Immobilienfinanzierung

Der Begriff Immobilienfinanzierung setzt sich aus „Immobilie“ und „Finanzierung“ zusammen. Mit Immobilien sind nicht bewegliche Sachgüter wie Grundstücke, Gebäude oder Bauwerke gemeint.

Eine Finanzierung umfasst im Allgemeinen alle Maßnahmen, die der Bereitstellung von Kapital oder Geldmitteln zur Anschaffung, Erhaltung und Versorgung der privaten Haushalte, des Staates und der Unternehmen. Zusammengefasst werden diese Einheiten als Wirtschaftssubjekte.

Aus diesen beiden Wortteilen lässt sich auf die Bedeutung einer Immobilienfinanzierung schließen. Dahinter verbirgt sich eine Finanzierung, die genau auf den Zweck abgestimmt ist, eine Immobilie zu erwerben, zu erreichten oder zu sanieren. Unter Bänkern wird die Immobilienfinanzierung in gewerbliche und in private Finanzierungssysteme unterteilt. Beide Vorgehensweisen gelten gleichzeitig als typische Klassifizierung der einzelnen Arten der Immobilienfinanzierung. Die Immobilienfinanzierung ist ein adäquates Mittel, um Altbauten oder Neubauten zu versorgen. Handelt es sich um einen Neubau, dann ist die Bezeichnung Baufinanzierung eher zutreffend.

Eine Immobilienfinanzierung wird in der Regel auf der Grundlage eines Kredites realisiert, mit dem relativ niedrige Zinsen verbunden sind. Im Unterschied dazu einer Immobilienfinanzierung mit einem Teil an Eigenkapital ist ebenfalls eine kostspielige Finanzierung ohne eigenes Kapital möglich. Bei diese selten genutzten Variante basiert die Immobilienfinanzierung ausschließlich auf Fremdkapital.

Die private Immobilienfinanzierung

Die Zielstellung einer privaten Immobilienfinanzierung besteht vorrangig darin, Wohnraum für den Eigenbedarf zu erhalten. Immobilien, die privat finanziert werden, dienen überwiegend einer oder mehrere Personen zum Zwecke des Wohnens oder zur Vermietung. Typische Beispiele sind Eigentumswohnungen oder Eigenheime. In Abhängigkeit von der späteren Zweckdienlichkeit und den damit einher gehenden variierenden Risiken wird bei der privaten Immobilienfinanzierung zwischen Kapitalanlegerfinanzierung und Eigennutzerfinanzierung unterschieden.

Baufinanzierung

Die Baufinanzierung ist einzig und allein auf die Bereitstellung von Geldmitteln ausgelegt, um die Baukosten von Immobilien mit zugehörigem Grund und Boden, den umgebenden Außenbereichen und den Baunebenkosten abzudecken. Eine Baufinanzierung schließt eine vorbereitende oder Vorfinanzierung und eine während des Bauens laufende oder Zwischenfinanzierung notwendiger Baufinanzierungsmittel ein. Die Baufinanzierung kann auf Eigen- und/oder Fremdkapital beruhen.

Eigennutzerfinanzierung

Diese Variante liegt vor, wenn Wohnräume oder Grundstücke vom Eigentümer oder Nutzer selbst finanziert werden.

Kapitalanlegerfinanzierung

Hierbei finanziert der Vermieter als Eigentümer eine Immobilie oder einzelne Wohnungen.

Bei beiden Finanzierungen kann Eigenkapital in Form von liquidierbaren Wertpapieren (als Zahlungsmittel einsetzbare Wertpapiere), als Spareinlagen, als Sachkaital sowie als Eigenleistungen eingesetzt werden. Eine große Bedeutung haben bei der Eigenfinanzierung die Bausparverträge. Kombiniert werden diese Zahlungsmittel mit einem Fremdkapital, das hauptsächlich als Darlehen bestimmter Kreditgeber gewährt wird.

Die gewerbliche Immobilienfinanzierung

Die gewerbliche Immobilienfinanzierung bezieht sich auf wohnwirtschaftlich oder gewerblich genutzte Immobilien, Praxen, Büro- oder Wohnräume. Üblich sind ebenfalls sogenannte Mischobjekte. Dann handelt es sich um ein klassisches Betriebsvermögen, das auch in der Bilanz dementsprechend behandelt wird.

Die Immobilienfinanzierung aus eigenen und aus fremden Mitteln

Die Eigenfinanzierung

Die Interessenten verwenden bei der Eigenfinanzierung privates Geld, Bausparverträge, Sparguthaben oder Sachkapital wie private Grundstücke oder eigene Immobilien. Ergänzend dazu können gemeinschaftliche oder persönliche Eigenleistung in der Bauphase in die Eigenfinanzierung einbezogen werden. Je umfangreicher die Eigenfinanzierung ist, desto niedriger fällt die Inanspruchnahme an Fremdkapital aus. Daraus resultiert wiederum eine kostengünstige Immobilienfinanzierung, zumal sich die Zinsen aus Darlehen ebenfalls verringern. Diese Kombinationsform ist gegenwärtig die üblichste Immobilienfinanzierung unter Privatleuten.

