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Was ist ein Grundschulddarlehen?
Das Grundschulddarlehen ist ein Darlehen, welches die Geldsumme mit dem Eintrag einer Grundschuld in das Grundbuch sichert. Ein Grundschulddarlehen hat eine relativ lange Laufzeit. Siehe auch Grundschuld und Grundschuldbestellung.
Soll ein Kauf oder Bau eines Grundstücks finanziert werden, geschieht dies in der Regel über ein so genanntes Grundschulddarlehen. Diese Grundschulddarlehen sind dabei immer zweckgebunden, es muss also nachgewiesen werden, wofür das Geld ausgegeben wird. Dies kann zum Beispiel durch die Vorlage der einzelnen Handwerkerrechnungen geschehen, aber auch durch eine schriftliche Bestätigung des Architekten über den Baufortschritt.
Ein Grundschulddarlehen wird dabei in der Regel über sehr lange Laufzeiten abgeschlossen, die durchaus bis zu 35 Jahren betragen können. Die Zinsen richten sich dabei nach dem Beleihungsobjekt sowie der prozentualen Finanzierung und werden maximal für 15 Jahre festgelegt. Danach muss neu verhandelt werden. Zusätzlich wird ein Grundschulddarlehen immer über eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld abgesichert. Diese ist beim Notar zu beantragen, wobei der Darlehensnehmer die Kosten für den Notar in aller Regel übernimmt.
Mit einem Grundschulddarlehen kann sich die Bank das Recht sichern, das Grundstück zu veräußern, falls der Darlehensnehmer zahlungsunfähig wird. Dieser wiederum steigert dadurch seine Chance, überhaupt ein Darlehen von der Bank zu erhalten. Auch die Konditionen des Darlehens sind durch diese zusätzliche Absicherung häufig deutlich besser. Kommt es zu der Zahlungsunfähigkeit und einer anschließenden Veräußerung des Grundstücks, kann die Bank den noch ausstehenden Darlehensbetrag mit dem Verkaufspreis tilgen. Die Eintragung der Grundstücksschuld erfolgt in dem Grundbuch des zuständigen Grundbuchamts. Dafür ist immer ein Notar nötig.
Die Verwendung des Grundschulddarlehens
Das Grundschulddarlehen kommt besonders oft im Zuge der Baufinanzierung zum Einsatz. Das liegt daran, dass hierfür sehr hohe Summen benötigt werden und die Bank für deren Verleih eine Sicherheit benötigt. Dafür bietet sich das Grundstück, auf welchem der Bau stattfindet an. Die Grundschuld wird von einem Notar in das Grundbuch eingetragen. Dieser Eintrag bleibt so lange bestehen, bis der Darlehensnehmer die Schuld vollständig beglichen hat. Bei einem Grundschulddarlehen besteht diese aus der geliehenen Summe zuzüglich Zinsen und Gebühren. Genau wie auch die Hypothek gehört auch die Grundschuld zu so genannten Grundpfandrechten. Es handelt sich dabei um dingliche Verwertungsrechte, zur Absicherung des Darlehens.
Die Grundschuldbestellung durch den Notar
Das Grundschulddarlehen kann nur aufgenommen werden, wenn eine Grundschuldbestellung durch einen Notar erfolgt ist. Mit ihr sollte somit nicht zu lange gewartet werden, da die Auszahlung der Darlehenssumme von ihr abhängt. Für die Bank ist die Grundbuchbestellung immerhin der wichtigste Bestandteil der Kreditabsicherung.
Allerdings ist es wichtig zu beachten, dass erst der Darlehensvertrag unterschrieben werden muss, bevor die Bestellung vorgenommen werden kann. Zuvor wird der Notar keinen Termin vereinbaren. Das von ihm ausgefüllte Dokument wird anschließend bei dem Grundbuchamt der Gemeinte eingereicht. Die Grundschuld ist ab diesem Zeitpunkt in das Grundbuch eingetragen. Die Bank erhält als Beweis den aktuellen Auszug aus dem Grundbuch und eine Urkunde.
Die Grundbuchbestellung kann bis zu zwei Monaten andauern, was in der Planung unbedingt berücksichtigt werden muss.
Wichtiger Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek
Häufig werden die Begriffe Grundschuld und Hypothek synonym zueinander verwendet. Das ist allerdings nicht korrekt, da tatsächlich ein Unterschied besteht. Eine Hypothek ist immer an den Stand des Kreditkontos gebunden. Bei einem Grundschulddarlehen ist das nicht der Fall. Somit erlischt die Hypothek automatisch, sobald das Darlehen vollständig getilgt ist. Die Grundschuld muss aktiv gelöscht werden, da sie ansonsten in dem Grundbuch verbleibt. Der Darlehensnehmer muss somit unbedingt selbst aktiv werden.
