Herstellungskosten

Als Herstellungskosten werden alle anfallenden Kosten eines Bauvorhabens bezeichnet. Leichter verständlich werden sie gern einmal als Anschaffungskosten beim Bau einer Immobilie verwendet – dies trifft jedoch nur für den Erwerb eines bestehenden Hauses zu. Bei einem grundlegenden Neubau steht die Bezeichnung Herstellungskosten im Gebrauch. Seit 2006 wird in formellen Dokumenten und in der DIN-Norm vorwiegend von Bauwerkskosten gesprochen. Für einen möglichen Kredit werden daher sämtliche Prozesse rund um einen Hausbau beleuchtet. Dies gilt einerseits der Festlegung einer Kreditsumme und zweitens der optimalen Abschätzung einer Kreditgenehmigung durch das Kreditinstitut.

Formelle Aufteilung der Herstellungskosten

In der DIN 276 sind diese Baubereiche zudem per Kostengruppen festgelegt.

Es existieren hierbei weitere Untergruppen, um detaillierte Regelungen und Rahmenbedingungen für einzelne Projekte festlegen zu können. Diese sollten vom Bauunternehmer beziehungsweise Eigentümer eingelesen werden.

Erschließungskosten

In dieses Feld fallen vor allem jegliche Ersterschließungen an die Versorgungsleitungen sowie die Infrastruktur der Umgebung. Diese sind in der Regel mit Erdarbeiten verbunden, welche den Herstellungskosten angehängt werden sollten. Es umfasst beispielsweise folgende Arbeitsgänge:

• Anschluss an das Wasser-, Strom- und Gasnetz
• Zugang zum Grundstück mittels Weg oder Straße
• Kanalanschlussgebühren
• Kanalanschluss der Gemeinde

Baukosten

Folgende vier große Posten sind bezüglich der Herstellungskosten zu berücksichtigen:

• Grundstückserwerb
• Hausbau
• Erschließung
• Baunebenkosten

Zudem fallen jegliche Roh- und Ausbauarbeiten in die Kategorie der Herstellungskosten. Konstruktive Schritte wie die Arbeiten am Mauer- sowie Erdreich sind ein großer Teil dieses Feldes. Zudem werden die Prozesse sämtlicher Handwerker inkludiert – Klempner, Zimmerer, Maurer und viele andere Gewerke verlangen folgend finanzielle Mittel, welche eingerechnet werden sollten. Obendrein fallen Abdeckungs-, Isolierarbeiten sowie der Blitzschutz ebenso in dieses Segment. Bis zur Fertigstellung fallen außerdem einige Ausbauarbeiten an, welche in Verschalungen, Verputz sowie Verkleidung der Innenwände sehr umfangreich und durchaus kostenintensiv ausfallen können. Spezielle Wünsche für Böden und Bodenaufbauten sind hier ebenfalls enthalten. Aber auch die Bausteleneinrichtung sowie mögliche Abbrucharbeiten sind Teil dieses Finanzierungsbereiches. Eigentümer sollten bei der Kalkulation ebenfalls die Trümmer- sowie Schuttabfuhr einbeziehen. Zudem gehören die Arbeitsprozesse in den Außenanlagen der Architektur dazu. Des Weiteren werden alle Einbauten im Gebäude veranschlagt, welche zum einen der Versorgung obliegen oder erforderlich sind:

• Gas
• Wasser
• Elektrizität
• Heizungsanlage
• Sanitäranlagen
• Türen und Fenster
• Fahrstuhl

Dem Überblick der prozentualen Einbindung der Baukosten in die Herstellungskosten dient folgende Tabelle:

Generell sind die Baunebenkosten in der DIN 276-1 geregelt und in § 22 Absatz 2 der WertV außerdem notiert. Im Durchschnitt werden etwa 15-20 Prozent der Gesamtbaukosten für diesen Sektor berechnet. Behördliche Gebühren schlagen hierbei beispielsweise zu Buche – diese können als Baugenehmigungen oder tatsächliche Gebühren ausfallen. Gern werden Bauversicherungen oder diverse Finanzierungskosten wie Disagio oder der Zinssatz vergessen – diese finden hier ebenso Anklang. Zudem sollten scheinbar marginale Nebenkosten für Telefonie und Kopien einbezogen werden – über die Bauzeit hin kann sich dies zu einem nennenswerten Kostenpunkt addieren. Verschiedene Gruppen an Fachkräften gehören auch zu den einkalkulierten Herstellungskosten:

