Instandhaltungskosten

Unter die Instandhaltungskosten fallen alle Kosten, die zum Instandhalten einer Immobilie notwendigerweise anfallen. Neben den anfallenden Material- und Personalkosten für notwendige Reparaturarbeiten am Bau selber, fallen zum Beispiel auch die Kosten für durchzuführende Überprüfungen unter die Instandhaltungskosten, wie beispielsweise die Überprüfung der Heizungsanlage oder des Fahrstuhl etc..Im Gegensatz zu den meisten anderen Kosten können Sie als Vermieter die Instandhaltungskosten übrigens nicht auf den Mieter umlegen, dafür sind die Instandhaltungskosten allerdings aus Sicht des Vermieters und Eigentümers vom Finanzamt anzuerkennende Werbungskosten und können daher im Rahmen der Einkommenssteuererklärung vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden.

Als Instandhaltungskosten werden alle Kosten bezeichnet, die für die Instandhaltung einer Immobilie anfallen. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für den Fahrstuhl oder die regelmäßige Überprüfung der Heizungsanlagen. Auch gehören die Instandhaltungskosten zu den Kosten, die nicht umlagefähig sind, sollten die Immobilien vermietet werden. Sie sind also gemeinsam mit den Verwaltungskosten und dem Mietausfallwagnis zu betrachten. Diese Bewirtschaftungskosten werden dann auch von der Bruttokaltmiete abgezogen, wenn die Ertragswertermittlung einer Immobilie durchgeführt wird, bei der der ansetzbare Mietertrag von entscheidender Bedeutung ist. Das heißt, der ansetzbare Mietertrag verringert sich um die Instandhaltungskosten, da diese nicht auf den Mieter mit umgelegt werden können.

Immobilie nutzbar halten mit Instandhaltungskosten

Immobilien sind das ganze Jahr über der Witterung ausgesetzt. Sie stehen im Regen, bekommen den Wind ab und müssen den Schneelasten gerecht werden. Die wechselte Witterung sorgt dafür, dass die Immobilie immer mehr abgenutzt wird. Aber auch die Bewohner sorgen für eine Alterung der Immobilie. Die Aufgabe einer Immobilie ist klar. Sie soll den Bewohnern ein schönes Heim bieten, aber das kann auf Dauer nur funktionieren, wenn Instandhaltungskosten aufgewendet werden, um die Immobilie an der Alterung zu hindern. Die Instandhaltungskosten sind dazu da, Immobilien aller Art, egal ob einzelne Wohnungen oder ganze Häuser in einem funktionsfähigen beziehungsweise nutzbaren Zustand zu halten. Das ist nur mit vier Instandhaltungsmaßnahmen möglich:

• Die Wartung
• Die Inspektion
• Die Instandhaltung
• Die Verbesserung

Die Instandhaltungskosten für eine Immobilie, die vermietet wird, können von dem Eigentümer von der Steuer abgesetzt werden. Die Instandhaltungskosten trägt grundsätzlich immer der Vermieter, solange im Mietvertrag keine anderen Angaben gemacht sind.

Wichtig: Sollten die Instandhaltungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie die Kosten um 15% im Gegensatz zu den Anschaffungskosten überschreiten, dann rechnet das Finanzamt damit, dass es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten handelt.

Instandhaltungskosten im Vergleich zu Instandsetzungskosten

Diese beiden Kosten sind in der Regel teilweise sehr schwer voneinander zu unterscheiden und lassen sich schwer abgrenzen. Im Grunde versteht man unter der Instandhaltung eigentlich alle Maßnahmen, die vorbeugend sind. Diese vorbeugenden Maßnahmen werden in regelmäßigen Zeitabständen durchgeführt, um die Immobilie dauerhaft nutzbar zu halten. Die Immobilie muss vor Abnutzung, Witterungseinwirkungen und Alterungen geschützt werden, damit die bauliche Substanz keinen Schaden nimmt und für eine Unnutzbarkeit sorgt. Kleine anfallende Instandsetzungskosten sind dabei eingeschlossen.

Dagegen stehen die Instandsetzungen, zu denen alle baulichen Maßnahmen gehören, die den zugesicherten vertragsmäßigen Zustand einer Immobilie zu garantieren. Gerade für den Eigentümer einer Immobilie ist es maßgeblich sie in einem einwandfreien Zustand zu halten beziehungsweise sie Instand zu halten. Das ist nicht nur für den Verkauf entscheidend. Ein potentieller Käufer achtet auf alle Kleinigkeiten und dazu gehören auch die Instandhaltungsmaßnahmen für eine Immobilie.

Die Unterschiede zur Modernisierung

Die Unterschiede zur Modernisierung beginnen bei der Umlage auf die Mieter. Modernisierungskosten können dem Mieter auferlegt werden, das geht bei Instandhaltungskosten nicht. Zu den Modernisierungskosten gehören alle Kosten, die für bauliche Maßnahmen angewendet werden, die den Wohnkomfort der Immobilie erhöhen oder Wasser und Energie einsparen können. Sogar das Erschaffen von neuem Wohnraum kann als Modernisierung gesehen werden.

Problem: Instandhaltungskosten, Instandsetzungsarbeiten und Modernisierungsmaßnahmen lassen sich nicht immer genau trennen. Aber genau diese Trennung ist bei der Mieterhöhung wichtig. Wie erwähnt können Instandhaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Modernisierungsmaßnahmen schon.

