Instandhaltung

Die Instandhaltung betrifft alle Aufgaben und Maßnahmen, welche zum substanziellen Erhalt einer Immobilie notwendig sind. Der Begriff „Instandsetzung“ ist auch gebräuchlich für die Erhaltung beziehungsweise die Verlängerung der Lebenszeit von Maschinen im Produktions- und Dienstleistungssektor.

Notwendigkeit der Instandhaltung

Die Instandhaltung von Immobilien liegt in der Abnutzung der Materie begründet. Verschiedene Bausubstanzen und jedwede technische Lösung innerhalb einer Immobilie können durch unterschiedliche Einflussfaktoren in Mitleidenschaft gezogen werden. Um den Wert des Gebäudes auf dem Immobilienmarkt möglichst hoch zu halten und natürlich die Attraktivität für potenzielle Mieter, Betreiber oder Käufer mindestens gleich hoch zu halten – wenn nicht sogar zu steigern – müssen in bestimmten Zeitintervallen Prüfungen und gegebenenfalls Verbesserungen eingeplant werden. Daher ist die Instandhaltungsrücklage immens wichtig, denn bei der Instandhaltung eines Gebäudes können schnell erhebliche Kosten auflaufen. Die Ursachen für eine bedingte Instandhaltung sind vielfältig:

• Witterungsbedingungen
• Täglicher Gebrauch
• Normaler Verschleiß
• Permanenter Gebrauch

Hinweis: Bereits im Voraus an eine später eventuell fällig Reparaturmaßnahme zu denken, schafft Potenzial für eine angemessene Lösung ohne allzu große finanzielle Belastung im Ernstfall.

Im Durchschnitt wird davon ausgegangen, dass bei einer Immobilie alle 30 Jahre mit umfangreichen Maßnahmen zu rechnen ist. Was sich bei Maschinen in Form von Reparatur und Wartung äußert, gliedert sich in Bezug auf Immobilien in unterschiedliche Aufgabengebiete:

• Baulicher Erhalt
• Renovierung
• Technische Upgrades (Fahrstuhl, Satellitenanlage, Heizungsanlage)
• Infrastruktur (Wasser-, Glasfaser-, Stromanschluss etc.)

Diese Tätigkeiten spielen insofern eine relevante Rolle für den Besitzer einer Immobilie, da mit dem Mittel der Instandhaltung eine Wertminderung verzögert oder für einen gewissen Zeitraum verhindert werden kann.

Kostenfrage Instandhaltung

Die Rettung der baulichen Substanz beziehungsweise die Kernsanierung eines leer stehenden Hauses kann unvermittelt ein großes Loch in die Haushaltskasse reißen. Daher bietet sich in diesem Fall ein Darlehen eines Kreditinstitutes an. Dabei sollte überlegt werden, ob sich eine 100-prozentige Fremdfinanzierung tatsächlich lohnt. Bei kleinen Beträgen – welche durch laufende Einnahmen ohne Probleme zurückzuzahlen sind – wird wohl kein Problem entstehen. Bei einer sechsstelligen Kreditsumme könnten sich die Antragsteller über ihre Verhältnisse verschulden. Aus diesem Grund spielt die Instandhaltungsrücklage eine relevante Rolle beim Kreditgespräch.

Tipp: Gerade bei Privatbesitzern eines Einfamilienhauses empfiehlt sich das Anlegen einer Instandhaltungsrücklage durch monatliche Einzahlungen. Mit diesem Gesparten lässt sich das benötigte Fremdkapital senken und dadurch zu weitaus günstigeren Konditionen aushandeln.

Es bleibt festzuhalten, dass eine Instandhaltungsrücklage auf einem Tagesgeldkonto die bessere Option zum wieder aufgenommenen Kredit ist. Zu vergleichbar guten Zinskonditionen ist diese Rücklage zu jedem Zeitpunkt greifbar. Schließlich soll die Immobilie einmal unbelastet auf dem Immobilienmarkt existieren. Oft fallen jedoch so große Summen an – gerade beim Besitz eines Reihenhauses oder mehrerer Häuser –, dass in diesen Fällen oft nur ein Darlehen eines Kreditinstitutes in Frage kommt. Besitzer von Einfamilienhäusern sollten mittels vorausschauender Anlage einer Instandhaltungsrücklage die anfallenden Kosten in der Regel decken können.

