern, wenn hierdurch das falsche Grundstück betroffen wäre. Somit ist es die primäre Aufgabe des Grundbuchamtes, solche fatalen Fehler zu vermeiden und durch permanente Kontrollen vorzubeugen. Sollte bei Eintragung die Kontrollfunktion nicht funktionieren, sind die betroffenen Grundbücher unrichtig, bedeutet sie stehen mit der materiellen Rechtslage nicht im Einklang. Fällt der unrichtige Eintrag bei einem weiteren Verkauf des Grundstücks auf, so kann der Fehler in diesem Fall korrigiert werden. Nach Rechtslage bedeutet die klare Formulierung: „Der öffentliche Glaube des Grundbuchs ist so stark, dass bei gutgläubigen Erwerb eines Dritten ein unrichtiges Recht geheilt wird“ (Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch nach Paragraphen §§ 892 und 893, Quelle: wikipedia.org/wiki/grundbuchamt)

Widerspruch von Amts wegen bei fehlerhaften Änderungen im Grundbuch

Ist bei der Eintragung oder Löschung im Grundbuch ein Fehler unterlaufen und sind somit gesetzliche Vorschriften verletzt worden, haben die Grundbuchämter die Pflicht nach Paragraph § 53, Absatz 1 der Grundbuchordnung von Amts wegen ein Widerspruch einzutragen. Eine entsprechende Löschung durch das Amt hat dann zu erfolgen, wenn die Eintragungen in das Grundbuch inhaltlich nicht zutreffend oder fragwürdig sind. Wird eine Löschung nicht von Amts wegen durchgeführt, hat dies weitreichende Folgen. Im Falle einer Versteigerung durch Zwangsvollstreckung kann das Nutzungsrecht durch den neuen Eigentümer erlöschen. Die Änderungen an Grundbüchern unterliegen nur dem Grundbuchamt selbst. Für eine Löschung ist die Zustimmung des Eigentümers Voraussetzung.