Bei einem Grundpfandkredit (auch u.a. als Hypothekendarlehen, Hypothekenkredit oder als Immobilienkredit bezeichnet) handelt es sich um einen Kredit, bei dem von dem Kreditgeber zusätzliche Sicherheiten verlangt werden, welche dann im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners vom Kreditgeber gepfändet werden können, um dann über diesen Weg seine Forderung durch die dazu erzielenden Erlöse einzutreiben.
Als gute Sicherheiten kommen hier Vermögenswerte, wie u.a. Grundstücke sowie andere Immobilien .in Frage. Wenn solche Immobilien-Sicherheiten als Pfand vereinbart, werden, spricht man von einem Grundpfandkredit. Dabei handelt es sich um ein Darlehen, das durch Grundwerte, wie u.a. von einem Eigenheim, einer Eigentumswohnung, Mietshäuser, Grundstücke oder Firmengebäude, abgesichert wird. Bei einem solchen Grundpfandkredit oder Hypothekendarlehen handelt es sich in der Regel um höhere Darlehenssummenj, weil Kredite mit begrenztem Umfang auch durch etwas weniger an Wert ausgestattete Artikel abgesichert werden können (zum Beispiel ein Autokredit durch das mit der Kreditsumme erworbene Auto).
Ein solcher Grundpfandkredit oder ein solches Hypothekendarlehen wird hauptsächlich für Investition sowie für Baufinanzierungen in Anspruch genommen. Mit Hilfe eines Grundpfandkredits kann man ein Haus bauen oder auch erwerben. Ebenso kann diese Kreditart auch für Bauvorhaben, wie die Sanierung von Ein- und Zweifamilienhäusern oder einer Eigentumswohnung verwendet werden. Zusätzlich können im privaten Bereich oder auch auf dem gewerblichen Sektor Grundpfandkredite für die Renovierung von Miethäusern oder anderen Nutzgebäuden eingesetzt werden. Dabei sind Darlehen mit hypothekarischer Deckung sowie Grundpfandkredite so flexibel, das mit ihnen auch Umschuldungen durchgeführt werden können.
Von wem werden Grundpfandkredite oder Hypothekendarlehen angeboten?
Die Hauptanbieter sind hier die Hypotheken Banken oder die Bausparkassen. Ebenso gibt es Angebote über zusätzliche Vertriebskanäle für Immobilienfinanzierungen. Darunter sind u.a. Raiffeisen- und Genossenschaftsbanken, Kreditvermittler, Allfinanz-Unternehmen für Wohnbau und Postbanken, Landeförderinstitute sowie die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) sowie Spezialbanken mit und auch ohne Schufa-Abfrage. Ebenso gibt es hier eine Vielzahl von Angeboten im Internet. Wichtig in diesem Zusammenhang ist es, die Zinsen, Kosten und Konditionen entsprechend zu vergleichen. Im Internet gibt es hierzu auch auf den einzelnen Vergleichsportalen entsprechende Vergleichsrechner, bei denen auch der effektive Jahreszins miteinander verglichen werden kann. Dabei handelt es sich um die Gesamtkosten, die für die Aufnahme eines Kredites anfallen. Somit entsteht dann eine tatsächliche Vergleichsmöglichkeit, weil die Gesamtkosten u.a. auch andere Kostenbereiche, als nur die reinen Zinskosten, beinhalten.
Bei der Gewährung von einem Grundpfandkredit wird bei den Banken oder Kreditinstituten grundsätzlich unterschieden, was die Form anbelangt, zwischen einer Hypothekaranlage, feste Vorschüsse, Darlehen mit hypothekarischer Deckung ( wird auch als Hypothekarkredit bezeichnet) und dem Kontokorrent Debitor mit hypothekarischer Deckung (auch als Baukredit bezeichnet).
