Kaufvertragsentwurf

Ein Kaufvertragsentwurf ist besonders bei Immobilien ein wichtiger Bestandteil der vorschriftsgemäßen Kaufabwicklung. Den Kaufvertragsentwurf verfasst der Notar in Absprache mit dem Verkäufer der Immobilie. Anschließend wird der Entwurf für den Kaufvertrag vom Notar an den Käufer weitergeleitet. Um den Entwurf gründlich überprüfen zu können muss dem Käufer ab Zustellung des Kaufvertragsentwurfs eine Frist von 14 Tagen vor dem Termin der Beurkundung eingeräumt werden. In dieser Zeit kann der Käufer eventuelle Änderungen und Vorbehalte zum Vertragsentwurf an den Notar zugehen lassen.

Kaufvertragsentwurf zur Vorlage bei der Bank

Für das Darlehen zur Finanzierung der Immobilie ist der Bank ebenfalls der Kaufvertragsentwurf vorzulegen. Auf der Basis des Entwurfs kann die Finanzierung von der Bank in die Wege geleitet werden. Immobiliendarlehen sind an die zweckdienliche Nutzung der Gelder rechtlich gebunden. Daher benötigen die Banken den Vertragsentwurf, um die Höhe der Kosten und damit des Darlehens zu prüfen.

Inhalte vom Kaufvertragsentwurf beim Immobilienkauf

Der Kaufvertragsentwurf ist die Grundlage für den rechtlich bindenden Abschluss des Kaufvertrages. Daher muss dieser Entwurf bereits ein vollständiges Abbild des zu schließenden Kaufvertrages sein. Dieser Entwurf muss die wichtigen Eckpunkte des Kaufvertrages enthalten. Änderungen, Zusätze und Auslassungen können nur einzelne Regelungen bei diesen Eckpunkten betreffen.

Unverzichtbare Inhalte vom Kaufvertragsentwurf sind:

• Daten zur Person von Käufer und Verkäufer
• Kaufobjekt – genaue Bezeichnung von Art, Größe der Immobilie, zusätzlich des beweglichen Inventars, das übernommen wird
• Löschung oder Übernahme von Grundschulden, die eventuell vorhanden sind
• Kaufpreis
• Zahlung und Fälligkeit der Zahlung – die Zahlung erfolgt, wenn lt. Prüfung durch den Notar der Erwerb der Immobilie durch den genannten Käufer rechtlich sicher ist
• Rechtsgültiger Besitzerwechsel – Zeitpunkt des Beginns der uneingeschränkten Nutzung der Immobilie durch den Käufer – dieser Zeitpunkt sollte an die komplette Zahlung des Kaufpreises geknüpft sein
• Gewährleistung – Inhalte von bestimmten Gewährleistungen bei einer gebrauchten Immobilie (z.B. bei Neuanbauten, direkt vorangegangener Sanierung, beim Neubau muss eine rechtsgültige Gewährleistung geleistet werden
• Bestimmungen zum Übergang in Eigentum – Regelung einer Übergabe erst nach Zahlung der Grunderwerbssteuer
• Erklärungen zu Grundbucheintragungen – z.B. die Löschungen von Grundpfandrechten, von vormaligen Wohnrechten usw.

Kaufvertragsentwurf für eine Eigentumswohnung:

• Daten zur Wohnung – Größe, Lage, Wohnungsnummer
• Benennung von Sondereigentum zur alleinigen Nutzung durch den Käufer der Wohnung, beispielsweise Balkon, Terrasse, Vorgarten, Garage, Keller, Dachboden)
• Die Nutzungsrechte vom Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft – beispielsweise Freiflächen, Gemeinschaftsräume wie Trockenkeller, Waschmaschinenraum usw.
• Sondernutzungsrechte – privilegierte Nutzung an einem Abstellplatz, dem eigenen Parkplatz, Teil der Gartenfläche usw.
• Gemeinschaftsordnung – Regelungen zu gemeinschaftlichen Instandhaltungen und Instandsetzungen, Regelungen zu Sanierungen von Haus und Gemeinschaftseigentum, Gebührenordnung für gemeinsam genutzte Energie und Technik
• Anteil des Miteigentums – Abgaben für Rücklagen zur Kostendeckung von Investitionen betreffs des gemeinschaftlichen Eigentums
• Bei einer noch nicht fertigen, nicht bezugsfähigen Wohnung, die Höhe der Anzahlung
• Vorkaufsrechte
• Maklergebühren und Provisionen
• Kosten und Steuern

Es ist grundlegend wichtig, dass alle mündlich getroffenen Vereinbarungen in den Kaufvertragsentwurf vollständig aufgenommen werden. Der Käufer kann einen eigenen Notar beauftragen, um den Kaufvertragsentwurf zu überprüfen.