Der Rang im Grundbuch ist entscheidend
Es ist durchaus entscheidend, welchen Rang die Grundschuld im Grundbuch einnimmt. Das liegt daran, dass es durchaus möglich ist, mehrere Grundschulden auf das gleiche Grundstück eintragen zu lassen. Kommt es zur Insolvenz und das Grundstück muss veräußert werden, müssen die Gläubiger nach ihrem Rang befriedigt werden. Es kann somit sein, dass der Gläubiger des letzten Rangs kein Geld mehr erhält. Die Bank kann deshalb ein Grundschulddarlehen ablehnen, falls sie bei diesem nur einen unteren Rang im Grundbuch einnehmen würde.
Die Kosten für das Eintragen der Grundschuld
Die Eintragung in das Grundbuch ist keinesfalls kostenlos. Der Käufer der Immobilie muss diese Kosten unbedingt in seinem Finanzierungsplan berücksichtigen. In dieser Gebühr ist auch der Notar noch nicht enthalten. Er erhält häufig eine Pauschale von 2 Prozent des Immobilienkaufpreises.
Die zulässige Höhe für die Grundschuld
Die Höhe der Grundschuld ist abhängig von der Höhe des Grundschulddarlehens. Neben dem Darlehensbetrag werden auch die Zinsen und die Gebühren in die Grundschuld eingetragen. Zusätzliche Kosten können durch Vollstreckungsmaßnahmen oder Zinsen für Überziehungen entstehen.
Eigenkapital für das Grundschulddarlehen
Auch wenn die Möglichkeit genutzt wird, das eigene Grundstück zu belasten, sollte nicht sollständig auf das Eigenkapital verzichtet werden. Je höher dieses ausfällt, desto besser ist dies für die Finanzierung. Denn dadurch sinkt das Kreditrisiko ab. Das Darlehen wird somit deutlich kostengünstiger. Von einer Finanzierung komplett ohne Eigenkapital ist abzuraten. Denn immerhin wird der Darlehensnehmer durch die anfallenden Zinsen zusätzlich finanziell belastet.
Die Grundschuld löschen
Wie bereits erwähnt, erlischt die Grundschuld bei einem Grundschulddarlehen nicht von alleine. Deshalb muss eine Beantragung auf Löschung erfolgen. Es kann jedoch sinnvoll sein, damit zu warten. Beispielsweise kann der Eigentümer dann weitere Leistungen der Bank in Anspruch nehmen und das Grundstück erneut als Sicherheit nutzen. Durch die fehlende Löschung umgeht er es, die Gebühren für den Notar und die Eintragung in das Grundbuch erneut zu bezahlen. Selbst wenn die nächste Finanzierung von einer anderen Bank durchgeführt wird, kann die bereits bestehende Eintragung genutzt werden. Der bisherige Gläubiger tritt dann seine Rechte an den neuen Gläubiger ab. Verkauft der Eigentümer das Objekt, kann die Grundschuld übertragen werden. Der Käufer kann sich dann ebenfalls zusätzliche Kosten sparen. Jedoch muss er unbedingt überprüfen, ob das Grundschulddarlehen vollständig getilgt wurde.
Im Falle der Zahlungsunfähigkeit
Die Grundschuld kann im Falle der Zahlungsunfähigkeit sofort vollstreckt werden. Das liegt daran, dass sie den Status eines gerichtlichen Urteils hat. Außerdem muss der Darlehensnehmer eine Klausel zur Zwangsvollstreckung unterschreiben. Er willigt darin vorab ein, einer Zwangsvollstreckung zuzustimmen, falls er das Grundschulddarlehen nicht tilgen kann. Die Bank muss somit nicht erst vor Gericht klagen, um eine Zwangsvollstreckung zu erreichen. Ohne Grund kann der Darlehensgeber allerdings nicht von diesem Recht Gebrauch machen. Es muss immer ein Zahlungsverzug vorliegen.
Der Darlehensnehmer wird nicht in allen Fällen durch eine Zwangsvollstreckung schuldenfrei. Es kann der Fall eintreten, dass die Immobilie oder das Grundstück nicht wertvoll genug sind, um die Schulden vollständig zu decken. Der restliche Anspruch der Bank gegenüber dem Kunden bleibt dann bestehen. Eine zusätzliche Bereicherung könnte durch den Verkauf eines Wagens oder anderen wertvollen Gegenständen erwirkt werden.
Der Grundpfandrechtsgläubiger
Der Grundpfandrechtsgläubiger ist immer derjenige, dem ein Grundpfandrecht zugesichert wurde. Bei einem Grundschulddarlehen ist dies im Normalfall die Bank, die das Darlehen vergeben hat.
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