Grundschuld

Die Grundschuld stellt ein Recht an einer Sache dar. In der Regel kommt sie bei einer Baufinanzierung zum Einsatz. Der Darlehensgeber lässt eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen, um so seine Forderungen gegen den Darlehensnehmer abzusichern. Kann dieser nicht mehr zahlen, kann der Darlehensgeber die Zwangsvollstreckung betreiben und sich aus den Erlösen bedienen. In ihrer Höhe richtet sich die Grundschuld nach dem Darlehensbetrag. Daneben werden auch dingliche Zinsen und Nebenleistungen eingetragen. Diese sichern den Darlehensgeber nicht nur über den Nominalbetrag des Darlehens ab, sondern auch über darüber hinaus gehende Forderungen, die zum Beispiel bei mehrfachen Mahnungen usw. anfallen. Die Grundschuld ist dabei nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden, wie dies bei der Hypothek der Fall ist. Wird sie nach Auslösen des Darlehens nicht gelöscht, so kann sie auch für anderweitige Darlehen heran gezogen werden.

Die Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen und dient normalerweise der Absicherung von Darlehen. Sie stellt das Recht zur Tilgung von Schulden aus Sachgegenständen (Immobilien) dar. Oftmals ist diese Eintragung Voraussetzung um Kapital von Banken zur Verfügung gestellt zu bekommen.
Eine Grundschuld ist nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden, im Gegensatz dazu wird ein Hypothekendarlehen durch eine oder mehrere bestimmte Immobilien mittels Grundpfandrecht gesichert. Neben dem Grundschuldnominalbetrag können zusätzlich Grundschuldzinsen eingetragen werden. Diese Zinsen decken bei Überschreitung des Nominalbetrags, was beispielsweise durch Zusatzkosten (Mahngebühren) passieren kann, die anfallenden Kosten ab. Kann ein Darlehensnehmer seine Schulden nicht mehr zurückzahlen, so hat das Kreditinstitut die Möglichkeit eine Zwangsvollstreckung einzuleiten. Dies ist aber nur möglich wenn der Gläubiger das Darlehen- zuvor mittels Grundschuldeintragung beim Schuldner abgesichert hat.

Die Grundschuld zählt zu den Grundpfandrechten. Grundsätzlich kann eine Grundschuld eingetragen werden, ohne dass ihr eine Forderung zugrunde liegt. Mit einer Grundschuld sichern Banken oder andere Kreditgeber im Normalfall das Darlehen ab, das sie vergeben. Eine Grundschuld kann jedoch auch als Sacheinlage in einer Kapitalgesellschaft eingesetzt werden. Der Grundstückseigentümer muss der Grundschuld zustimmen und die Grundschuldbestellung vornehmen. Die Eintragung einer Grundschuld erfolgt im Grundbuch in der Abteilung III. Wer ein berechtigtes Interesse hat und dieses nachweisen kann, hat die Möglichkeit das Grundbuch einzusehen. Alles was eine Grundschuld betrifft, ist im dritten Buch „Sachenrecht“ des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt.

Zwei Formen einer Grundschuld – die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld

Es existieren zwei unterschiedliche Formen einer Grundschuld. Die Buchgrundschuld wird nur im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Brief ausgestellt. Dieser Brief ist ein Formular auf Papier der Bundesdruckerei. Grundsätzlich ist jede Grundschuld eine Briefgrundschuld, wird auf den Brief verzichtet, muss dies im Grundbuch eingetragen werden. Hier findet sich dann der Vermerk „ohne Brief“. Eine Briefgrundschuld ist flexibler als eine Buchgrundschuld, da der Brief nach Tilgung eines Darlehens an einen anderen Kreditgeber weitergegeben werden kann. Bei der Buchgrundschuld muss eine weitere Eintragung erfolgen. Für Außenstehende ist bei einer Briefgrundschuld schwer erkennbar, wer der aktuelle Kreditgeber und Besitzer des Briefes ist.

Unterschiedliche Arten einer Grundschuld

Üblicherweise handelt es sich bei einer Grundschuld um eine Sicherungsgrundschuld. Eine Bank sichert ein gewährtes Darlehen mit einer Grundschuld ab. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit einer Gesamtgrundschuld. Das bedeutet, dass eine Grundschuld auf mehreren Grundstücken lastet. Diese Grundstücke können Eigentum von unterschiedlichen Besitzern sein. Des Weiteren existiert die Eigentümergrundschuld. Der Grundstücksbesitzer kann eine Grundschuld auf seinen Namen eintragen lassen. Mit der Eintragung sichert er sich den ersten Rang, den er bei Bedarf an eine Bank weitergeben kann. Falls eine Grundschuld auf ein Grundstück eingetragen ist und das Grundstück verkauft wird, muss darauf geachtet werden, dass die Grundschuld übertragen oder gelöscht wird. Ansonsten lastet auf dem Grundstück eine Fremdgrundschuld.

