Grundschuldbestellungsurkunde

Was ist die Grundschuldbestellungsurkunde?

Mit der sogenannten Grundschuldbestellung ist der Eigentümer mit einer Immobilie einverstanden, er stimmt zu, dass eine bestimmte Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Diese Eintragung kann nicht von dem Immobilienbesitzer selber erfolgen, sondern kann nur über einen Notar erfolgen, der Notar leitet die entsprechenden Unterlagen an das Finanzamt bzw. direkt an das Grundbuchamt weiter. Die Kosten welche für die Eintragung in das Grundbuch entstehen trägt ausschließlich der Eigentümer oder auch der Darlehensnehmer der Immobilie. Die Höhe der Grundschuld richtet sich stets nach der eingetragenen Summe und nach der Gebührenordnung für Notare. In der Regel verwenden Kreditinstitute für die Bestellung des Grundpfandrechts ein sogenanntes Grundschuldbestellungsformular, welches bei einem Notar erhältlich ist. Zu beachten ist, dass die Grundschuldbestellung stets von allen Eigentümern unterschrieben werden muss.

Was ist eingetragen?

In der Grundschuldbestellung können Sie die genaue Bezeichnung des Sicherungsobjektes erkennen und zudem die Flurstücksnummer, ebenso befinden sich in dieser Urkunde Angaben zum Grundstück, aber auch zu den Eigentümern. Außerdem beinhaltet die Grundschuldbestellungsurkunde eine dingliche Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel. Mit dieser Klausel stimmen die Grundstückseigentümer zu, dass das Kreditinstitut die Immobilie, sollte es zu Zahlungsschwierigkeiten des Kreditnehmers kommen einer Zwangsversteigerung zu.

In den meisten Fällen wird die Grundschuldbestellung als vollstreckbare Ausfertigung erstellt, dies bedeutet, dass die Urkunde bereits ein „Titel“ ist, welchen man sonst beim Gericht beantragen muss und die Bank somit im Fall der Fälle gleich das gerichtliche Mahnverfahren bzw. eine Pfändung vornehmen kann. Neben der sogenannten dinglichen Unterwerfung, verlangen einige Kreditinstitute auch zeitgleich eine persönliche Haftungsunterwerfung, dies bedeutet, dass neben der Immobilie oder dem Grundstück der Darlehensnehmer zugleich mit seinem Vermögen haftet.

Wie erfolgt die Grundschuldbestellung?

Zahlreiche Kreditinstitute zahlen die Darlehenssumme erst aus, wenn die Eintragung der Grundschuld erfolgt ist. Denn eine Sicherheit für das Kreditinstitut entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch, vorher hat die Bank keine Rechte. Sie sollte die Bestellung der Grundschuld schnell veranlassen damit die Bank Ihnen schnell den Kredit auszahlt. Bis alle Formalitäten geklärt sind und die Bank das Darlehen auszahlt können 4 bis 6 Wochen vergehen, somit sollten Sie möglichst mit der Zahlung der Grundschuld nicht zu lange warten, denn die Zeit die Sie länger benötigen ist die Zeit die die Bank auch länger braucht um Ihnen den Kredit auszuzahlen und somit muss der Immobilienverkäufer ebenfalls länger auf sein Geld warten. Benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung so können Sie mit einer Bearbeitungszeit von etwa 14 Tagen ausgehen. Für die Grundschuldbestellung ist das Grundschuldbestellungsformular des Kreditinstitutes erforderlich. Sie sollten unbedingt einen Notar einschalten, denn manche Formalitäten können nicht Sie oder die Bank für Sie regeln, hier benötigen Sie einen Notar, nur dieser kann bestimmte Angelegenheiten für Sie ausführen. Er stellt beispielsweise dem Darlehensgeber und dem Darlehensnehmer eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde zu.

Das sollten Sie wissen

Sollten Sie eine Grundschuldbestellung im Rahmen einer Umschuldung durchführen lassen wollen, so können Sie einige Kosten sparen, denn vereinbaren Sie mit dem neuen Kreditinstitut eine Abtretung anstatt einer Löschung und Neueintragung der Grundschuld. Viele Kreditinstitute übernehmen manchmal die anfallenden Kosten für die Veränderung der Grundschulden. Hier sollten Sie mit dem Sachbearbeiter der Bank sprechen und gleich darauf ansprechen.

Kosten

Welche Kosten kommen bei der Grundbuchbestellung auf Sie zu?

Zum einen Fallen Kosten für das Grundbuchamt an hier kommt es darauf an ob eine Buchgrundschuld oder eher eine Briefgrundschuld bestellt wird. Die Kosten können hier zwischen 200 Euro und 10000 Euro liegen. Ebenso kommen Notarkosten auf Sie zu, diese variieren ebenfalls zwischen 130 Euro und 10000 Euro. Erkundigen Sie sich gleich bei Ihrem Notar welche Kosten allgemein auf Sie zukommen so dass Sie nicht überrascht sind, wenn die Rechnung ausgestellt wird. Ebenso sollten Sie wissen, das kein Kreditinstitut diese Beträge beleiht, diese Kosten müssen Sie selbst tragen daher sind Rücklagen empfehlenswert.

Wann fällt keine Grundschuld an?

