Hypothekar

Wer ist der Hypothekar?

Nachdem der Entschluss gefallen ist, eine Immobilie zu erwerben, ein Haus zu bauen oder zu sanieren, sollte über die Finanzierung nachgedacht werden. In der Regel kommt nur eine Fremdfinanzierung in Frage, den nicht jeder verfügt über ausreichend Eigenkapital. Die Aufnahme eines Darlehen ist hierbei eine beliebte Form. Ist der Finanzierungsplan aufgestellt und somit die Höhe der Darlehenssumme bekannt, muss noch die Art der Sicherung, wird vorrangig bei hohen Summen durch den Gläubiger gefordert, der Anleihe festgelegt werden.

Solch eine Sicherheit kann in Form einer Hypothek oder einer Grundschuld auftreten. Die Eintragung einer Hypothek, wobei der Darlehensgeber der Hypothekar ist, ist heutzutage rückläufig. Es wird üblicherweise eine Grundschuld als Pfandrecht eingetragen, denn diese kann leichter übertragen und für künftige Verbindlichkeiten reserviert werden. Im Falle von Zahlungsschwierigkeiten des Darlehensnehmers, kann der Hypothekar im Rahmen einer Zwangsversteigerung, seine Forderung aus dem Hypothekendarlehen tilgen. Nicht nur für den Hypothekar ist dies Darlehensart vorteilhaft, auch der Darlehensnehmer wird mit geringeren Zinssätzen belohnt.

Bei einem Hypothekar handelt es sich um den Vergeber eine Hypothek, in den meisten Fällen also um ein entsprechendes Kreditinstitut, welches mittels einer Grundschuld, ein entsprechendes Darlehen auf eine Immobilie bereitgestellt hat. Der Hypothekar ist dabei der Emittent, der das Geld an den Hypothekennehmer ausbezahlt und diesen somit in ein dingliches Schuldverhältnis bringt. Dabei kann es sich beim Hypothekar sowohl um eine Bank, als auch um jede andere natürliche Person handeln. Anders als bei einem Kredit, ist eine Hypothek allerdings immer an einen dinglichen Wert gebunden, sodass der Hypothekar nur über diesen als Sicherheit verfügen kann. Das Schuldnerverhältnis zu diesem geht dabei direkt aus der jeweils bestehenden Grundschuld hervor.

Historischer Rückblick

Das Wort Hypothekar ist keine neue Erfindung, sondern stammt bereits aus der Zeit des antiken Griechenlands. Hier stellten die attischen Seefahrer zur Sicherung ihrer Ansprüche gegenüber Schuldnern, sogenannte Pfandsäulen auf Grundstücken auf, um ihren Anspruch über diese zu sichern. Somit war für alle erkenntlich, dass hier ein bestimmter Händler sein Markenzeichen gesteckt hat, was bedeutet, dass dieser bei Nichtzahlung der Schuld das absolute Verfügungsrecht über das Gebiet hatte.

Das Wort Hypothekar wurde bereits in dieser Zeit geboren, denn die damaligen Händler bezeichneten sich selbst als Hypothekas, was so viel wie die Grundlage für die Stellung eines Kredites bedeutet. Diese Form der Geldleihe blieb über das gesamte Römische Reich hinweg bis in das Mittelalter und die Neuzeit erhalten. Dabei nahm vor allem der Hypothekar in den Zeiten des Römischen Reiches eine sehr große Bedeutung ein, denn hier entstand bereits ein richtiges Bankenwesen, welches sich mit der Verpfändung von Grundstücken befasste und viele Regelungen schuf, die auch in der modernen Welt noch ihre Gültigkeit haben.

Funktion des Hypothekars

Geht man von heutigen Gegebenheiten aus, dann ist der Hypothekar als solcher nicht mehr notwendig. Im Grunde handelt es sich hier um reine Bankgeschäfte, die über einen banküblichen Prozess abgehandelt werden. Dennoch werden Banken, die Hypotheken auf Gebäude vergeben, zum Hypothekar. Der Grund dafür liegt in einer besonderen rechtliche Stellung der Person oder Institution, welche diesem erhebliche Vorrechte gegenüber anderen Gläubigern einräumt.

Vorrangiges Pfandrecht

Der Hypothekar besitzt gegenüber allen anderen Gläubigern ein vorrangiges Pfandrecht auf das jeweilige Gebäude. Diese wird als Eintrag der Grundschuld im Grundbuch vermerkt, was bedeutet, dass alle anderen Rechte auf das Objekt, nur als nachrangige Schuld gesehen werden. Bestehen zum Beispiel durch andere Verpflichtungen weitere Grundschulden, sind diese dem Hypothekar, der das Objekt eventuell über den vollständigen Verkehrswert mit einer Hypothek belegt hat, als zweitrangig zu betrachten. Hieraus ergibt sich auch ein besonderes Verhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner, denn Letzterer ist in erster Linie der Befriedigung des Hypothekars verpflichtet.

