Katasterpapiere

Als Katasterpapiere werden Lagepläne, Flurkarten, oder Auszüge aus diesen genannt, die bei den Katasterämtern oder Liegenschaftsämtern akribisch geführt werden. Siehe auch Lageplan, Flurkarte, Katasteramt. In diesen Dokumenten werden die technischen Daten der Grundstücke einer Gemeinde vermerkt. Die Katasterpapiere können auf Nachfrage kostenpflichtig eingesehen werden. Auch können die Katasterpapiere, die zum Beispiel für einen Bauantrag und die Baufinanzierung von enormer Bedeutung sind, bei den einzelnen Katasterämtern gegen ein Entgelt angefordert oder bei öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren gegen ein Entgelt eingesehen werden. Während in den Katasterpapieren die technischen Bedingungen enthalten sind, werden bei den Einträgen im Grundbuch die rechtlichen Bedingungen erfasst.

Die Bezeichnung Katasteramt wird nicht einheitlich in der Bundesrepublik verwendet. Andere Bezeichnungen sind Amt für Bodenmanagement, Vermessungsamt oder Vermessungs-Katasteramt. Es handelt sich dabei um kommunale oder um eine staatliche Behörde für das amtliche Vermessungswesen. Diese Ämter sind lediglich auf der kommunalen Ebene organisiert. Eine einheitliche, übergeordnete Bundesbehörde für die Katasterämter gibt es in Deutschland nicht. Die Katasterämter fungieren auf den Grundlagen für das amtliche Vermessungswesen, die im Grundgesetz verankert sind. Für das Vermessungswesen sind auch Begriffe gängig wie Geoinformation und Vermessung oder Landvermessung und Geobasisinformation. Angepasst an die heutigen Bedingungen sind die Liegenschaftskarten der Katasterämter heute weitgehend digitalisiert. In den Archiven der Amtsstellen werden aber auch noch alte Karten im Printformat aufbewahrt. Wird heute von Katasterpapieren gesprochen, handelt es sich also um Abfragen der Geo-Vermessungsdaten. Amtliche Liegenschaftskarten werden digital abgerufen und übermittelt.

Bedeutung der Vermessungsdaten der Liegenschaften und Flurkarten für den Grundstückswert

Die genauen Vermessungsdaten sind eine wichtige Grundlage für die Wertbemessung von Grundstücken. Sowohl wer ein Grundstück kaufen möchte, wie der Hausbesitzer, der für den Verkauf sein Grundstück bewerten lassen will, sind auf diese Daten angewiesen. Die Daten des Katasteramts geben genaue Auskünfte über die Lage eines Grundstücks, die Vermessungen der angrenzenden und umliegenden Grundstücke. Eingetragen sind in den Katasterpapieren ebenfalls die genauen Grundrisse und die Begrenzungen des Grundstücks. Sie geben weiterhin Auskunft über topografische Daten:

• Wege
• Straßenführungen
• Schienenverkehr
• Gewässer im vermessenen Gebiet
• Wald – und andere Freilandgebiete
• Flurnummern und Flurnamen
• Gebäudenummern
• Gemeindegrenzen

Vorhergehende Verwendungen der vermessenen Grundstücke werden ebenfalls erfasst. So enthalten die Katasterpapiere auch Informationen zu eventuellen Altlasten, wenn die Grundstücke beispielsweise früher gewerblich genutzt wurden, sich dort ein Schrottplatz und ähnliches befand. Solche Informationen gehen in die Bewertung des Grundstücks mit ein.

Darauf basiert eine wichtige Wertgröße, der Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert stellt den durchschnittlichen Wert der Grundstücke in umrissenen Gebieten und in bestimmten Lagen dar. Diese Daten werden von einem speziellen Gutachterausschuss festgestellt. Wie die Katasterdaten wird auch der Bodenrichtwert regelmäßig den aktuellen Bedingungen angepasst. Ermittelt werden diese Wertgrößen gewöhnlich einmal im Jahr. Für die Ermittlung des Bodenrichtwerts sind die genauen Vermessungen und aktuelle Flurkarten unverzichtbar, damit die Lage und die Bebauungsfähigkeit eines Grundstücks festgestellt werden kann. Die Daten umfassen auch den Erschließungsgrad. Zur Einsicht werden die entsprechenden Bodenrichtwertkarten und Bodenrichtwert-Tabellen veröffentlicht.

Auf der Basis der gesamten Daten lassen sich durchschnittliche Kaufpreise festlegen. So können bei Wertbemessung für ein Grundstück auch gleich die Basiswerte für einen Preis ermittelt werden, die beim Verkauf erzielt werden können. Diese Informationen sind für Verkäufer und Käufer von Immobilien von großer Bedeutung.