Renovierungskredit

Viele Kreditinstitute bieten spezielle Renovierungskredite zu gesonderten Konditionen an. Diese werden für notwendige Maßnahmen zum Erhalt des Immobilienwerts offeriert. Unter Umständen sind bestimmte Sanierungsaufgaben als Begleiterscheinung einer umfassenden Renovierung begünstigt konditioniert. Hierbei hilft auch ein Angebotsvergleich zwischen verschiedenen Instituten fern der gewohnten Hausbank. Der Renovierungskredit kann hierbei für spezielle Maßnahmen zweckgebunden werden:

• Malerarbeiten
• Bodenbehandlung / -austausch
• Decken- / Wandgestaltung
• Dachdämmung
• Erneuerung der Fenster / Türen
• Sanierung Sanitärbereich
• Teilweise Einbau Interieur (Integrierte Küche, Möbelausstattung etc.)
• Installation / Umbau Energieeinsparung

Spezielle Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs werden zudem von Instituten wie der KfW oder der BAFA gefördert. Die Umrüstung von einfacher Kessel- auf hochwertige Brennwerttechnik stellt genauso gute Fördermöglichkeiten wie der Einbau einer Heizungsanlage mit regenerativen Rohstoffen – hierbei sind Solarthermieanlagen und die Wärmepumpe zu benennen. Diesbezüglich wird ebenso die Finanzierung einer Energieberatung durch das beantragte Darlehen gedeckt. Je nach Projekt und Umfang verlangen Banken für Arbeiten an Haus und Hof unterschiedliche Zinssätze und mitunter auch umfangreichere Sicherheiten.

Beim Kreditgespräch selbst werden Bonität und Identität des Kreditsuchenden geklärt. Folgende Unterlagen sollten vorhanden sein, damit die Bank einerseits den Kredit gewährt und andererseits zu guten Rahmenbedingungen anbietet:

• Personalausweis
• Einkommensnachweis (Lohnschein, Einkommensteuererklärung oder auch Kontoauszüge)
• Schriftstücke über andere Sicherheiten
• Durchaus Aufstellung der Maßnahmen
• Mitunter Kostenvoranschläge

Die beiden letzten Punkte sind daher für die Bank relevant, da ein Renovierungskredit ein zweckgebundenes Darlehen darstellt.

Hinweis: Als Alternative zum Renovierungskredit empfiehlt sich auch ein gewöhnlicher Ratenkredit zur freien Verwendung.

Die Rückzahlung des Renovierungskredites ist von den vorher ausgehandelten Punkten Tilgungsrate und Zinsen abhängig. Auf dem Kreditmarkt liegt bei der beantragten Summe eine große Spanne zwischen 1.000 und 250.000 Euro. Antragsteller sollten den Blick auf die Kreditangebote klar nach den bevorstehenden Aufgaben richten. Energetische Verbesserungen werden in einem Modernisierungskredit mitunter besser konditioniert.

Planung einer Kreditsumme

Ein Bauprojekt am eigenen Haus mittels mehrerer Kredite bei unterschiedlichen Banken zu finanzieren, führt zu scheinbar unendlichen finanziellen Belastungen. Stattdessen ist es ratsam, im Vorfeld aktuelle Listenpreise für geplante Maßnahmen und benötigte Materialien zu kalkulieren. Neben den reinen Kosten sollten aber auch immaterielle Punkte wie der Zeitaufwand in Betracht gezogen werden – Verzögerungen und Ausbesserungen können bei jeder Baumaßnahme anfallen. Einen Puffer erhalten die Kreditantragsteller zudem mit dem großzügigen Aufrunden der veranschlagten Teilsummen. Mit diesem eigens kalkulierten Betrag lässt sich oft ein individuelles Angebot finden, mit besseren Konditionen als bei einem unpersönlichen Standardkredit ist sowieso zu rechnen.

Bei der Beantragung eines Darlehens für die Instandhaltung einer Immobilie dürfen die Antragsteller gern clever vorgehen. Folgende Maßnahmen senken die anfallenden Zinsen ungemein:

• Abwarten bei anstehender Beförderung
• Bürgen einsetzen
• Kurze Laufzeit senkt die Zinsen

Tipp: Bevor ein Kredit beantragt werden soll, empfiehlt sich die vollständige Abzahlung eines Vorherigen. Ein zweiter Kredit in der Schwebe senkt die Bonität des Antragstellers. Dies erhöht die Sicherheiten sowie die Rückzahlungsmodalitäten ungemein und verursacht unnötige Schulden.

Hinweis: Sondertilgungen beziehungsweise vorzeitige Gesamttilgungen klingen verlockend, wenn es der finanzielle Rahmen zulässt. Oft nehmen Banken für solche außerregulären, vertraglichen Tilgungen Bearbeitungsgebühren. Daher gilt es vorab zu klären, ob diese Maßnahme kostenfrei realisiert werden kann.