Läuft das Leben in seiner Planung stabil, lässt sich gerne für die Zukunft planen. Die drei wichtigen Dinge, die zum Beispiel ein Mann in seinem Leben unbedingt erledigen sollte, ist ein Baum pflanzen, ein Haus bauen oder kaufen und für Familienzuwachs sorgen. Die To-Do-Liste muss nicht unbedingt in dieser Reihenfolge erledigt werden, aber zumindest ist die Umsetzung leichter als zu vermuten ist. Besonders in der aktuellen Zeit lohnt es sich, Beratungen über einen Immobilienkredit einzuholen. Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank sorgt gerade bei Hauskäufen oder Hausbauern für positive, aber auch negative Auswirkungen. Durch die niedrigen Zinsen können Kredite sehr viel günstiger in der Tilgung werden als es noch vor der Wirtschaftskrise war. Werden die Kredite in der Summe berechnet, zuzüglich der Geldbeschaffungskosten und den zusätzlich anfallenden Kosten, die neben dem Kredit herlaufen, kann die Tilgungsrate niedriger ausfallen, als wenn Miete für eine Mietwohnung gezahlt werden würde. Die negativen Auswirkungen hinsichtlich der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank finden sich in den immer weiter ansteigenden Immobilienpreisen. Die Nachfrage nach Immobilien ist hoch und Nachfrage bestimmt laut volkswirtschaftlicher These nun mal den Preis. Grundstückspreise explodieren förmlich, wodurch Hausbauer oder Hauskäufer in Zugzwang geraten und von den Immobilienverkäufern zu schnellen Entscheidungen gedrängt werden. Werden Kredite für Immobilien und/oder Grundstücke abgeschlossen, wird eine entsprechende Tilgungsrate für eine vordefinierte Laufzeit vereinbart. Um Kredite mit so langen Laufzeiten abzusichern, wird ein Grundpfandrecht in das Grundbuchblatt mit eingetragen. Beantragt eine Person beim Grundbuchamt Einsicht in die entsprechende Grundbuchakte, wird sofort erkennbar, wer in die Akte als Grundpfandrechtsgläubiger eingetragen wurde. Nun stellt sich allerdings die Frage, was ein Grundpfandrechtsgläubiger überhaupt ist und was ein Grundpfandrecht überhaupt bedeutet:
Inhalt
Grundpfandrechtsgläubiger Definition
Unter dem Begriff Grundpfandrechtsgläubiger ist eine kreditgebende Bank oder ein Kreditinstitut zu verstehen. Über das Grundpfandrecht lässt sich die Bank oder das Kreditinstitut den gewährten Kredit absichern. Das Grundpfandrecht wird in die Grundbuchakte eingetragen und bleibt dort für den gesamten Zeitraum der Tilgung. Gelöscht wird der Grundpfandrechtsgläubiger erst aus dem Grundbuch, wenn der Schuldner den Kredit vollständig bezahlt hat. Die Möglichkeiten, sich in Form einer Bank oder eines Kreditinstitutes als Grundpfandrechtsgläubiger in das Grundbuch eintragen zu lassen begründet sich nach dem Bürgerlichen Gesetz über die Paragraphen §§ 1113, 1191, 1192, Absatz 1 a und 1199. Dieses Rechtswerk gibt Auskunft über die rechtliche Definition von
• Hypotheken
• Grundschulden
• Sicherungsgrundschulden und
• Rentenschulden
Die Folgen eines Grundpfandrechts
Nichts ist ungewisser als die Zukunft. Eine Planung für eine Laufzeit von dreißig Jahren und mehr birgt viele Risiken, die zu dem Zeitpunkt der Planung noch gar nicht abzuschätzen sind. Es kann viel geschehen – es kann aber auch alles in gewohnten Bahnen weitergehen. Was aber, wenn Krankheit oder Arbeitslosigkeit die komplette Planung zerstören? Was geschieht, wenn die Tilgungsraten bis in das Rentenalter reichen und die Rentenhöhe zur Tilgung nicht mehr ausreicht. Dies sind alles Unwägbarkeiten, die kaum vorauszuahnen sind. Kredite für den Hauskauf, beziehungsweise für Grundstück und den Bau des Hauses sind in der Regel hoch. Banken und Kreditinstitute gewähren bei niedrigen Zinsen öfter Kredite als zu früheren Zeiten. Auch wenn die Konditionen passen und die Tilgungsraten annehmbar sind, sichern sich Banken und Kreditinstitute gerne bezüglich einer möglichen Zahlungsunfähigkeit des Schuldners ab. Die häufigste Sicherungsmethode ist das Grundpfandrecht. Mit dem Grundpfandrecht erklärt der Schuldner, dass der Grundpfandrechtsgläubiger im Falle ausbleibender Zahlungen von seinem Pfandrecht Gebrauch machen kann. Bleiben im ungünstigsten Fall Schuldner die fälligen Tilgungsraten schuldig, werden Banken oder Kreditinstitute die entsprechenden Gebäude oder Grundstücke pfänden und zwangsversteigern.