Katasterpapiere – Bestandteil der Unterlagen für Bauantrag und Baufinanzierung

Katasterpapiere zum jeweiligen Grundstück sind Bestandteil der Unterlagen, die für einen Bauantrag einzureichen sind. Für den Bauantrag ist ein maßstabgerechter Lageplan erforderlich, der auf der Grundlage der amtlichen Vermessungspapiere vom Katasteramt angefertigt wird. Inhalte des Lageplans sind:

• Lage des Grundstücks in Nordrichtung, Maßstab
• Höhenlage basierend auf dem amtlichen Höhensystem
• In den Katasterpapieren bezeichnete Grundstücksgrenze, einschließlich Flurstücke
• Stellen zur Wasserentnahme/Hydranten
• Soweit schon vorhanden: Bebauungsplan
• Entwässerungssysteme bis zum Einlass in die öffentliche Kanalisation
• Unbebaute Fläche, Aufteilung
• Grundfläche, Geschossflächen, Anzahl von Vollgeschossen
• Angaben zur Bauplanung: Form des Dachs, Außenmaße, Höhen von Wand, Fußboden und First, einschließlich Abstandsflächen, Außenmaße

Die Katasterpapiere für die Einreichung dürfen nicht älter als vier Wochen.

Für die Baufinanzierungen, die Finanzierung vom Haus- oder Grundstückskauf sind die Katasterpapiere Bestandteil der Unterlagen für Informationen der Immobilie. Die Finanzierung für das eigene Bauvorhaben oder den Hauskauf wird von der Bank nur bei genauer Kenntnis der betreffenden Immobilie übernommen. Baudarlehen sind anders als beispielsweise Konsumentenkredite, an das jeweilige Bauvorhaben oder den Hauskauf gebunden. Ohne die aktuell gültigen Katasterpapiere kann sich die Bank kein genaues Bild vom Bauvorhaben oder dem geplanten Kauf machen. Auch zur Vorlage bei der Bank sollten die Katasterpapiere nicht älter als 4 Wochen sein. Wird der Antrag später gestellt und die Unterlagen sind älter, muss sich der Käufer oder neuerlich aktuelle Unterlagen vom zuständigen Katasteramt zusenden.

Neue Vermessung bei einem Teilverkauf vom Grundstück

Oft möchte ein Eigentümer nicht sein ganzes Grundstück verkaufen, sondern nur einen Teil des Grundstücks. In diesem Fall wird auf der Basis einer Teilungsvermessung ein neues Flurstück erstellt. Die neu entstandenen Grundstücksgrenzen können abgemarktet werden, sofern dem keine Vorschriften entgegenstehen. Besondere Vorschriften, z.B. für den Brandschutz, müssen beachtet werden, wenn die neue Grundstücksgrenze zu vorhandenen Gebäuden einen Abstand von weniger als 3 m hat.
Die Teilungsvermessung wird von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vorgenommen. Für den Antrag auf eine Teilungsvermessung werden Angaben aus den Katasterpapieren zur Flur, Flurstück und Gemarkung benötigt. Für die Unterlagen aus dem Katasteramt ist eine Gebühr zu entrichten.

Die neuen Vermessungen der Teilung des Grundstücks werden gebührenpflichtig in die automatisierte Liegenschaftskarte beim Katasteramt eingefügt. Erst nach der vollzogenen Teilungsbemessung und der Eintragung in die Katasterpapiere kann das neue Grundstück zum Verkauf angeboten werden.

Herangezogen werden die Katasterpapiere auch, wenn sich Grundstückseigentümer nicht mehr über den genauen Grenzverlauf ihres Grundstücks sicher sind. Bei Unsicherheiten über einen genauen Grenzverlauf, kann eine neuerliche amtliche Grenzvermessung vorgenommen werden. Die Eigentümer angrenzender Grundstücke sollte über die geplante Vermessung informiert werden. Nach § 919 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) haben die Nachbarn bei einer Grenzvermessung eine Mitwirkungspflicht. Folglich können auch die Kosten für die Durchführung und Eintragung der Vermessung aufgeteilt werden.

Katasterpapiere als wichtige amtliche Vermessungs-Unterlagen sind somit für zahlreiche Vorhaben für die Bebauung und Finanzierung erforderlich. Die genauen Vermessungen stellen wichtige Daten dar, wenn es um die Bauplanung, die Baugenehmigung und die Finanzierung für verschieden Immobilienkäufe geht. Zahlreiche Vorschriften der örtlichen Bauämter stützen sich auf diese Vermessungen, wenn es um Baugenehmigungen und spezielle Auflagen für Bauvorhaben geht.