Kubatur

Der Begriff Kubatur stellt das Synonym für „umbauten Raum“ dar. Das Ergebnis einer Berechnung für die Kubatur stellt dar, wie groß ein Objekt in Kubikmetern, das Volumen eines Gebäudes ist. Hier werden die Grundflächen, die Außenwände und die Dachflächen zur Berechnung zugrunde gelegt. Die Berechnung der Kubatur ist ein grundlegender Bestandteil für die Ermittlung vom Gebäudewert. Dieser Wert ist eine wichtige Grundlage für

• die Ermittlung des Kaufpreises,
• die Ermittlung von Baukosten oder Sanierungskosten,
• die Berechnung der Immobilienfinanzierung über ein Darlehn,
• Hypotheken,
• die Versicherung des Gebäudes.

Für Bauherren ist die Kubatur oder der umbaute Raum eine entscheidende Größe für die Stellung des Bauantrags. Für die Planung eines Neubaus muss zwingend im Bauantrag der umbaute Raum angegeben werden. Für Gebäude mit mehreren Etagen und verschiedenen Grundrissen für die Geschosse wird eine Berechnung der Kubatur für jedes einzelne Geschoss vorgenommen. Für unterkellerte Gebäude ist die Messung wird ab der Oberkante vom Fußboden des Kellers gemessen. Nicht in die Bemessung gehen Dachräume ein, die nicht ausgebaut sind. Handelt es sich um ausgebaute Dachräume, wird die Messung bis hin zur Eindeckung des Dachs vorgenommen. Wird die Kubatur für ein bereits fertig erstelltes Haus berechnet, kommen für den Verputz 2 % zum Abzug.

Für die Berechnung der Kubatur gilt: Länge x Breite x Höhe. Für die Berechnung der Geschosse gilt die Formel: Länge x Breite x Faktor. Die Kubatur ist unabhängig vom Material und der Formgestaltung des jeweiligen Gebäudes.

Andere Verwendung des Begriffs Kubatur bei einer Restaurierung

Der umbaute Raum ist weiterhin eine wichtige Größe, wenn es um die Restaurierung oder den originalen Nachbau eines historischen Gebäudes geht. Soll ein historisches Gebäude nach originalen Vorgaben neu errichtet werden, beschreibt der Begriff Kubatur nicht das Volumen, sondern die originalgetreue Nachbildung der Außenmaße.

Kubatur mit entscheidend für den Gebäudewert

Anstelle der Begriffe „Kubatur“ oder „umbauter Raum“ wird heute im Bauwesen vom Brutto-Rauminhalt gesprochen. Bei der Immobilienfinanzierung durch die Banken sind nach wie vor die Begriffe umbauter Raum und Kubatur üblich. Für den umbauten Raum werden Preise je m³ auf der Grundlage verschiedener Kriterien berechnet. Als Durchschnittswert in Deutschland gelten Kosten 280 € bis 350 € plus Baunebenkosten. Für schlüsselfertige Gebäude können ca. 400 € bis 420 € plus Baunebenkosten angesetzt werden. Die Preise variieren jedoch stark, da auch allgemeine Marktfaktoren und regionale Faktoren mitbestimmend sind. Sowohl für ein Bauvorhaben wie für den Kauf einer fertigen Immobilie sind die Angaben zum umbauten Raum für den Markt- und Verkehrswert entscheidend. Beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung müssen noch Berechnungen der Kosten-Nutzen-Rechnung, einschließlich der Rendite, angestellt werden.

Gebäudewert und Darlehn

Private Bauherren, die für ihren Hausbau sowohl eine Baugenehmigung wie auch eine Finanzierung über eine Baudarlehn beantragen wollen, sollten die Berechnungen unbedingt von einem Sachverständigen vornehmen lassen. Ist ein Bauunternehmen mit der gesamten Bauleistung oder mit der Erstellung vom Rohbau beauftragt, wird die Berechnung gewöhnlich von Fachleuten des Bauunternehmens vorgenommen. Bei der Bauplanung für den Hausbau ist der umbaute Raum des geplanten Hauses von großer Bedeutung für die Kosten und eine gute Finanzierung. Bereits die Verringerung des Bauvorhabens um einige m³ kann zu hohen Kosteneinsparungen führen, ebenfalls die Planung mit oder ohne Unterkellerung und mit oder ohne ausgebauten Dachraum. Da eine Baufinanzierung zu den längsten, privaten Finanzierungen gehört, kommt es auf genaue Berechnungen an, damit die Kosten für den Bauherrn tragbar sind. Beispielsweise sollten die Kosten für das Eigenheim sich in einem Rahmen bewegen, bei dem die Finanzierung nicht über das Rentenalter hinausgeht. Ist das der Fall, sinkt einerseits die Sicherheit für die Tilgung des Darlehns, zum anderen ist das Eigenheim keine lohnende Investition für die Alterssicherung.

