Jahresreinertrag

Der Jahresreinertrag einer Immobilie wird zur Bewertung der Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes herangezogen. Dabei dient er unter anderem auch zur Ertragswert-Ermittlung. Generell wird die Summe aus dem Jahresrohertrag errechnet – dieser wiederum ist mit den jährlichen Einnahmen der Nettokaltmiete des Gebäudes durch den Nutzer gleichgesetzt. Für die Errechnung des Jahresreinertrags werden folgend davon die Bewirtschaftungskosten abgezogen, welche als nicht umlagefähig deklariert sind. Im Prinzip verfolgt der Eigentümer einer Immobilie den Plan einer möglichst hohen Rendite und kann in diesem Betrag eine Basis für zukünftige Handlungsoptionen sehen.

Relevanz Jahresreinertrag

Der Jahresreinertrag gibt dem Besitzer einige Auskünfte über seine Immobilie und deren Wirtschaftlichkeit. Dabei kann der Jahresreinertrag für folgende Aspekte als Indikator fungieren:

• Ertragswert-Ermittlung
• Berechnung des Kapitalisierungsfaktors
• Renditebegutachtung (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung)

Speziell der Kapitalisierungsfaktor stellt für potenzielle Käufer einer Immobilie eine relevante Kenngröße dar. Anhand dieser Ziffer lassen sich Aussagen über die Entwicklung eines Immobiliengeschäfts treffen, wenn dieser als Kapitalanlage verstanden werden soll. Hinsichtlich dieser Intention versteht sich der Jahresreinertrag ebenso als Basis für Aussagen über die Rentabilität hinsichtlich Abschreibung und Restnutzungsdauer.

Hinweis: In die Berechnung des Jahresreinertrags fallen neben den Nettokaltmieten ebenso sämtliche Vergütungen, welche per Vermietung einhergehen.

Bewirtschaftungskosten

Um den Jahresreinertrag zu erhalten, subtrahiert der Eigentümer jegliche Bewirtschaftungskosten von den Gesamteinnahmen. Gekennzeichnet sind Bewirtschaftungskosten als nachhaltige sowie als regelmäßig anfallende Kosten. In der Regel werden hierbei gängige Erfahrungssätze kalkuliert. Dies liegt darin begründet, weil die jährliche Wertermittlung oft nicht den perspektivisch anfallenden Kosten entspricht. Ein möglicher hoher Renovierungsaufwand in einem Jahr kann einen viel geringeren Renovierungsaufwand im Nächsten bewirken. Andererseits können geltende vertragliche Bindungen hinsichtlich der Mieteinnahmen abweichende Ergebnisse zur möglich erzielbaren Miete bei aktueller Neuvermietung ergeben. Als Kostenpunkte werden hierfür vielseitige Posten angesehen:

• Mietausfallwagnis
• Renovierungsaufwand
• Instandhaltungskosten
• Verwaltungsaufwand
• Betriebskosten

Hinweis: Das Mietausfallwagnis wird bei Geschäftsgrundstücken mit 4% der Nettokaltmiete kalkuliert. Bei reinen Mietobjekten beziehungsweise gemischt genutzten Immobilien rechnet man in der Regel mit 2% der Nettokaltmiete.

Und erst nach der vollständigen Gegenüberstellung sämtlicher Mieteinnahmen zu nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ergibt sich der aussagekräftige Jahresreinertrag. Dieser unterliegt zudem einer Nachhaltigkeitsprüfung – hinsichtlich Ertrags- sowie auch Aufwandsseite.

Hinweis: Werden die Betriebskosten eines Gebäudes in Form von Umlagen auf die einzelnen Mietparteien gedeckt, werden diese nicht in den Bewirtschaftungskosten berücksichtigt.

Als Übersicht dient folgende Tabelle über ausgewählte Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3 der Wertermittlungsrichtlinien. Diese dienen nur als Richtwert, da sich Verordnungen von Zeit zu Zeit ändern und angepasst werden.

Hierbei sind keine separaten Abschläge berücksichtigt. Diese können bei Kleinreparaturen durch den Mieter anfallen. Andererseits finden in dieser Übersicht ebenso keine gesonderten Zuschläge Anklang. Zu bestimmten Spezialfällen zählen diese Punkte:

• Existenz eines Aufzuges im oder am Gebäude
• Optische Ausbesserungen von Fassade oder Interieur („Schönheitsreparaturen“)
• Extra technische Upgrades / Lösungen

Genannte Fälle verändern die oben genannten Richtwerte zusätzlich.