Steuerliche Absetzung von Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten können prinzipiell von der Steuer abgesetzt werden, dabei spielt es keine Rolle, ob die Maßnahmen an einem Haus oder einer Wohnung durchgeführt werden. Beispielsweise können Heizungserneuerungen und nachträgliche Wärmeschutzmaßnahmen von der Steuer abgesetzt werden, auch Dacherneuerungen oder die Erneuerung der Sanitäranlagen sind ebenfalls anzugeben. Bei der steuerlichen Absetzung sind allerdings einige Faktoren zu beachten, so wird in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung der Immobilie genau geprüft, ob es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen handelt.

Selbst Mieter haben das Recht einige Kosten bei der Steuer anzugeben. Die Nebenkostenabrechnung mit den Posten für Dienstleistungen lässt sich steuerlich absetzen. Dazu gehören zum Beispiel Hausmeisterarbeiten, Gartenpflege und Hausreinigungen. Das ist aber nur möglich, wenn diese Kosten separat in der Nebenkostenabrechnung von dem Vermieter aufgelistet werden.

Die Zeitabstände in Bezug auf Instandhaltungskosten

Die Erfahrungen haben gezeigt, welche Instandhaltungsmaßnahmen notwendig sind und in welchen Zeitabständen diese durchgeführt werden sollten. Für Haus und Wohnung fallen die folgenden Maßnahmen zu den angegeben Zeiten an:

• 5 bis 15 Jahren
  Neue Tapeten, Anstriche, Dacheindeckungen bei Flächdächern und auch ein Außenanstrich sind notwendig.
• 20 bis 30 Jahre
  Dachrinnen, Heizung, Fallrohre, Sanitäranlagen und eventuell eine Einbauküche sollten ausgetauscht oder erneuert werden.
• 30 bis 50 Jahre
  Eine neue Dacheindeckung ist notwendig, dazu gehören auch alle Dachanschlüssen und der Außenputz. Neue Fenster und eine Haustür sollten auch angebracht werden.

Grundsätzlich ist das Alter, die Bauweise, die Bausubstanz und auch der Standort der Immobilie dafür verantwortlich, welche Instandhaltungsmaßnahmen zu welchen Zeitpunkten anfallen und welche Kosten dadurch entstehen.

Die Berechnung der Instandhaltungskosten

Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet bei einer Immobilie ein sogenanntes Hausgeld zu bilden, um Instandhaltungskosten als Rücklagen zu haben. Diese Maßnahmen muss von einem Hausbesitzer allein nicht getroffen werden. Aber auch für einen Hausbesitzer ist es wichtig Instandhaltungsrücklagen zu bilden, damit alle Anbauten auch bezahlt werden können. Zur Berechnung der Instandhaltungskosten nutzen die meisten Experten eines der drei folgenden Modelle:

1. Instandhaltungsrücklagen nach der Berechnungsverordnung des Wohnbaugesetzes
   Diese Berechnungsverordnung sorgt für eine Berechnung, die unabhängig vom Alter der Immobilie genutzt werden kann. Für Wohnungen, die seit weniger als 22 Jahren bewohnt sind müssen mit Kosten von 7,10 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Sollten die 22 Jahre überschritten sein, dann sollten 9 Euro als Instandhaltungsrücklagen berechnet werden. Nach einem Alter von 32 Jahren sind mit 11,50 Euro pro Quadratmeter zu rechnen.
2. Instandhaltungsrücklagen nach dem VPB
   Der VPB ist der Verband privater Bauherren, der unabhängig vom Alter einer Immobilie mindestens eine Instandhaltungsrücklage von einem Euro pro Quadratmeter und Monat für eine Immobilie einrechnet.
3. Instandhaltungsrücklage nach der Petersschen Formel
   Die Peterssche Formel wird heute von vielen Eigentümergemeinschaften verwendet, um die Instandhaltungskosten berechnen zu können. Sie beruht auf der These, dass innerhalb der ersten 80 Jahre die Kosten für die Instandhaltung um das 1,5 fache im Gegensatz zur Herstellung anfallen. Allerdings ist diese Formel bei älteren Häusern nicht mehr anzuwenden, denn die Herstellungskosten dieser Gebäude sind heute kaum noch bekannt.

Instandhaltungskostenrücklage beim Verkauf

Jeder Eigentümer beginnt schon beim Kauf einer Immobilie mit der Bildung der Instandhaltungsrücklage. Selbst kleinere Instandhaltungsmaßnahmen können zu hohen Kosten führen, die viele Eigentümer nicht einfach bezahlen können, wenn keine Rücklagen vorhanden sind. Aus dem Grund beginnen die meisten Eigentümer schon direkt nach dem Kauf einer Immobilie mit der Bildung von Rücklagen, die sich nach den oben genannten Methoden berechnen lassen. Dazu wird meist ein spezielles Rücklagenkonto eingerichtet, auf dem die Gelder eingezahlt werden. Bei dem Verkauf der Immobilie bleiben die Rücklagen auf dem Konto und können von dem ehemaligen Eigentümer frei genutzt werden. Anders sieht es bei einer Eigentümergemeinschaft aus. Auch hier werden Instandhaltungsrücklagen gebildet, die beim Verkauf des Eigentums allerdings nicht ausgezahlt werden. Bei dem Verkauf müssen die eingezahlten Rücklagen beim Kaufpreis mitbedacht werden. Die Rücklagen gehen mit dem Eigentümerwechsel in die Hände des neuen Eigentümers über.