14-Tage-Frist zur Prüfung, Ausnahmen

Allgemein gilt die 14-Tage-Frist als bindend. Verkäufer und Käufer können sich allerdings darauf einigen, den Verkauf zu beschleunigen und deshalb auf die Frist von 14 Tagen zu verzichten. Eine kurzfristige Beurkundung vom Kaufvertrag beim Notar kann vorgenommen werden, wenn:

• Beide Vertragsparteien Privatpersonen sind
• Beide Vertragsparteien Unternehmer, Landwirte, vollberufliche Kaufleute sind
• Der/die Käufer ein fundiertes Vorwissen und Erfahrungen bezüglich von Immobilienkäufen haben
• Für die Immobilie eine so große Nachfrage vorhanden ist, dass der Käufer bei Verzögerungen einen Verkauf an einen anderen Interessenten fürchten muss

In allen anderen Fällen soll die Regelung der 14-Tage-Frist dem Käufer ausreichend Gelegenheit geben, den Kaufvertragsentwurf von sachkundigen Personen überprüfen und sich zusätzlich beraten zu lassen. Eine besondere Bedeutung kommt der 14-Tage-Frist bei Immobilien zu, die von Bauträgern gekauft werden sollen und bei denen die Bautätigkeit noch nicht abgeschlossen ist. Hier enthält der Entwurf für den Kaufvertrag meist auch die ausführliche Baubeschreibung und den Bauwerkvertrag. Damit sind die Inhalte viel umfassender und erfordern unbedingtes Fachwissen. Unbedingt sollte ein erfahrener Notar oder ein Fachanwalt einen solchen Vertragsentwurf in allen Einzelheiten prüfen.

Vorsicht geboten ist, wenn ein Immobilienmakler oder Vertrieb für Immobilien auf eine vorzeitige Beurkundung des Vertrages drängt. Häufig wird dafür ein Verkaufsdruck wegen einer besonders großen Nachfrage vorgeschoben. Statt sich zu einem vorschnellen Vertragsabschluss drängen zu lassen, sollten Käufer in diesem Fall noch zusätzlichen Sachverständigen für Immobilien oder einen kompetenten Baubetreuer hinzuziehen. Verkaufsdruck legt den Verdacht nahe, dass es Probleme bei der Bewertung der Immobilie und Immobilienlage gibt.

Der Kaufvertrag kommt nicht zum Abschluss

Es kann vorkommen, dass eine Vertragspartei von der Willenserklärung zu einem Kaufvertrag für eine Immobilie zurücktritt. Beispielsweise könnte sich der Verkäufer trotz vorliegendem Kaufvertragsentwurf gegen den Verkauf entscheiden. Der Käufer könnte nun vom Notar eine Rechnung für den Kaufvertragsentwurf erhalten. Diese Rechnungen können sich, je nach Kaufwert, auf Beträge weit über 1.000 Euro belaufen. Käufer führen dann oft an, dass sie den Notar gar nicht eigens mit der Leistung für den Kaufvertragsentwurf beauftragt haben. Das ist nicht nötig, die Rechnung ist nach dem Gesetz mit Berechtigung zugestellt. Es gilt als ausreichend, dass sich der Käufer an den Notar gewandt hat und sein Einverständnis zur Weiterleitung der Daten über den Makler oder Verkäufer der Immobilie erklärt hat. Er gilt damit als Auftraggeber des Notars. Grundlage sind die §§ 29 und 30 GNotKG (Gerichts- und Notargesetz). Eine Beurkundung, die nicht stattgefunden hat, wird ebenso als Leistung berechnet wie eine erfolgreiche Beurkundung beim abgeschlossenen Vertrag. Sie wird dann lediglich als Entwurfsgebühr berechnet. Wie hoch sich die Kosten für die Leistung belaufen hängt vom behandelten Gegenstandswert ab. Dafür gibt es eine rechtlich fundierte Tabelle, die die Kosten je nach vereinbartem Kaufpreis für die Immobilie festlegt. Umgekehrt kann der Notar auch die Rechnung an den Verkäufer senden, da dieser ebenso als Auftraggeber für den Kaufvertragsentwurf gilt.
Der Notar darf allerdings die Rechnung nur einmal zustellen. Verkäufer und Käufer können sich jedoch darüber einigen, dass die Kosten für die Rechnung zwischen beiden aufgeteilt werden. Beide Parteien sind immerhin gleichermaßen Auftraggeber für den Notar. Sofern Käufer und Verkäufer zu keiner Einigung darüber kommen, ist der jeweilige Empfänger der Rechnung auch derjenige, der rechtlich zur Zahlung verpflichtet ist. Käufer und Verkäufer sollten sich also bereits bei den ersten Verhandlungen vor dem Kaufvertragsentwurf darüber klar sein, ob sie wirklich willens sind, einen Kaufvertrag zu schließen.