Die sogenannte Grunderwerbssteuer ist eine Gebühr, die beim Kauf eines Grundstücks anfällt. Dabei handelt es sich um eine Steuer, die immer fällig wird und an die Kommunen gezahlt werden muss. Dabei wird die Grunderwerbssteuer Prozentual zum Kaufwert gerechnet. Dieser Prozentsatz ist in den Bundesländern unterschiedlich hoch. Die Grunderwerbssteuer zählt zu den sogenannten Nebenkosten, die beim Grundstückskauf anfallen. Sie wird auch als Verkehrssteuer bezeichnet und ist im Kaufvertrag festgehalten. Diese Steuerart zählt zu den direkten Steuern, da der Schuldner auch gleichzeitig der Träger ist.
Inhalt
Die Prozentsätze der einzelnen Bundesländer
Grundsätzlich liegt der Prozentsatz für die Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 % und 6,5 %. Dabe sind Bayern und Sachsen mit 3,5 % am preiswertesten. 6,5 % fallen in Thüringen, Saarland, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Brandenburg an. Die Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis. Enthalten sind nicht nur sonstige Leistungen, sondern auch vorbehaltene Nutzungen des Verkäufers.
Voraussetzungen für die Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer wird immer dann fällig, wenn
- eine inländische Immobilie gekauft wird
- ein Erwerbsvorgang von statten geht
- oder ein Wechsel des Rechtsträger, wenn auch nur Fiktiv durchgeführt wird.
Der Auslöser der Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer kommt immer dann zum Tragen, wenn ein ganz wichtiger Rechtsvorgang durchgeführt wurde. Der Rechtsvorgang ist der Kauf oder der Verkauf. Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, tritt die Grunderwerbssteuer in Kraft. Wenn keine Übereignung besteht, dann ist es möglich, dass die Grunderwerbssteuer auch an einen Eigentümerübergang oder an die Auflassung geknüpft sein. Auch bei einer Zwangsversteigerung folgt im Endeffekt die Grunderwerbssteuer. Hier ist das Höchstgebot die Berechnungsgrundlage. Besitzt eine Personengesellschaft im Inland ein Grundstück und das Grundstück wird innerhalb von 5 Jahren zu 95 % auf neue Gesellschafter übertragen, dann muss auch für das Grundstück Grunderwerbssteuer bezahlt werden.
Ausnahmen für die Steuer
Es gibt auch einige Ausnahmen. Die Besteuerung kann bei bestimmten Vorgängen komplett wegfallen. Das passiert bei einer Schenkung oder bei einer Erbschaft. Auch, wenn das Grundstück an den Ehegatten geht fällt die Grunderwerbssteuer weg. In einigen Fällen kann eine Vergünstigung wahrgenommen werden. Das passiert dann, wenn in einem Konzern eine Umstrukturierung stattfindet.
Rückgängigmachung des Vertrags
Immer wieder kommt es vor, dass der Kauf mit einem Kaufvertrag schriftlich festgehalten wird, aber eine Partei einen Rückzieher macht. Das kann aus unterschiedlichen Gründen vorkommen. Der Verkäufer hat es sich anders überlegt. Der Verkäufer ist gestorben und der Erbe möchte das Grundstück nicht veräußert, aber auch auf der Käuferseite kann ein Rücktritt vorkommen. Der häufigste Grund dafür ist die Finanzierung. Obwohl im Vorfeld die Finanzierung geklärt war, springt der Geldgeber ab oder ein anderer Umstand zwingt den Käufer den Vertrag rückgängig zu machen. Aber was passiert mit der Grunderwerbssteuer? Grundsätzlich sagt die Rechtslage, dass die Steuer auf jeden Fall bezahlt werden muss. Da spielt es keine Rolle, ob der Vertrag im Nachhinein rückgängig gemacht wird.