Entscheidend bei einer Grundschuld ist der eingetragene Rang

Für die Gewährung eines Darlehens möchten Banken eine Grundschuld ersten Rangs. Der Hintergrund ist, dass im Falle einer Nichtzahlung der Raten und einer folgenden Zwangsversteigerung, die Gläubiger in der Reihenfolge der Eintragungen bedient werden. Der Gläubiger auf dem ersten Rang erhält zuerst Geld, die folgenden erst, wenn der erste Rang befriedigt ist. Ein Gläubiger mit einer Grundschuld auf dem zweiten Rang erhält weniger oder im schlimmsten Fall kein Geld mehr. Bei einer erstrangigen Grundschuld sind die Zinsen für ein Darlehen für gewöhnlich deutlich günstiger als bei einem schlechter oder überhaupt nicht abgesicherten Darlehen.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung

In der Praxis ist es üblich, dass die Banken eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung verlangen. Der Eigentümer des Grundstücks unterwirft sich mit dieser Eintragung im Grundbuch der sofortigen Vollstreckung. Der Gläubiger hat somit einen unmittelbar vollstreckbaren Titel und muss den Titel nicht vor Gericht beantragen. Die Bank ist somit in der Lage bei Zahlungsverzug schneller zu reagieren. Zusätzlich bestehen Banken häufig auf der Übernahme der persönlichen Haftung. Der Grundstückseigentümer haftet mit seinem kompletten Vermögen. Diese persönliche Haftung ist meist bereits im Darlehensvertrag enthalten, durch die Eintragung mit der Grundschuld ist auch hier eine sofortige Vollstreckung möglich. Es ist kein Urteil eines Gerichts erforderlich, um den Anspruch rechtskräftig festzustellen.

Sicherheit für den Grundstückseigentümer

Eine Grundschuld ist nicht automatisch an eine Forderung gebunden. Zum Schutz des Eigentümers und der Bank treffen beide eine Sicherungsabrede. Die Bank kann durch diese Zweckerklärung im Rahmen der Sicherungsabrede die Grundschuld nur in dem vereinbarten Rahmen nutzen. Wurde das Darlehen getilgt, darf der Gläubiger keine Rechte aus der eingetragenen Grundschuld mehr geltend machen. Seit zehn Jahren sind die Grundstückbesitzer auch vor dem Verkauf der Grundschuld geschützt, da die Grundschuld durch diese Sicherungsabrede auf einzelne Ansprüche beschränkt ist.

Löschung einer Grundschuld

Nachdem das Darlehen vollständig zurückbezahlt wurde, hat der Grundstückeigentümer einen Anspruch auf Löschung der Grundschuld. Hierfür ist eine Löschungsbewilligung vonseiten des Kreditgebers erforderlich. Diese Bewilligung muss notariell beglaubigt sein. Banken dürfen für die Ausstellung der Löschungsbewilligung keine Gebühren verlangen. Kosten für den Notar und das Grundbuchamt fallen bei einer Löschung jedoch an. Der Grundstückseigentümer kann die Grundschuld jedoch auch bestehen lassen und für ein weiteres Darlehen nutzen.

Eintragung einer Grundschuld

Der erste Schritt ist das Grundschuldbestellungsformular. Der Eigentümer eines Grundstücks bestellt eine Grundschuld mit diesem Formular. Hier werden auch die Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung und die Übernahme der persönlichen Haftung eingetragen. Dieses Grundschuldbestellungsformular muss notariell beurkundet werden. Der Notar reicht diese Urkunde anschließend beim Grundbuchamt ein. Der Grundstückseigentümer wird vom Notar über die Risiken und Konsequenzen einer Grundschuld informiert. Nachdem die Grundschuld eingetragen ist, erhält der Notar die Unterlagen zurück. Er gibt diese dann an die Gläubiger und den Eigentümer weiter. Die Kosten für den Notar und die Gebühren des Grundbuchamts trägt derjenige, der die Grundschuld bestellt.

Konsequenzen bei Nichtzahlung der Raten

Gerät der Darlehensnehmer mindestens zwei Raten in Rückstand, ist die Bank berechtigt, die Immobilie zu verwerten. Es wird eine Kündigung der Grundschuld ausgesprochen. Dies muss mit einer Frist von sechs Monaten erfolgen. Nach Ablauf dieser Frist kann die Bank das Grundstück oder die Immobilie verkaufen. Den Erlös aus der Zwangsversteigerung erhält die Bank. Die Bank hat jedoch bei einer vermieteten Immobilie auch die Möglichkeit auf die Mieteinnahmen zuzugreifen und muss das Grundstück nicht zwangsläufig verkaufen.