Das Grundbuch besteht aus verschiedenen Abteilungen. Insgesamt ist das Grundbuch in drei Abteilungen aufgegliedert. Dementsprechend sollte ein Verbraucher, der ein Haus kaufen und ins Grundbuch sein Eigentum eintragen lassen will wissen, wie ein Grundbauch aufgebaut ist. Jede Abteilung enthält wichtige Informationen, über die der Verbraucher sich gut informieren sollte.
Inhalt
Die Aufteilung des Grundbuchs
Die Abteilungen enthalten folgende Angaben:
Abteilung I (Römisch Eins)
• Enthält Informationen zu den Eigentümern oder Erbbauberechtigten.
• Informationen zu den rechtlichen Eigentumsverhältnissen
• Vermerke über Auflassung oder Versteigerung
Abteilung II (Römisch Zwei)
• Hinweise zu Beschränkungen hinsichtlich der Nutzung des Grundstücks
• Nutzungsrecht
• Nießbrauchrecht
• Erbbaurecht
• Hinweise zur Auflassungsvormerkung
Abteilung III (Römisch Drei)
• Hypotheken
• Grundschuld
• Rentenschuld
Hier ist die Reihenfolge wichtig. Die Verteilung des Erlöses wird durch die Reihenfolge geregelt, sollte eine Immobilie versteigert werden.
Wichtig für die Grunddienstbarkeit ist bei einem Grundbuch die Abteilung II. In dieser Abteilung findet ein Verbraucher Informationen über Wegerechte oder aber auch Durchfahrtsrechte.
Was die Grunddienstbarkeit für den Eigentümer bedeutet
Alle Einschränkungen, mit denen ein Grundstück belastet ist, können im Grundbuch über die Abteilung II erfahren werden. Diese Einschränkungen werden im rechtlichen Gebrauch Grunddienstbarkeit genannt. Eine eingetragene Grunddienstbarkeit lässt keinen Freiraum für einen Einspruch. In dieser Situation muss der Eigentümer zum Beispiel eine Durchfahrt für Fahrzeuge dulden, da die Grunddienstbarkeit über den Paragraphen § 1018 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt ist. Dies bedeutet für den Eigentümer eines Grundstücks, dass
• eine Berechtigung für die Benutzung des Grundstückeigentümers im Sinne der Grunddienstbarkeit vorliegt
• dass der Eigentümer auf seinem Grundstück über keine uneingeschränkte Handlungsfreiheit verfügt
• bei belasteten Grundstücken die Rechte als Eigentümer außer Kraft sind
Diese Punkte sind der Inhalt einer Grunddienstbarkeit, beziehungsweise der beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten. Des Weiteren existiert ein Unterschied in der Berechtigung einer Person hinsichtlich der Grunddienstbarkeiten beziehungsweise der beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten.
Beschränkt persönliche Dienstbarkeit oder Grunddienstbarkeit in der Definition
Grunddienstbarkeit
Die Zuteilung einer Grunddienstbarkeit obliegt nicht dem Eigentümer des Grundstücks. Es kann nur eine Grunddienstbarkeit an eine Person vergeben werden, die über ein anderes Grundstück Eigentümer ist. Das Grunddienstbarkeitsrecht ist unbefristet gültig und hat auch bei einem Eigentümerwechsel Bestand. In der Regel muss eine Grunddienstbarkeit in ein Grundbuch eingetragen werden. Erst mit dem Eintrag ins Grundbuch kann die Grunddienstbarkeit in Anspruch genommen werden. Eine Grunddienstbarkeit kann auch nicht gekündigt werden.
Beispiel
Person A ist Eigentümer eines Grundstücks, durch das ein Weg beziehungsweise eine Durchfahrt zur Garage führt. Person B ist Eigentümer eines angrenzenden Grundstücks. Person B muss immer über das Grundstück von Person A fahren, um die eigene Garage zu erreichen. Eine weitere Möglichkeit, die es erforderlich machen würde, das Grundstück von Person A zu passieren, findet sich in sogenannten Hinterliegergrundstücken. Diese könnten entstehen, wenn das Grundstück von Person A als erstes Baugrundstück freigegeben wurde und das Grundstück von Person B erst Jahre nach der Fertigstellung des Bauvorhabens von Person B. Die Grunddienstbarkeit kommt in dem Fall zustande, wenn es keine andere Möglichkeit gibt, als über das Grundstück von Person A das Hinterliegergrundstück zu erreichen. Person B hat im Grundbuch die Grunddienstbarkeit von Person A eintragen lassen und somit unbeschränkt die Nutzungserlaubnis zur Durchfahrt über das Grundstück erwirkt. Person A verfügt durch den Eintrag der Grunddienstbarkeit über kein Widerspruchsrecht.