Die Fälligkeit der Grunderwerbssteuer
Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstück sollte schon im Vorfeld feststehen, dass das Finanzamt sich bald melden wird, um die Grunderwerbssteuer einzufordern. In der Regel ist diese Steuer kurz nach dem Kauf fällig und muss bezahlt werden. Beim Notar unterzeichnen der Verkäufer und der Käufer in Anwesenheit eines Notars den Kaufvertrag. Von diesem Vertrag wird eine Kopie an das zuständige Finanzamt geschickt. Diese Prozedur übernimmt der Notar. Anschließend setzt das Finanzamt den Bescheid auf und verschickt ihn an den neuen Eigentümer. Grundsätzlich bleiben nach Zustellung bis zu vier Wochen Zeit, um die Steuern in einer Summe zu begleichen. Je länger das dauert, desto länger dauert die Eintragung ins Grundbuch. Die Eintragung ins Grundbuch ist nur mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung möglich. Sie wird von Finanzamt ausgestellt, wenn die Grunderwerbssteuer in vollem Umfang beglichen wurde. Also bedeutet das, dass die Steuer umgehend beglichen werden soll, um ins Grundbuch eingetragen zu werden.
Info:
Die Grunderwerbssteuer darf nicht von der Bank mitfinanziert werden. Die Steuern müssen von den neuen Hausbesitzern aus eigener Tasche bezahlt werden.
Sonderregelungen der Grunderwerbssteuer
In einigen Fällen ist der neue Eigentümer von der Grunderwerbssteuer befreit, aber das gehört eher zu den Sonderregelungen und gilt nicht für alle Fälle. In der Regel muss die Steuer an das Finanzamt überwiesen werden. Im Grunderwerbssteuergesetz, kurz auch GrEStG genannt, ist schriftlich festgehalten, welche Sonderregelungen es gibt.
Die erste Sonderregelung ist der Preis. Es gibt auch Grundstücke, die unter einem Kaufpreis von 2.500 Euro liegen. Auch, wenn es sich nur um einen Euro darunter handelt, muss keine Steuer bezahlt werden. Sobald der Betrag allerdings um einen Euro überschritten wird, dann muss auf den gesamten Kaufpreis auch Grunderwerbssteuer bezahlt werden.
Eine weitere Sonderregelung betrifft Erbschaften. Auch Schenkungen unter Eheleuten oder Verwandten ersten Grades können von der Grunderwerbssteuer befreit werden. Diese Regelung kommt meist bei Trennungen vor.
5 Tipps zum Sparen
Grundsätzlich muss jeder Käufer einer Immobilie Grunderwerbssteuer zahlen, es sei denn es handelt sich um eine der vorher genannten Sonderregelungen. Aber es gibt auch Tricks, mir denen der Käufer eventuell einen kleinen Teil der Grundsteuer einsparen kann.
1.Tipp
Beim Wunsch ein Haus zu bauen, gehen die künftigen Hausbesitzer auf die Suche nach einem passenden Grundstück. Erst, wenn ein Grundstück gefunden wurde, wird die Baufirma beauftragt. Verteilt der künftige Hausbesitzer in zwei Verträge, also einmal einen Vertrag über den Grundstückskauf und einen Vertrag für die Bauleistung, dann fällt die Grunderwerbssteuer nur auf das Grundstück an. Perfekt ist, wenn zwischen den beiden Verträgen zudem eine zeitliche Pause liegt. Beim einem einheitlichen Vertrag wie einem schlüsselfertigen Kauf muss die Grunderwerbssteuer komplett bezahlt werden. Da geht das Finanzamt von einem Vertrag aus.
2. Tipp
Auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie kann die Grunderwerbssteuer gesenkt werden. Dabei muss einfach auf bewegliche und unbewegliche Bestandteile im Vertrag eingegangen werden. Zu den beweglichen Gegenständen in einem Haus gehören alle Arten von Möbeln und zu den unbeweglichen Gegenständen gehören Einbauschränke und ähnliches. Hier sollte eine genaue Auflistung stattfinden.
3. Tipp
Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung kann ein Teil gespart werden. Mit dem Kauf werden auch Instandhaltungsrücklagen erworben, die von der Eigentümergemeinschaft vorhanden sind. Der Käufer kann diesen Anteil im Vertrag festhalten und die Steuerlast wird entsprechend gemindert.
4.Tipp
Ein weiterer Tipp ist die Kombination aus Arbeiten und Wohnen. Ein Teilgewerbe kann die Grunderwerbssteuerlast senken. Dabei muss er das Teilgewerbe nur als Betriebsausgabe festhalten. Allerdings muss der Eigentümer beide Bereiche klar strukturieren.
5. Tipp
Auch die Vermietung von Immobilien kann die Steuerlast entscheidend senken. Es besteht allerdings nicht die Möglichkeit, die Steuerlast auf die Mieter umzulegen.
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