Sofortige Verwertung der Sicherheit

Dem Hypothekar steht die sofortige Verwertung der Sicherheit zu. Dies bedeutet, dass keine weiteren Maßnahmen zum Eintreiben der schuld erforderlich sind, denn das Objekt geht quasi mit Abschluss der Hypothek direkt an den Gläubiger über. So mit handelt es sich um ein Besitzrecht an der Sache, dass so nur durch eine Hypothek bestellt werden kann.

Dies erzeugt für den Kreditnehmer natürlich erhebliche Unsicherheiten, denn im Falle der Inanspruchnahme der Sicherheit, kann der Hypothekar die sofortige Zwangsversteigerung anordnen oder das Objekt nach eigenen Bedürfnissen anderweitig nutzen, was im konkreten Fall eine Zwangsräumung bedeuten würde. Daher stellt eine Hypothek eine immense Unsicherheit dar, denn durch diese ist der Totalverlust des Objektes wesentlich wahrscheinlicher, als dies bei anderen Kreditformen der Fall ist.

Hypothekarswechsel

Ein Hypothekar muss nicht immer ein und die selbe Person sein, dieser kann auch durch andere Personen oder Institutionen abgelöst werden. Gemeint ist hiermit nicht die Umschuldung einer Hypothek auf eine andere Bank, denn es gibt noch andere Gründe, warum ein Hypothekar einer Änderung unterlegen sein kann. Dies ist oftmals bei Immobiliengesellschaften der Fall, der selbst in der Form eines Hypothekars auftreten und somit entsprechende Rechte ausüben können.

Ändert sich hier zum Beispiel die Gesellschaftsform, so muss dies im Grundbuch vermerkt werden, womit der Hypothekar zwar institutionell der Selbe bleibt, allerdings in diesem Sinne durch einen Rechtsnachfolger abgelöst wird. Gleiches gilt auch dann, wenn der Hypothekar die Insolvenz anmeldet und somit selbst nicht mehr Zahlungsfähig ist. In einem solchen Fall wird der Insolvenzverwalter an die Stelle des Hypothekars treten, der de facto den direkten Rechtsnachfolger darstellt.

Hypothekarsaneerkennung

Ein Hypothekar muss vom Schuldner nicht zwangsläufig als ein solcher anerkannt werden, wenn erhebliche Zweifel daran bestehen, dass dieser tatsächlich die Funktion des eigentlichen Hypothekengebers einnimmt. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn eine entsprechende Hypothek über einen Kreditvermittler erhalten wurde. Hier ist der eigentliche Hypothekar die vergebende Vertragsbank, während der Vermittler nur als Zwischenstation zur Weiterleitung fungiert, auch wenn über ihn alle Zahlungen abgewickelt werden sollten.

Sollte der Vermittler in dieser Funktion sich selbst als Hypothekar ausweisen, ohne einen konkreten Verweis auf die dahinterstehende Bank zu geben, ist dies rechtswidrig und kann vom Kreditnehmer angefochten werden. In einem solchen Fall erlischt die Hypothek und ein entsprechender Vertrag wird ungültig, bis die vergebende Bank einen entsprechenden Vertrag mit dem Schuldner vereinbart hat und somit die Funktion des Hypothekars einnimmt.

Die Anfechtung bedarf in jedem Fall der Feststellung der Unrechtmäßigkeit, sodass konkrete Anhaltspunkte vorliegen müssen, damit von Erfolg gekrönt sein kann. Eine reguläre Bank nicht anzuerkennen, obwohl das Geld definitiv von ihr ausbezahlt wurde, ist somit nicht zulässig.

Beendigung der Hypothekars-Verhältnisses

Ein Hypothekar entlässt den Hypothekenschuldner mit der Zahlung der letzten Rate aus seiner Schuld. Unabhängig von der Tatsache, welche weiteren Verpflichtungen in anderen Bereichen noch zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger bestehen, ist das Hypothekarsverhältnis mit der Abzahlung des Kredites beendet. Da die Hypothek nur für eine bestimmte Schuld steht, kann diese nicht auf andere Bereiche übertragen werden, selbst wenn es sich auch bei diesen um Grundschulden handelt. Solange diese als Grundschuld vermerkt sind, kann aus diesem kein neues Hypothekenverhältnis entstehen. Mit der Abzahlung der Hypothek hebt sich automatisch auch das erweiterte Pfandrecht des Hypothekars auf, da die Sache nun nicht mehr als Sicherheit genutzt werden kann.

Im Übrigen muss an dieser Stelle erwähnt werden, dass die Sicherheit – also in diesem Fall das Gebäude – nicht weiter als eine Sicherheit für ein anderes Darlehen verwendet werden darf, auch wenn dieses beim selben Gläubiger beantragt wurde. Hierzu muss zwangsläufig eine neue Zweckerklärung abgeschlossen werden, die mit der alten Hypothek nichts zu tun hat.