Hinweis: In der aktuellen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) werden Abschreibungen nicht mehr eingerechnet, da eine Kapitalisierung bezüglich der Restnutzungsdauer bereits an einer anderen Stelle Berücksichtigung findet.

Beispiel Jahresreinertrag

In dem unten angeführten Rechenbeispiel geht es um ein kleines Haus mit einer Wohnfläche von 512 m2 und einem Mietpreis von 7,00 Euro pro m2. Aus diesen Basiswerten ergibt sich nach einem Jahr – 12 Monaten – ein Jahresrohertrag von 43.008 Euro. Als gängige Variable werden folgend 25 Prozent dieses Rohertrags als Abzug für die Bewirtschaftungskosten berechnet – dies entspricht einem Wert von 10.752 Euro. Daher lässt sich im angeführten Beispiel ein Jahresreinertrag von 32.256 Euro kalkulieren. Dieser Wert ist nun unerlässlich für die Bestimmung des Ertragswerts einer Immobilie.

Ertragswertverfahren

Diese Bestimmung zum Ertragswert eines Gebäudes ermöglicht eine praxisbezogene Methode, welche aus realen Marktangaben hinsichtlich der Vermietung sowie einem entsprechenden Liegenschaftszins gebildet wird. Der Zins berücksichtigt den Verkehrswert der jeweiligen Immobilie am Markt und setzt sich aus der Lage, dem Gebäudetyp sowie der Restnutungsdauer zusammen. Rückblickend auf vorjährige Transaktionen auf dem Immobilienmarkt wird dieser veränderbar gehalten. Es bleibt festzuhalten, dass solch ein Ertragswertverfahren nicht den höchsten Immobilienwert zum Ziel hat, sondern den größtmöglichen Unterschied zwischen Einnahmen und Ausgaben zu Gunsten des Ertrags. Als veranschaulichendes Beispiel kann ein einfach ausgebautes Haus in einem hochpreisigen Szeneviertel einen höheren Jahresreinertrag erwirtschaften als ein modernes Mehrfamilienhaus in einer deutlich weniger gewünschten Gegend. Dahingehend bleibt der eigentliche Sachwert der betreffenden Immobilien so gut wie außen vor – allein die Baustoffqualität fließt indirekt in die Nutzungsdauerberechnung mit ein.

Hinweis: Der Grundstückswert wird außen vor gelassen, da Grund und Boden keinem Wertverlust unterzogen sind, jedoch der Gebäudesachwert einer begrenzten Restnutzungsdauer unterliegt.

Komplexe Rechenschritte mit gravierendem Einfluss bedingen daher ein vollwertiges Gutachten einer Fachkompetenz mit exzellenter Kenntnis am Immobilienmarkt. Es folgen 3 Schritte:

• Berechnung Jahresreinertrag – Mittels Summe aus allen Mieten und der darauf folgenden Subtraktion der gesamten Bewirtschaftungskosten wird der Jahresreinertrag ermittelt.
• Bodenwertsbestimmung – Anhand des Eigenwerts des vormals unbebauten Grundstückes sowie der ermittelten Bodenrichtwerte durch Gutachterausschüsse werden entsprechende Kaufpreise pro Lage in der Ermittlung des aktuellen Bodenwerts berücksichtigt. Es folgt eine Multiplikation mit der vorhandenen Fläche.
• Ertragswertbestimmung mit Hilfe des Vervielfältigers – Unter Berücksichtigung der Restnutzdauer sowie des Liegenschaftszins gibt der berechnete Vervielfältiger einen Richtwert für die gesamte Immobilie. Je länger diese genutzt werden kann, desto höher wird der entsprechende Vervielfältiger pro Quadratmeter ausfallen.

In der Regel geht der Gesetzgeber im Bezug auf Einfamilienhäuser beziehungsweise Eigentumswohnungen von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Aufgrund des Baujahrs ist die Restnutzungsdauer einfach zu ermitteln. Diese kann jedoch mittels Modernisierung und Renovierung durchaus verlängert werden. Der Liegenschaftszins wird bei Mietwohngrundstücken im Allgemeinen auf 5 %, bei Geschäftsgrundstücken auf 6,5 % festgelegt – bei Objekten mit etwa 50-prozentiger Gewerbenutzung liegt der Zins bei 5,5%.