Beschränkt persönliche Dienstbarkeit
Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit verfügt über eine andere Regelung als die Grunddienstbarkeit. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird über Verträge geregelt. Diese Art von Dienstbarkeit wird üblicherweise als Passus in Mietverträgen aufgeführt. In den Fällen, wo der Mietvertrag keine Anwendung findet, wird ein separater Dienstbarkeitsvertrag geschlossen. Die Dienstbarkeit bezieht sich in diesem Fall auf ein Mitbenutzungsrecht einer Immobilie. Wie die Bezeichnung wiedergibt, handelt es sich hierbei um eine personenbezogene Regelung. Rechtlich sind zu dieser Art von Dienstbarkeit keine Ausnahmen möglich. Ein Vertrag mit dem Inhalt der Dienstbarkeit besagt, dass nur die Person die Immobilien mitnutzen darf, die im Vertrag namentlich benannt wurde. Möchte die Person, mit der ein beschränkt persönlicher Dienstbarkeitsvertrag geschlossen wurde, zum Beispiel die Familie in die Immobilie zuziehen lassen, bedarf dies einer vertragliche Änderung. Dies setzt voraus, dass der Ersteller des Dienstbarkeitsvertrages willens ist, den Vertrag zugunsten der Person ändern möchte, die in dem Nutzen der persönlichen Dienstbarkeit steht.
Kündigung der Dienstbarkeit
Generell untersteht eine Dienstbarkeit keinem Kündigungsrecht. Ein üblicher Mietvertrag stellt ein Dauerschuldverhältnis dar – bedeutet, der Mieter steht durch die monatliche Zahlungsverpflichtung einer Miete gegenüber dem Vermieter in einer permanenten Bringschuld. Üblicherweise wird im Alltag derart verfahren, dass allein die Beendigung eines auf Dienstbarkeit basierender Mietvertrag einer Kündigung gleichzusetzen ist. Dementsprechend wird keine Kündigung erforderlich, allerdings bedarf es einer schriftlichen Bestätigung über die Beendigung der Dienstbarkeit. Entsprechende rechtliche Regelungen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch im Paragraphen § 1090.
Wie zu Anfang erwähnt, werden im Grundbuch Abteilung II verschiedene Arten der Dienstbarkeiten aufgeführt. Eines dieser Dienstbarkeiten ist das Nießbrauchrecht. Welche Hintergründe sich mit dem Nießbrauchrecht verbinden lassen, wird in folgenden Beschreibungen aufgeführt.
Nießbrauchrecht Definition
Das Nießbrauchrecht ist nur entfernt verwandt mit dem Begriff Grunddienstbarkeit. Mit dem Nießbrauchrecht wird Personen eine Immobilie überlassen, die diese quasi für sich nutzen können. Dies können entweder nahe Verwandte oder aber auch fremde Menschen sein. Mit dem Nießbrauchrecht erhalten die Personen, denen die Immobilie überlassen wurde, eine uneingeschränkte Handlungsfreiheit. Dies bedeutet, die Nutzer des Nießbrauchsrechts können die Immobilie nutzen, als wäre sie ihr Eigentum.
Adäquates Beispiel für ein klassisches Nießbrauchsrecht findet sich in der Überlassung einer Immobilie an die eigenen Kinder. Die Kinder können die Immobilie nutzen und dort wohnen, so lange die beiden Vertragsparteien es möchten. Hierbei wird die Immobilie nicht verkauft oder verschenkt, sondern es gilt eine Art Überlassungsvereinbarung. Der Vorteil des Nießbrauchsrechts gegenüber einer Schenkung besteht darin, dass der Nießbrauch widerrufen werden kann. Eine Schenkung lässt sich, wenn überhaupt, nur unter schwierigen Bedingungen widerrufen. Hier müsste eine böswillige Arglist vorliegen, über die eine Schenkung erschlichen wurde. Allerdings müsste die böswillige Arglist zweifelsfrei bewiesen werden. Nießbrauch bedarf allerdings auch einer rechtlichen Vorgehensweise. So wird der Nießbrauch notariell beglaubigt und muss ins Grundbuch unter der Abteilung II eingetragen werden. Erst in Erfüllung aller gesetzlichen Bestimmungen und Vorschriften erhält der Nießbrauch seine gesetzliche Gültigkeit.
« Zurück zum Wiki Index