Die Fremdfinanzierung

Ohne eine teilweise Fremdfinanzierung kommen die meisten Immobilienfinanzierungen nicht aus. Die Kreditinstitute bieten den Kunden dabei verschiedene Finanzierungslösungen an. Bewährt haben sich vor allen Dingen die Hypothekarkredite oder Hypothekendarlehen. Diese Darlehen decken ungefähr 60 Prozent der gesamten Kosten einer Immobilienfinanzierung ab. Gewerblich initiierte Bauvorhaben können von den gewährten Abschlägen profitieren. Bei Hypothekendarlehen, deren Laufzeit sich zwischen 10 bis 25 Jahre bewegen, unterliegen einer Tilgung von einem Prozent (Annuitätentilgung). Die Höhe der Zinsen ergibt sich in Abhängigkeit vom Kapitalmarkt.

Wer sich bei einer Immobilienfinanzierung für eine Fremdfinanzierung entscheidet, der kann sich ferner über ein Bundesbaudarlehen, ein Landesbaudarlehen oder Kommunaldarlehen informieren. Des Weiteren gibt es eine Vielzahl an Restfinanzierungen wie beispielsweise staatliche Baukostenzuschüsse, Mieter- und Arbeitgeberdarlehen, Darlehen von Angehörigen (Verwandtendarlehen) oder das Investieren von Mietvorauszahlungen.

Die Bauzwischenfinanzierung

Bei bestimmten Konstellationen kann eine Immobilienfinanzierung durch eine Bauzwischenfinanzierung erweitert werden. Eine Bauzwischenfinanzierung wird immer dann eingeschoben, wenn keine Belastungsreife für das Grundstück vorliegt oder wenn das Eigenkapital nicht ausreicht. In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass das Eigenkapital beim Beginn des ersten Bauabschnittes nicht verfügbar ist. Dann kann eine Bauzwischenfinanzierung eine sinnvolle Überbrückung darstellen, damit die einzelnen Bauarbeiten voran gehen können. Bauzwischenfinanzierungen eignen sich darüber hinaus hervorragend, um ungünstige Auszahlungskonditionen für ein Fremdkapital zu umgehen.

Vorteile von Immobilienfinanzierungen

Ein Hypothekendarlehen oder eine Immobilienfinanzierung ist insbesondere dann vorteilhaft, wenn die Zinsen niedrig sind. Dann lohnt sich die Aufnahme eines Kredits, um eine kostengünstige Immobilienfinanzierung umzusetzen. Wenn eine Immobilie beliehen wird, das heißt, wenn eine Schuld auf einer Immobilie liegt, dann steht dies in enger Verbindung mit einem langfristig laufenden Finanzierungsdarlehen. Die Immobilie ist im Grundbuch vermerkt, sodass einem Beleihen durch den Darlehensgeber nichts mehr im Wege steht. Vorausgesetzt, das Eigenkapital für die Finanzierung der Immobilie liegt bei mindestens 20 bis 40 Prozent. Bei 40 Prozent Eigenkapital reduziert sich das Ausfallrisiko bei einer Schuldzurückzahlung enorm. Die Risiken bei einem Hypothekendarlehen minimieren sich zusätzlich, wenn das Immobilie vom Anleger selbst genutzt wird. Er hat dann großes Interesse, das Hypothekendarlehen komplett abzuzahlen, um einer Zwangsversteigerung zu entgehen. Außerdem entstehen dem Eigentümer Kosteneinsparungen. Bei einem Vermieten profitiert des Anleger von steuerlichen Vorteilen. Die Zinsen für das Hypothekendarlehen sowie Abschreibungen können die Einkommenssteuer mindern. Zusätzlich dazu stehen dem Investor Einnahmen aus Verpachtungs- und Vermietungsverträgen zu, die als Schuldtilgung eingesetzt werden können. Die Miet- und Pachteinnahmen werden so angesetzt, das sich die aus dem Hypothekendarlehen erwachsenden Ausgaben für Zinsen und Tilgung selbst tragen.

Nachteile eines Hypothekendarlehens

.. für eine Immobilienfinanzierung

Können monatlicher Zins und Tilgungsraten nicht mehr an die Hypothekenbank zurück gezahlt werden, ist es nicht auszuschließen, dass der Anleger insolvent wird. Bei einer Privatinsolvenz kann eine Zwangsversteigerung durch die Hypothekenbank drohen. Wird der Immobilienwert zu hoch eingeschätzt, dann kann es passieren, dass das Darlehen den zwangsläufigen Verkaufspreis überschreitet. Hinzu kommen Kosten für den Notar, finanzielle Aufwendungen für die Grunderwerbssteuer und ein Schadenersatz für den Darlehensgeber. Ein verlustreiches Geschäft, das den Eigentümer noch durch den Aufwand einer Vermietung in eine äußerst prekäre Situation manövrieren kann. Deshalb ist ein Hypothekendarlehen jederzeit mit einem hohen Risiko verbunden.