• Vermessung
• Architekt
• Gutachter
• Statiker
• Ingenieur

Verwechslungsgefahr mit Kaufnebenkosten

Vorsicht ist bei der Anrechnung des Investitionspostens Kaufnebenkosten zu den Herstellungskosten zu wahren. Diese entstehen beim Kauf des Grundstückes mitsamt der immobilen Bestandteile an und gehören nicht dazu. Hierzu gehören folgende Aspekte:

• Grunderwerbssteuer
• Gebühr für den Grundbucheintrag
• Notargebühr
• Maklerprovision

Sonderfälle Herstellungskosten

Bei einigen speziellen Situationen können Ausgaben in Form von Herstellungskosten abgegolten werden. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Einbauschrank zu drei Seiten – außer der Front – vom Mauerwerk gebildet wird. Dann sind jegliche Kosten für diesen Einrichtungsgegenstand zu den Herstellungskosten zu zählen. Im Allgemeinen lässt sich hier sagen, dass alle Objekte zur optimalen Raumnutzung in diese Rubrik fallen können – insofern sie mit dem Gebäude verbunden sind. Zudem können Abschreibungen der Einrichtungsgegenstände ebenso aufgenommen werden. Unter einem Betrag von 410 Euro ohne Mehrwertsteuer findet zudem eine einmalige Komplettabschreibung statt. Die Einfriedung des Gebäudes wird ebenso den Herstellungskosten zugerechnet. Dies kann in verschiedenen Optionen erfolgen:

• Zaun
• Mauer
• Büsche und Hecken
• Bäume

Ein weiterer Aspekt der Herstellungskosten ist mit der notwendigen Anfahrt des Bauherrn zum jeweiligen Grundstück berechenbar. Dieser nimmt in den einzelnen Bauabschnitten und einer dringender Konsultationen am Bauobjekt über die Zeit einen mitunter erheblichen Betrag ein – insbesondere bei entfernten Standorten kann da ein erheblicher Betrag an Herstellungskosten anfallen. Dies gilt ebenfalls für charakteristische und notwendige Bestandteile eines Wohngebäudes – wie der Spüle und dem Herd in der Küche. Der Erstanschluss sollte daher auch hier aufgeführt werden. Und auch im Außenbereich fallen weitere Ausgaben an, welche den Herstellungskosten zugeschrieben werden. Mit einem geeigneten Unterstand für das Fahrzeug, warten zusätzliche Kosten. Ein Carport, eine Garage sowie die Einbettung eines einfachen Stellplatzes sind daher Teil der Herstellungskosten. Ebenso wird bei der Pflasterung von Einfahrt zum Stellplatz beziehungsweise zur Eingangstür verfahren. Ein bepflasterter Gehweg sowie ein geeigneter Abstellplatz für die Mülltonnen werden folgend berücksichtigt. Folgende Punkte sind weitere Teile der Herstellungskosten:

• Alarm- und Brandmeldeanlage
• Anwaltskosten
• Bauplatzbewachung
• Behindertengerechter Ausbau
• Gartenanlage
• Rollläden
• Solaranlage (Anlagen für erneuerbare Energie)
• Treppenlift
• Verpflegungskosten
• notfalls Zwangsräumung

Wichtig! Baukosten planen

Im Durchschnitt werden für den Bau eines Einfamilienhauses 2.500 Euro ohne und 3.000 Euro mit Unterkellerung je Quadratmeter veranschlagt. Bereits im Vorfeld sollten oben beschriebene Kostenaspekte genauer betrachtet werden, da eine Verschleppung auf Liquiditätsengpass oder ein finanzieller Ruin durch Überschreiten der eigentlichen Planungskosten im Raum stehen kann. In einigen Fällen wird das geplante Gebäude nur nicht bis zur Deadline fertig gebaut, in anderen Fällen bleibt eine so genannte „Investitionsruine“ dem Stadtbild erhalten. Bei Privatleuten folgt in solchen Situationen oft die Privatinsolvenz, bei Ausschreibungen auf der Kommunalebene entsteht schnell ausreichend Potenzial für Diskussionen, Abstimmungen, Anklagen und Misstrauen. Daher ist die detaillierte Planung – in Zusammenarbeit mit den fachkompetenten Praxispartnern – unerlässlich. Eine konkrete Zuordnung der aufgeführten Punkte erleichtert dem Kreditgeber sowie dem Bauherren den Zeitaufwand.