Bei jeder Immobilie die die 2500 Euro Grenze nicht überschreitet brauchen Sie keine Grundschuld zu zahlen, jedoch der Kauf einer Immobilie über 2500 Euro bedeutet für Sie das eine Grundschuld anfällt. Ebenso ein Kauf unter näheren Verwandten schützt Sie ebenfalls vor der Grundschuld. Ebenso wenn Sie von dem Kauf zurücktreten bevor es zum Eintrag in das Grundbuch gekommen ist, brauchen Sie keine Grundschuld zu entrichten, selbstverständlich erhalten Sie in einem solchen Fall auch keine Grundschuldbestellungsurkunde.

Wie kann man Kosten sparen?

Bei einer Umschuldung des Darlehens auf einen neuen Ktreditgeber erhält der Darlehensnehmer eine Löschungsbewilligung. Es ist anzuraten mit dem Altgläubiger zu sprechen und um eine Abtretungsurkunde zu bitten. Der Vorteil hierbei wäre für den neuen Darlehensnehmer, dass dieser keine erneuten Kosten für die Eintragung ins Grundbuch zahlen muss. Hier lassen sich einige tausend Euro sparen.

Die rechtlichen Hintergründe einer Grundschuldbestellung

Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten, die im Bundesgesetzbuch mit dem § 1191 geregelt sind.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 1191 Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).

(2) Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, dass Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.

Auch einige Vorschriften für Hypotheken können auf die Grundschuld angewendet werden, die im § 1192 Abs. 1 Bundesgesetzbuch nachzulesen sind:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 1192 Anwendbare Vorschriften

(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.

(1a) Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.

…

Das Grundpfandrecht selbst ist eine Belastung des Grundstück und natürlich auch der darauf stehenden Immobilie. Das Grundpfandrecht wird zugunsten der Bank beziehungsweise des Gläubigers ausgegeben und liegt meist in der Höhe des Kreditbetrages. Im Grunde dient das Grundpfandrecht als Sicherheit bei einer Baufinanzierung, die meist in mehrere Hunderttausend Euro reicht. Kommt der Kreditnehmer seinen Forderungen gegenüber dem Kreditgeber nicht nach, dann hat der Kreditgeber dank der Eintragung der Grundschuld das Recht die offenen Forderungen einzutreiben. Dazu bietet die Grundschuldbestellungsurkunde feste Rechte an:

• Die dingliche Zwangsvollstreckung
  Bei der dinglichen Zwangsvollstreckung handelt es sich um eine bestimmte Klausel, die in die Grundschuldbestellungsurkunde eingetragen wird. In der Klausel steht, dass der Kreditnehmer damit einverstanden ist, dass bei Nichtzahlung die Bank beziehungsweise der Kreditgeber das Recht hat eine Zwangsvollstreckung durchzuführen und das ohne einen weiteren Klageweg. Somit bekommt der Kreditgeber sofort einen vollstreckbaren Titel. Das bedeutet ganz einfach, sobald die Raten für die Rückzahlung der Kreditsumme nicht mehr bezahlt werden können, braucht die Bank nicht zu Klagen, sondern kann sofort die Zwangsverwaltung in die Wege leiten und die Immobilie in die Zwangsversteigerung geben. Der Erlös durch die Zwangsversteigerung wird zur Begleichung der Schulden genommen. Alle überschüssigen Beträge werden dem Kreditnehmer ausgezahlt.
• Die Zwangsversteigerung
  Der Kern der Grundschuldbestellung besteht darin, dass die Bank beziehungsweise der Kreditgeber abgesichert ist. Das bedeutet, dass die Bank das Recht hat offene Forderungen mit Hilfe der Zwangsversteigerung einzuklagen. Das bedeutet bei Immobilien, dass die Bank laut § 1147 BGB das Recht hat, das Grundstück mitsamt der Immobilie in einer Zwangsversteigerung anzubieten, um ihre offenen Forderungen ausgleichen zu können.

• Das abstrakte Schuldanerkenntnis
  Bei dem abstrakten Schuldanerkenntnis handelt es sich um eine normale Art der Grundschuldbestellung, die heute fast immer vom Kreditnehmer verlangt wird. Dabei handelt es sich um eine Ausweitung auf das Vermögen des Kreditnehmers. Das bedeutet, dass nicht nur die Immobilie und das Grundstück als Sicherheit dienen, sondern auch das gesamte restliche Vermögen. Eine Zwangsversteigerung nimmt in der Regel sehr viel Zeit in Anspruch, aber Banken wollen ihr Geld schnellstmöglich bekommen, wenn es um Zahlungsschwierigkeiten geht. Das abstrakte Schuldanerkenntnis sorgt dafür, dass die Bank auch andere Vermögensgegenstände des Gläubigers pfänden darf. Dazu können
  • Aktien
  • teure Fahrzeuge
  • Bargeld
  • usw.

  gehören. Durch die Unterzeichnung einer persönlichen Vollstreckungsunterwerfung kann die Bank sofort mit dem Vollstrecken beginnen ohne einen langen Klageweg.

Mit der Grundbestellungsurkunde kann die Bank sich also im Zweifelsfall sehr gut absichern, denn sie bleiben auf den Kosten bei einem Zahlungsausfall nichtsitzen. Allerdings sorgt die Grundbestellungsurkunde dann auch dafür, dass der Kreditnehmer seine Immobilie mit dem Grundstück verlieren wird, wenn ein Zahlungsausfall zustande kommt.