Anpassung des Kredits im Rentenfall
Das Ziel ist, wenn ein Immobilienkredit aufgenommen wurde, mit der Tilgung bis zum Renteneintrittsalter fertig zu sein. Dieser Rat wird von Banken und Kreditinstituten gegeben und auch Schuldner möchten gerne mit dem Ende der Beschäftigung von der Kreditlast befreit sein. Was aber, wenn diese Planung sich nicht realisieren lässt? Wenn das Renteneintrittsalter erreicht wird und die Einkünfte drastisch nach unten korrigiert werden müssen. In diesem Fall ist eine Tilgung eines Immobilienkredits nur noch unter großen Schwierigkeiten zu bewältigen. In diesem Fall bleiben dem Schuldner einige Möglichkeiten offen, um dieser prekären Situation Herr zu werden. Der Schuldner sollte auf jeden Fall sofort handeln und den Banken oder Kreditinstituten nicht die Möglichkeit übrig lassen, vom Grundpfandrecht Gebrauch zu machen und als Grundpfandrechtsgläubiger die Immobilie zu pfänden. Der Schuldner hat im Rentenalter immer noch die Möglichkeit, den Immobilienkredit anzupassen. Das Stichwort heißt in diesem Fall Umschuldung, beziehungsweise Wandlung. Es besteht die Möglichkeit, zumindest nach zehn Jahren Tilgungszeit, den Immobilienkredit in ein günstigeres Baudarlehen umzuwandeln. Dies hat zur Folge, dass die Tilgungsraten sinken und somit das Baudarlehen im Rentenalter leichter bedient werden kann. Nachteil ist hierbei, dass sich die Laufzeiten für die Tilgung verlängern. Eine weitere Möglichkeit besteht in dem Verkauf der Immobilien und anstelle dessen auf günstigere Eigentumsobjekte wie Eigentumswohnungen zurückzugreifen. Es ist nun mal wie es ist: im Alter werden die Arbeiten am Haus oder im Garten auch nicht mehr leichter – da sollten diese Überlegungen auch in Betracht gezogen werden.
Liegenbelassung Definition
Hinter dem Begriff Liegenbelassung verbirgt sich eine Vereinbarung zwischen einem Ersteher und einem Grundpfandrechtsgläubiger. Unter Ersteher ist diejenige Person in einem Versteigerungsverfahren zu verstehen, der bei der Versteigerung den Zuschlag erhalten hat. Der Ersteher oder in diesem Sinne auch der Bieter auf der Zwangsversteigerung wird nach dem Zuschlag auf sein Gebot automatisch Eigentümer an dem Grundstück oder dem Gebäude. Die Vereinbarung, die zwischen den Parteien, in diesem Sinne Banken oder Kreditinstitute, sowie die Bieter, wird nach dem Zuschlag innerhalb der Zwangsversteigerung das Grundpfandrecht erlöschen. Diese Regelung findet sich in dem Paragraphen § 91, Absatz 1 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG). Dieser Paragraph kann allerdings aufgehoben werden, in dem durch die Absprache der Parteien ein Fortbestehen des Grundpfandrechts erreicht wird. Dieses Fortbestehen wird durch den Paragraphen § 91, Absatz 1 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) ermöglicht. Das Bestehen des Grundpfandrechts muss gegenüber einem Gericht von den Parteien erklärt werden. Die Parteien bestehen wiederum aus dem Ersteher und dem Grundpfandrechtsgläubiger. Der Ersteher bevorzugt die Möglichkeit des Bestehens des Grundpfandrechts für den Zweck, dieses Pfandrecht in seinem Sinne zur Finanzierung zu nutzen, um nachträglich Kosten für die Eintragung des Pfandrechts in das Grundbuch und entsprechende Notarkosten zu sparen.
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