Soll das Privathaus zu Teilen sowohl selbst genutzt wie vermietet werden, müssen die Berechnungen vom umbauten Raum je Geschoss auch der Eignung als Mietobjekt entsprechen. Hier gibt es zum Beispiel Bauvorschriften der Bundesländer und regionalen Bauämter u.a. auch für die jeweilige Geschosshöhe und Geschossgröße. Die höheren Kosten für das größere, geplante Bauprojekt müssen sich auch hinsichtlich der erwarteten Rendite aus der Vermietung rentieren.

Unterlagen für die Baufinanzierung

Unterlagen zur Person des Bauherrn

• Kopien Personalausweis/Pass
• Einkommensnachweise und Nachweisender laufender Kredite, weiterer Verpflichtungen (Unterhalt usw.)
• Eigenkapital

Unterlagen zum Objekt

• Objektfotos vom Haus oder Grundstück
• Wohnflächenberechnung
• Kubatur
• Grundriss
• Lageplan/Flurkarte
• Aufstellung der Kosten der Baumaßnahmen – genaue Angaben der Art der Kosten – Neubau, Umbau usw.
• Vertrag mit Bauunternehmen oder Planung von Eigenleistung für den Bau
• Grundbuchauszug
• Entwurf vom Kaufvertrag oder vorliegender Kaufvertrag

In der Liste der erforderlichen Unterlagen für die Baufinanzierung, ist u.a. die Kubatur als eine zwingend einzureichende Berechnung aufgeführt. Je nach Objekt und Planung eines Hauses zur Teilvermietung oder ausschließlichen Eigennutzung können noch weitere Unterlagen erforderlich sein. Nur bei Vollständigkeit aller geforderter Unterlagen kann ein stichhaltiger Plan für die Baufinanzierung aufgestellt werden. Unterlagen zum Objekt müssen mit dem erforderlichen Fachwissen erstellt und entsprechend hinterlegt sein. An nichtzutreffenden und ungenauen Angaben würde die Finanzierung scheitern.

Verschiedene Wege der Baufinanzierung – günstiges Darlehn finden

Übliche Formen der Baufinanzierung sind:

• Annuitätendarlehn – Form des Hypothekendarlehns, hinterlegt mit einer Grundschuld, Zinsbindung für bestimmte Laufzeit, monatliche Festraten, Zinsanteil sinkt mit der Restschuld;
• endfälliges Darlehn – Hypothekendarlehn vorwiegend für vermietete Objekte, mit den Monatsraten werden nur die Zinsen getilgt (steuerlich absetzbar), Endtilgung mit Bausparvertrag, Lebensversicherung usw. hinterlegt;
• Variables Darlehn – passend, wenn größere Geldbeträge für eine Ablösung erwartet werden (Verkauf voriger Immobilie) Sollzinsanpassung im Rhythmus von 3 Monaten bzw. 6 Monaten, vollständige Ablösung bei Eingang der erwarteten Geldsumme;
• Volltilgungsdarlehn – das Darlehn wird am Ende der Laufzeit vollständig getilgt, wahlweise gleichbleibende Raten oder steigende Raten während der Laufzeit.

Wie vorteilhaft eine Baufinanzierung ist, darüber entscheiden die richtige Wahl der Finanzierungsart, die Zinsen und sonstige Konditionen des Baufinanzierers. Die gefragteste Finanzierung ist das Annuitätendarlehn. In Hinblick auf die Zinsen und auf eventuell bevorstehende Veränderungen beim Baurecht, kommt es für die Bauplanung und Baufinanzierung auch auf den richtigen Zeitpunkt an. Sind zum Beispiel die Zinsen gerade auf einem allgemein sehr niedrigen Stand, lohnt sich der Abschluss einer Finanzierung mit langer Zinsbindung. Auch bei einer Finanzierung mit variablen Zinsen ist es vorteilhaft, zumindest für die ersten 3 oder 6 Monate den Vertrag zu einem günstigen Zinssatz abzuschließen. Für die richtige Entscheidung sollten Vergleiche genutzt werden, unabhängige Beratungen und Online-Darlehnsrechner für Baufinanzierungen.