Die Hypothek als eine Form des Grundpfandkredits
Eine Hypothek gehört zu den Grundpfandrechten und stellt für immobilienfinanzierende Banken oder Kreditinstitute eine große Sicherheit dar. Wenn ein Darlehensnehmer nicht mehr der Zahlung seiner im Kreditvertrag vereinbarten Raten nachkommen kann, dient eine solche Hypothek für die Bank oder das Kreditinstitut dazu, die finanzierte Immobilie, das Haus oder die Eigentumswohnung zu veräußern .Mit dem daraus entstehenden Verkaufserlös kann dann die noch vorhandene Restschuld des Kreditnehmers abbezahlt werden. Wenn es zum Verkauf durch das Kreditinstitut oder die Bank kommt, wird dies in der Regel in Form von einer Zwangsversteigerung durchgeführt.
Im Unterschied zu einer Grundschuld ist eine Hypothek akzessorisch. Das besagt, dass sie lediglich zur Sicherung einer bestimmten Forderung verwendet werden kann. Die Grundschuld kann dagegen auch zur Sicherung von anderen Forderungen eingesetzt werden. Deshalb kommt eine Grundbucheintragung einer Grundschuld auch stärker vor.
Wenn eine Hypothek ins Grundbuch eintragen wird, muss genau festgelegt werden, für welche Kredit- der Darlehensverträge die Immobilie oder die Eigentumswohnung als Sicherheit dient. Wenn der Kreditnehmer mit anderen Kreditverträgen, die hier nicht aufgenommen worden sind, in Verzug kommt, ist es nicht möglich, dass die Bank oder das Kreditinstitut diese Hypothek als Sicherheit verwenden kann. Dagegen ist bei einer Grundschuld eine detaillierte Aufstellung nicht zwingend erforderlich und somit ist die Grundschuld im Falle des Zahlungsverzuges durch den Kreditnehmer leichter als Zwangsvorstreckungs-Mittel einsetzbar.
Die unterschiedlichen Hypothekenarten
Bei den Hypotheken gibt es unterschiedliche Ausführungen, welche sich im Hinblick der Übertragung beim Verkauf einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung oder sich im Hinblick auf der Möglichkeit der Verwertbarkeit unterscheiden.
Hierbei handelt es sich um eine sehr eingegrenzte Hypothekenart. Sie hängt unmittelbar mit einer konkreten Forderung zusammen, die im Zweifel auch vom Kreditgeber nachzuweisen ist. Dabei kann man sich als Kreditgeber nicht allein auf den Grundbucheintrag verlassen, wenn dieser dann nicht genau beweisen kann, dass genau noch diese Forderung zu begleichen ist. Da jedoch hier die Sicherheit dieser Hypothek eingeschränkt ist, muss dies im Grundbuch auch so vermerkt sein.
Die Verkehrshypothek
Hierbei handelt es sich um die am häufigsten verwendete Hypothekenform. Hier wird zwischen einer Buch- und Briefhypothek unterschieden. Bei der Briefhypothek erhält der Kreditgeber einen Hypothekenbrief, der ihm zugestellt wird. Dieser kann er als Beweis einsetzten. Bei der Buchhypothek erfolgt keine Ausstellung eines Briefes. Da gibt es nur die Eintragung ins Grundbuch.
Die Gesamthypothek nach § 1132 BGB
Wenn der Kreditgeber eine Forderung hat, für die er eine Sicherheit an mehreren Grundstücken erhält, liegt eine Gesamthypothek vor. Dabei haftet dann jedes dieser Grundstücke bei einer Zwangsvollstreckung für die gesamte Forderung und nicht nur für einen Anteil. Somit kann dann der Kreditgeber für seine Verwertung das ihm am lukrativsten erscheinende Grundstück aussuchen.
Die Kündigungshypothek nach § 1141 BGB
Auch gibt es Verträge, bei denen die Forderung dann erst rückzahlbar ist, wenn eine Hypothek gekündigt wird. Dann liegt eine Kündigungshypothek vor. Ein solches Darlehen kann als Annuitäten- oder Tilgungs-Darlehen geführt werden.
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